Büromarkt Frankfurt

Auch wenn die wirtschaftlichen Unsicherheitsfaktoren weiterhin nicht gänzlich ausgeblendet werden können, stand das erste Quartal auf dem Frankfurter Büromarkt ganz im Zeichen des Aufbruchs: Mit einem Flächenumsatz von insgesamt rund 204.000 m² lag das Volumen erstmals nach nur drei Monaten über der 200.000 m²-Marke. Zur Einordnung des Ergebnisses: In den letzten beiden Jahren wurden mit 190.000 m² (2022) und 215.000 m² (2023) erst zum Halbjahr vergleichbare Resultate erzielt wie zum Jahresauftakt 2025. 

Ein Teil der Wahrheit ist jedoch auch, dass ein derartig hohes Volumen in drei Monaten nur durch sehr großvolumige Ausnahmedeals möglich ist, die sich länger angebahnt hatten. So mietete die Commerzbank rund 73.000 m² in der Projektentwicklung Central Business Tower an und schließt damit den größten Mietvertrag seit Datenerfassung der Flächenumsätze auf dem Frankfurter Büromarkt ab. Darüber hinaus konnte mit der Vermietung an ING-DiBa Deutschland im Hafenpark Quartier (32.000 m²) ein weiterer sehr großer Vertrag im ersten Jahresabschnitt finalisiert werden. Komplettiert wird die Gruppe der Großvermietungen durch einen weiteren Deal mit etwas mehr als 10.000 m² im Büroobjekt CENTRAL PARX, der auf das Konto der internationalen Anwaltskanzlei White & Case im Westend geht. Dass die Erfolgsstory aber nicht ausschließlich auf diesen Großabschlüssen basiert, wird dadurch unterstrichen, dass auch die Verträge mit weniger als 10.000 m² eine Umsatzsteigerung um rund ein Drittel verbuchen und damit ungefähr wieder auf dem Niveau aus 2022 liegen.

Die hohe Dynamik spiegelt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmiete wider, die durch sehr hochpreisige Deals in ESG-konformen Premiumflächen auf 54 €/m² gestiegen ist. Dass sich der Aufwärtstrend im Top-Segment fortsetzt, lässt sich bereits an einigen Vermietungen deutlich über dieser Marke ablesen.

Im Zuge des historisch großen Commerzbank-Deals sowie der zweiten äußerst großvolumigen Banken-Vermietung an die ING geht bei den Branchen kein Weg an den Finanzdienstleistern vorbei. Insgesamt kommen Abschlüsse aus diesem Sektor auf einen Umsatzanteil von alleine fast 57 %. Über der 10 %-Marke liegen darüber hinaus noch Beratungsgesellschaften, die durch den White & Case Deal und einige weitere kleinere und mittelgroße Verträge vor allem in den City- und Cityrandzonen mit gut 13 % beteiligt sind.

Bei der Leerstandentwicklung hat sich der steigende Trend weiter fortgesetzt, wobei in der Gesamtbetrachtung zum Jahresanfang eine Zunahme um gut 4 % auf 1,77 Mio. m² zu Buche steht. Gleiches gilt für moderne Leerstände, die mittlerweile die Marke von 1 Mio. m² durchgebrochen haben und fast 58 % der vakanten Flächen ausmachen. Bei den Leerstandsquoten kommt die sehr heterogene Struktur des Marktes zum Ausdruck, wobei die City- und Cityrandzonen überwiegend bei unter 10 % notieren, während die Quoten in anderen Teilmärkte größtenteils deutlich höher ausfallen (Gesamtmarkt: 11,4 %).

Der Frankfurter Büromarkt ist fulminant in das Jahr 2025 gestartet und konnte durch gleich zwei außergewöhnlich große Transaktionen und eine historische erste Zwischenbilanz sehr positiv auf das Marktsentiment einwirken. Auch wenn nicht jedes Quartal derartige Deals vermeldet werden können, ist die aktuelle Entwicklung als ein klares Signal dafür zu werten, dass teils aufgeschobene Großvermietungen zunehmend wieder realisiert werden. Da sich bereits weitere größere Anmietungen in der Vorbereitungsphase befinden, stehen die Chancen gut, dass sich die positive Umsatzentwicklung auch in den kommenden Monaten fortsetzt und den Weg für eine sehr gute Halbjahresbilanz ebnet.

Außerdem konnten auch die kleineren und mittelgroßen Flächenkategorien in der Summe zulegen, was die Beobachtung bestätigt, dass es aufgrund von veränderten Arbeitsplatzformen und Lagepräferenzen auch abseits der größten Umsatztreiber Veränderungsbedarf gibt.

Es sei darauf hingewiesen, dass die sehr gute Marktentwicklung nahezu vollständig von modernen Flächenumsätzen getragen wird, die einen beachtlichen Anteil von 87 % am Gesamtergebnis ausmachen. Gleichzeitig erschweren sich die Rahmenbedingungen für schlechter angebundene und ältere Bestandsobjekte, die nur in sehr geringem Umfang am dynamischen Marktgeschehen partizipieren.

Anders stellt sich die Situation in den besten Teillagen dar, wo der Druck auf ESG-konforme Premiumflächen und -objekte noch einmal deutlich zunimmt, sodass erneute Anstiege bei der Spitzenmiete für den weiteren Jahresverlauf bereits heute absehbar sind und sich schon jetzt in einigen Top-Vermietungen abzeichnen.