Büromarkt Köln

Der Kölner Büromarkt ist mit einem Flächenumsatz von 67.000 m² solide in das Jahr 2025 gestartet. Der zehnjährige Durchschnitt wurde um 10 % übertroffen, indes konnte das schwache Vorjahresquartalsergebnis mehr als verdoppelt werden. Damit ist eine weiter an Dynamik gewinnende Markterholung auch gegenüber dem Vorjahr erkennbar. So kann nach den ersten drei Monaten bereits 30 % des gesamten Vorjahresergebnisses verbucht werden.

Getragen wird das gute Ergebnis insbesondere durch zwei großvolumige Vermietungsabschlüsse über 14.500 m² sowie über 16.500 m² durch das Jobcenter Köln. Demgegenüber dominieren die Größenklassen bis 5.000 m² mit einem Flächenumsatzanteil von 54 % weniger stark den Markt als im langjährigen Mittel (Ø 10 Jahre: 74 %). Auch absolut betrachtet liegt der Flächenumsatz in diesem Segment mit 36.000 m² unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: knapp 45.000 m²). Damit zeigt sich, dass das Vermietungsgeschehen bei den kleinen und mittleren Flächen aktuell etwas weniger lebhaft als gewohnt ist.

Die Kölner Spitzenmiete bleibt stabil auf einem Mietpreisniveau von 33,50 €/m². Diese wird für Büroflächen in Premiumqualität in bester City-Lage erzielt. Die in der Regel volatilere Durchschnittsmiete verzeichnet einen Anstieg um 14 % und notiert somit aktuell bei 20,60 €/m². Dies unterstreicht die auch in der Breite vorhandene solide Nachfrage nach modernen Flächen.

Die öffentliche Verwaltung verantwortet aktuell mehr als die Hälfte (51 %) des Flächenumsatzes (10 Jahre: 24 %). Auch die sonstigen Dienstleistungen können mit gut    21 % einen überdurchschnittlichen Umsatzanteil (10 Jahre: 16 %) verbuchen. Allerdings stellt die Branchenauswertung nach dem ersten Quartal eher eine Momentaufnahme dar.

Gegenüber dem Vorjahresquartal ist die Bautätigkeit um rund 16 % zurückgegangen. Aktuell befinden sich auf dem Kölner Markt rund 143.000 m² Flächen im Bau. Davon stehen dem Markt noch etwa 47.000 m² zur Verfügung. Die Vormietungsquote ist mit 67 % derzeit überdurchschnittlich hoch.

Der Leerstand ist gegenüber dem Vorjahr weiter auf 425.000 m² angestiegen (+9 % ggü. Q4 2024). Jedoch nur etwa 27 % dieser Flächen verfügen über moderne Ausstattungsqualität. Die Leerstandsquote notiert mit 5,4 % leicht über der Fluktuationsreserve.

Der Kölner Büromarkt hat einen soliden Jahresstart hingelegt. Mit 67.000 m² steht das stärkste erste Quartal seit 2021 zu Buche. Hierzu maßgeblich beigetragen haben mit 46 % die beiden großvolumigen Mietabschlüsse durch das Jobcenter Köln. Die bereits spürbare Erholung bei größeren Abschlüssen dürfte sich im Jahresverlauf auch im kleineren und mittleren Segment bemerkbar machen.

Vor dem Hintergrund der geänderten Mieteransprüche und dem Nachfragefokus auf moderne und ESG-konforme Büroflächen in gut angebundenen Lagen ist insbesondere in Rand-/Nebenlagen und bei qualitativ weniger hochwertigen Flächen ein weiterer Anstieg des Leerstands nicht auszuschließen. Indes ist die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in der City ungebrochen hoch und dürfte zu einer Leerstandreduktion im modernen Segment führen. Auf der Angebotsseite dürfte die rückläufige Bauaktivität und die relativ geringe Verfügbarkeit der noch im Bau befindlichen Flächen zu weiter steigenden Mieten führen.

Die konjunkturelle Erholung steht derzeit vor dem Hintergrund eines drohenden Zollkonfliktes mit den USA und geopolitscher Risiken auf einem fragilen Fundament. Dennoch dürften die jüngst beschlossenen finanzpolitischen Maßnahmen wie das Infrastruktur- und Rüstungspaket ab dem kommenden Jahr der deutschen Wirtschaft einen spürbaren Schub verleihen. Dies könnte sich schon im weiteren Jahresverlauf in gewissen Vorzieheffekten und einem ansteigenden Vertrauen in die Resilienz der deutschen Wirtschaft äußern. In Anbetracht dessen dürften die Flächenumsätze weiter anziehen, sodass zum Jahresende ein Ergebnis oberhalb der beiden vergangenen Jahre zu Buche stehen dürfte.