Market Focus 2024

Investmentmarkt Green Buildings

27,1 %

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Market Focus Deutschland 2024

MARKTANTEIL GREEN BUILDINGS BLEIBT AUF TOP-NIVEAU

Der Anteil zertifizierter Green Buildings am gewerblichen Immobilieninvestmentvolumen (ohne Berücksichtigung von Portfolios) verharrt auch in einem herausfordernden Marktumfeld auf einem sehr hohen Niveau. Nach einem Top-Wert von knapp 31 % im Jahr 2022 wurden 2023 rund 27 % erreicht. Es ist das zweithöchste Ergebnis der letzten 10 Jahre und bestätigt die Bedeutung, die Green Investments haben.
Der Markt für Green Building Investments kann sich mit 4,7 Mrd. € (-57 % ggü. 2022) dem allgemeinen Trend sinkender Investmentvolumina zwar nicht entziehen, allerdings zeigt sich seine relative Robustheit in der Gesamtmarktbetrachtung. Angesichts der ausgeprägten Marktberuhigung insbesondere bei großvolumigen Büroimmobilien (-87 % bei Deals >100 Mio. €), die stets eine überproportional wichtige Rolle bei Green Investments gespielt haben, wäre ein stärkerer Rückgang wenig überraschend gewesen.
Nachhaltigkeit und ESG werden in Teilen der Immobilienbranche weiterhin als „moving target“ wahrgenommen. So sind die Anforderungen der Taxonomie und die PAI (Principal Adverse Impact)-Kriterien der Offenlegungsverordnung nicht kongruent, und die Aktualisierung des CRREM-Pfades hat viele Gebäude, die sich vermeintlich auf einem guten CO2-Pfad befanden, zu „stranding assets“ Kandidaten gemacht.
Es gibt vergleichsweise wenig eindeutige Kriterien, die ein nachhaltiges Investmentprodukt definieren.
Green Building Zertifikate zählen zu diesen wenigen Orientierung gebenden Kriterien. Investoren schätzen die Sicherheit und Verlässlichkeit, die sie bei Green Invests geben. Entsprechend hoch ist ihr Marktanteil.

NACHHALTIGKEIT IM FOKUS DER INVESTOREN

Im Windschatten der Abschwungsphase auf dem Markt für gewerbliche Immobilieninvestments hat sich das Volumen der Investments mit Green Building Zertifikat in den vergangenen zwei Jahren deutlich rückläufig entwickelt.
Der Marktanteil der grünen Investments an den Einzeldeals notiert aber weiterhin auf einem sehr hohen Niveau von 27,1 % nach einem vorläufigen Hochwert von 30,6 % im Jahr 2022.
2023 waren es erneut die institutionellen Core-Anleger, die den überwiegenden Anteil ihrer Immobilieninvestments in Green Buildings platzierten.
Bei offenen Fonds, Versicherungen und Pensionskassen notiert der Anteil grüner Investments zum Teil deutlich über 50 %.
Absolut betrachtet haben Investment/Asset Manager mit ca. 930 Mio. € das größte Volumen platziert, gefolgt von Corporates (ca. 750 Mio. €) und Spezialfonds (ca. 660 Mio. €).

BÜROIMMOBILIEN BLEIBEN DIE DOMINIERENDE ASSETKLASSE

Die langjährige Dominanz der Nutzungsklasse Büro hat 2023 im deutschen Investmentmarkt vorerst keine Fortsetzung gefunden. Unter Berücksichtigung von Portfolio- und Einzeldeals lagen Logistik, Büro und Einzelhandel fast gleichauf mit Marktanteilen von 26 % –24 %. Nur bei den Single Deals führte Büro (33,4 %) weit vor Logistik (22,3 %).
Bei den Green Invests dominiert weiter Büro (44 %), allerdings kamen Logistik (27 %) und Einzelhandel (21 %) 2023 auf sehr hohe bis dato nicht erreichte Werte.
Über alle Assetklassen hinweg steigt die Bedeutung der Zertifizierungen. Erstmals sind 2023 in allen vier Hauptnutzungsklassen mehr als 30 % des Investmentvolumens auf Green Buildings entfallen.
Eine temporäre Ausnahme beim Anteil von Green Invests stellt die Assetklasse Büro dar. Mangels der bislang marktdominierenden großen Core-Deals in den CBDs der A-Städte ist der Anteil der Green Investments 2023 von 46 % auf 36 % gesunken.

B-STANDORTE HOLEN BEI GREEN BUILDING INVESTMENTS AUF

Während 2022 rund 80 % des Investmentvolumens zertifizierter Green Buildings auf die A-Standorte entfielen, waren dies 2023 nur noch 59 %.
Getragen von den großvolumigen Beteiligungen (u.a. Beam und Mynd) beläuft sich der Anteil der Green Buildings in Berlin auf hohe 60 %. In den übrigen A-Standorten ist ihr Anteil weit unterdurchschnittlich. Treiber dieser Entwicklung ist der Mangel an großvolumigen (Büro-)Transaktionen in den A-Städten. Allen voran in Frankfurt, wo der Anteil auf 6 % gesunken ist.

TREND UNGEBROCHEN: GREEN BUILDING-ZERTIFIZIERUNGEN STEIGEN

Der Trend bundesweit steigender Zertifizierungszahlen hat 2023 seine Fortsetzung gefunden. Gegenüber dem Vorjahr ist die Zahl der zertifizierten Gebäude um fast 15 % auf mehr als 3.200 gestiegen.
Bei der Verteilung der Zertifizierungen auf die wichtigsten Nutzungsklassen gab es zuletzt kaum Verschiebungen. Büro (42 %) führt vor Einzelhandel (24 %) und Logistik (19 %). Bemerkenswert ist der starke Anstieg der Zertifizierungen um 29 % bei Hotel. Ihr Marktanteil beläuft sich damit auf 6 %.
Weiterhin Marktführer im Bereich der Green Building-Zertifikate bleibt DGNB (1.760) vor BREEAM (920) und LEED (540). BREEAM konnte sich durch die Bestandszertifizierung nun deutlich von LEED absetzen.

PERSPEKTIVEN

Während von Taxonomie & Co. ursprünglich im Wesentlichen die Unternehmen der Immobilienbranche betroffen waren, die Fonds am Kapitalmarkt platzieren wollten, betrifft es nun immer mehr Marktteilnehmer. Von verschiedenen Seiten werden sie nun mit Taxonomie-Anforderungen konfrontiert. So berücksichtigen Kreditinstitute zunehmend Taxonomie-Kriterien, die damit für jede (Re-)Finanzierung relevant werden. Weiterhin macht die CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) eine auf Taxonomie bezugnehmende Nachhaltigkeitsberichterstattung für einen wachsenden Unternehmenskreis verbindlich. Entsprechend gewinnen Nachhaltigkeit und Taxonomie in der Breite an Bedeutung, und mittlerweile müssen auch Immobiliennutzer (Mieter und Pächter) Taxonomie-Kriterien in ihrer Unternehmenslenkung berücksichtigen.

Insbesondere die großen internationalen Corporates formulieren mittlerweile Anmietkriterien, die über die Energie- und Klimapfade mancher Asset Manager hinausgehen. Bestandshalter dürften nicht nur mit steigenden ESG-Anforderungen seitens der Nutzer konfrontiert bleiben, denn bei den ökologischen Kriterien werden Embodied Carbon (graue Energie) und die Biodiversität absehbar auch in der Regulatorik der sustainable finance eine Rolle spielen.

Darüber hinaus wird der EU-CO2-Zertifikatehandel die deutsche CO2-Abgabe ersetzen. Und die EPBD (EU Energy Performance of Buildings Directive) definiert nun, dass der Primärenergieverbrauch von Gebäuden bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % gesenkt werden muss. Aktives Handeln wird das Gebot der Stunde bleiben.

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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.12.2023