Logistikmarkt Frankfurt

Der Frankfurter Markt für Lager und Logistikflächen schließt das Jahr 2024 mit einem insgesamt soliden Resultat von 408.000 m² ab. Während das Vorjahresergebnis mit -7 % nur leicht unterschritten wurde, liegt das aktuelle Resultat deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (-23 %; 532.000 m²). Trotz des derzeit herausfordernden konjunkturellen Umfelds in Deutschland ist dies jedoch nicht maßgeblich auf eine mangelnde Flächennachfrage zurückzuführen.

Als zentraler Knotenpunkt für internationale Warenströme in Europa profitiert der Frankfurter Markt von der vergleichsweise positiven wirtschaftlichen Entwicklung der europäischen Nachbarn, die zu Nachfrageimpulsen führt. Insbesondere infrastrukturell gut angebundene, multimodale Lagen, wie bspw. in Flughafen- oder direkter Stadtnähe, sind jedoch seit Jahren von einem Angebotsengpass geprägt. Lässt man das Ausnahmejahr 2021 einmal außen vor, in dem die Covid-Effekte (Nearshoring + E-Commerce-Boom) auf eine große Neubaupipeline getroffen sind, liegt der 2024er Wert in etwa im Mittel der Jahresresultate seit 2019. Die Flächenumsätze scheinen damit aktuell angebotsseitig im Frankfurter Marktgebiet im Bereich von 400.000 m² pro Jahr gedeckelt zu sein. Als Konsequenz kann derzeit ein vermehrtes Ausweichen von Gesuchen auf deutlich peripherere Lagen, wie beispielsweise das südliche oder zentrale Rheinland-Pfalz beobachtet werden.

Entsprechend der angespannten Angebots-Nachfrage-Relation konnte 2024 noch einmal ein leichter Anstieg der Spitzenmiete um 10 Cent auf zuletzt 7,95 €/m² verzeichnet werden. Erzielt wird sie nach wie vor in den Bereichen Mönchhof, Raunheim und Kelsterbach. Bei der Durchschnittsmiete hat sich derweil eine Stabilisierung auf einem hohen Niveau von 6,70 €/m² eingestellt.

Mit dem weiteren Ausbau des DHL Supply Chain’s Life Sciences & Healthcare Campus in Florstadt um 31.000 m² sowie der Entwicklung eines neuen 30.000-m²-Logistikzentrums für Bosch in Butzbach konnten im abgelaufenen Jahr nur zwei Großabschlüsse oberhalb von 20.000 m² verzeichnet werden. Dass der Flächenumsatz insgesamt dennoch die 400.000-m²-Marke überschritten hat, ist ein deutlicher Beleg dafür, dass die Marktdynamik insgesamt weiterhin hoch ist, sich jedoch auf kleinere Flächengrößen konzentriert. So entfallen fast 200.000 m² auf Abschlüsse der mittleren Segmente von 8.000 m² bis 20.000 m², was ein im langjährigen Vergleich überdurchschnittlicher Wert ist.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die Nutzerbranchen zeigt sich an der Spitze das für Frankfurt gewohnte Bild. Mit anteilig 38 % liegen Logistiker an erster Stelle. Nicht zuletzt durch den Großabschluss von Bosch entfällt ein weiteres Drittel des Umsatzes auf Industrie-/Produktionsunternehmen. Die Handelssparte trägt derweil nur 22 % bei. 

Die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland wird 2025 voraussichtlich weiterhin deutlich gedämpft verlaufen, womit sich die Rahmenbedingungen für den Logistikflächenmarkt insgesamt zunächst kaum ändern dürften.

Der Frankfurter Markt hat jedoch bereits im abgelaufenen Jahr gezeigt, dass er sich aufgrund seiner Knotenfunktion im europäischen Warenverkehr nachfrageseitig ein Stück weit der konjunkturellen Flaute in Deutschland entziehen konnte. Entsprechend ist auch für das kommende Jahr davon auszugehen, dass die Flächennachfrage weiterhin auf einem soliden Niveau liegt und in den meisten Lagen des Marktgebiets das Angebot übersteigt. Vor diesem Hintergrund ist aktuell dennoch davon auszugehen, dass der Flächenumsatz keinen Sprung nach oben machen, sondern in einem ähnlichen Bereich wie im Vorjahr liegen wird.

Für etwas Rotation, die sich perspektivisch auch wieder im Flächenumsatz widerspiegeln könnte, dürfte mittelfristig die zunehmende Anzahl an auslaufenden Mietverträgen sorgen. So haben insbesondere in der Phase der stark steigenden Mieten, die 2020 eingesetzt hat, viele Unternehmen Optionen gezogen und ihre Mietverträge verlängert. Es bleibt jedoch abzuwarten, inwiefern dies bereits 2025 ein marktbestimmendes Thema sein wird.

Bei der Mietentwicklung ist derzeit davon auszugehen, dass es in den kommenden Monaten in der Spitze maximal leichte Anpassungen nach oben geben wird. So haben sich unter anderem die Baukosten zuletzt deutlich stabilisiert und sollten damit vorerst kein übermäßiger Treiber mehr für die Mieten sein. Bei der Durchschnittsmiete ist ein weiterer leichter Anstieg im Bereich der Inflationsrate das momentan wahrscheinlichste Szenario.