Logistikmarkt Hamburg

Der Hamburger Markt für Lager- und Logistikflächen ist stark in das Jahr 2025 gestartet. Mit einem Flächenumsatz von 125.000 m² wurde das schwache Vorjahresresultat um 89 % übertroffen. Vor dem Hintergrund des nach wie vor stotternden Konjunkturmotors sowie der geopolitischen Verwerfungen, die sich zunehmend zu einem Risiko für den Welthandel entwickeln, ist es besonders bemerkenswert, dass auch der langjährige Durchschnitt um rund 14 % überschritten werden konnte.

Maßgeblich verantwortlich für das gute Resultat sind in erster Linie mehrere große Eigennutzerabschlüsse. So entfällt auch der bislang größte Flächenumsatz des Jahres, der Baubeginn des Körber Campus in Bergedorf, welcher rund    34.300 m² Fläche für Produktion und Logistik umfassen wird, auf dieses Segment. Mit dem neuen Standort des Pharma-Logistikers Loxxess in Rosengarten    (10.500 m²) sowie dem Baustart des BIG-Arbeitsschutz-Logistikzentrums in Buchholz (10.000 m²) sind auch die nächstgrößeren Abschlüsse Eigennutzern zuzuordnen, sodass ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz aktuell bei hohen 56 % liegt. Größter Vermietungsumsatz des Jahres war der Abschluss über 8.200 m² durch Still Mechatronik in Hamburg-Billbrook. Nicht zuletzt, da alle genannten Abschlüsse auf Neubauten entfallen, beläuft sich der Neubauanteil aktuell auf fast zwei Drittel, was einem der höchsten je registrierten Werte entspricht.

Bei der Mietentwicklung zeigt sich aktuell ein zweigeteiltes Bild. Während die Spitzenmiete unverändert bei 8,50 €/m² liegt, hat das Mietniveau in der Breite etwas zugelegt. Aufgrund der sehr hohen Nachfrage nach modernen Flächen bei gleichzeitig knappem Angebot ist die Durchschnittsmiete im Marktgebiet um weitere 10 Cent auf 6,50 €/m² gestiegen.

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen zeigt zum Ende des Quartals ein für Hamburg eher ungewohntes Bild. Üblicherweise dominieren Logistikdienstleister und Handelsunternehmen das Marktgeschehen der Hansestadt. Aktuell kommen diese jedoch nur auf Umsatzanteile von gut 26 % bzw. 11,5 %, womit sie auch absolut gesehen, unterdurchschnittlich beteiligt sind. Demgegenüber entfällt mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes auf Industrie- und Produktionsunternehmen. Mit knapp 65.000 m² verzeichnen sie das bislang stärkste je registrierte Auftaktquartal, wofür nicht zuletzt der genannte Abschluss durch Körber verantwortlich ist.

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die Größenklassen zeigt derweil ein sehr ausgeglichenes Bild. Besonders positiv hervorzuheben ist, dass auch in den kleineren Flächensegmenten ein reges Marktgeschehen zu beobachten war. Entsprechend liegt auch die Anzahl der registrierten Abschlüsse mit knapp 30 Stück auf dem höchsten Niveau der vergangenen fünf Jahre.

Der Hamburger Logistikmarkt sendet mit dem starken Jahresauftakt im Angesicht des herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Umfeldes ein positives Zeichen. Dabei unterstreicht nicht zuletzt die Vielzahl an großen Eigennutzerabschlüssen, dass viele Unternehmen den Wirtschaftsstandort Hamburg langfristig als sehr attraktiv einschätzen.

Abzuwarten bleibt jedoch, wie sich der Vermietungsmarkt in den kommenden Monaten entwickelt. Insbesondere das Geschäft von Logistikdienstleistern reagiert in der Regel sehr direkt auf realwirtschaftliche Impulse. Neben dem bereits seit mehreren Quartalen stotternden Konjunkturmotor ist die erratische Wirtschafts-politik der USA mittlerweile zu einem Risiko für den Welthandel geworden. Neben der allgemein hemmenden Wirkung von exzessiven Zöllen auf den Handel, stellt sich vor allem die Unberechenbarkeit der US-Zollpolitik als Problem dar. Während die schnellen Kurswechsel der US-Regierung die Finanzmärkte sofort treffen, ist es aktuell nur sehr schwer vorhersehbar, was die realwirtschaftlichen Folgen sein werden. Entsprechend herausfordernd sind aktuell auch die Kapazitätsplanungen für die meisten Unternehmen. 

Positive Impulse sind demgegenüber vom für Deutschland beschlossenen Sonder-vermögen für Infrastruktur und Rüstung zu erwarten. Zwar wird ein messbar positiver Einfluss auf das BIP nicht vor 2026 erwartet, jedoch dürften sich hieraus mittelfristig spürbar positive Effekte auch auf die Logistikflächennachfrage ergeben.

Aufgrund der aktuellen Gemengelage ist der Gesamtjahresflächenumsatz derzeit nur schwer prognostizierbar. Nicht zuletzt aufgrund des guten Jahresstarts ist für den Hamburger Logistikmarkt ein deutlich stärkeres Abschneiden als im Vorjahr (260.000 m²) jedoch sehr wahrscheinlich. Das Mietpreisniveau wird mit aller Wahrscheinlichkeit weiter steigen, denn die hohe Nachfrage nach modernen Flächen kann bei der fortlaufend sehr niedrigen Bautätigkeit kaum bedient werden.