ESG & PROPERTY MANAGEMENT: DIE NEUE (GRÜNE) ROLLE DES PMS

Podcast 59

Property Manager sind an der Schnittstelle zwischen Eigentümern und Nutzern. Ich kann mir aber vorstellen, dass beide Seiten ganz unterschiedliche Vorstellungen davon haben, was ESG überhaupt ist und was sie von Euch als Dienstleister erwarten.

Unsere Kunden sind inzwischen beim Thema ESG vorbereitet. Sie haben in den letzten Jahren sondiert und haben Vorstellungen entwickelt, was sie von uns benötigen. Es startet in der Regel mit dem Thema Datenqualität und dem Sammeln von Verbrauchsdaten, um ihre Immobilien nachhaltiger und vor allem mit weniger Energie zu betreiben. Weiter geht es mit Analysen, Untersuchungen der Gebäudequalität, Energy Audits und Zertifikaten.  

Das heißt, die Eigentümer legen ihren Fokus ganz wesentlich auf das E von ESG, also auf die Performance der Gebäude hinsichtlich Energieverbrauch und andere Ressourcen?

Absolut. Das S und das G sind oft noch in Vorbereitung. Es gibt teilweise auch schon Kunden, die sich Projekte für das Thema Social wünschen. Auch bei G bewegt sich was, zum Beispiel mit dem Lieferkettengesetz oder den Einkaufsrichtlinien.

Zusammenfassend: Die Kunden haben ihre Ansprüche in unsere Richtung klar definiert. Die Herausforderung für uns ist aber, diese Aufgaben mit all unseren Mitarbeitenden zu erfüllen. Zunächst muss man da ganz ehrlich und kritisch sagen, dass sich das Property Management als Handwerk in den letzten 30 Jahren kaum entwickelt hat. Es gab kaum Innovationen. Das hat sich in den letzten 5 Jahren geändert. Denn durch die Anforderung auf Kundenseite wurden wir ermutigt, unsere Mitarbeitenden, die unser wichtigstes Gut sind, zu schulen und auf eine nachhaltige Reise mitzunehmen. Innerhalb weniger Jahre oder sogar nur weniger Monate, um den neuen Ansprüchen gerecht zu werden.

Seid Ihr also in eurem Tagesgeschäft gezwungenermaßen zum ESG-Experten geworden?

Definitiv. Wir glauben, dass wir mit unseren Kunden in den letzten Jahren gemeinsam gewachsen sind und uns entwickelt haben, um genau die Dienstleistung zu erbringen, die der Kunde benötigt. Früher ging es oft nur darum, dass die Miete rechtzeitig auf dem Konto ist und jetzt kann ein fehlender Verbrauchswert zu einem großen Problem werden, das innerhalb weniger Stunden gelöst werden muss.

Ihr seid nah am Objekt dran, Ihr habt den Informationsüberblick über die Gebäude und über den Nutzer. Das sind natürlich Schnittstellen mit wesentlichen Informationen für die ESG-Performance. Aber den Aspekt, dass es für Euch als Mitarbeitende natürlich auch eine Veränderung in ihrer Rolle, vielleicht auch in der Wertschätzung gegeben hat, das ist sehr spannend. Zahlt sich das aus? Gibt es höhere Fees?

Bei den Fees wird versucht, diese in Maßen zu halten. Ganz klar ist jedoch, dass sich unsere Leistungsverzeichnisse maßgeblich geändert haben. Wir haben viel mehr Leistung integriert, die wir als Regelleistung erbringen müssen und entsprechend höher fallen dann die Fees aus. Darüber hinaus gibt es aber noch Sonderleistungen im Bereich ESG, beispielsweise baulichen Maßnahmen oder Mieterdialoge. Dennoch muss man sagen, dass es ein gemeinsames Verständnis zwischen Asset und Property Managern gibt, dass diese eben notwendig sind und es im besten Fall in Hand in Hand und partnerschaftlich laufen soll. Das ist auf jeden Fall ein Fortschritt gegenüber manchen Entwicklungen in der Vergangenheit.

Die Nutzer sind ein ganz wesentlicher Aspekt. Inwiefern kommen sie schon auf euch Property Manager zu? Sind sie auch schon auf der Höhe der Eigentümer oder braucht es da noch etwas Zeit?

Das ist ganz unterschiedlich. Es gibt manche Mieter, die schon sehr weit sind und von denen wir auch Themen mitnehmen können. Manchen Mietern muss man hingegen noch erklären, dass es nicht sinnvoll ist, mehrere tausend Quadratmeter 24/7 energetisch zu betreiben, weil vielleicht zwei Mitarbeitende Kolleg:innen oder Kund:innen aus Übersee zusammenarbeiten. Oft laufen wir aber offene Türen mit unseren Nachhaltigkeitsdialogen ein. Diese Gespräche sind wirklich wichtig, um zusammen bei den Liegenschaften etwas voranzubringen. Der Gebäudebetrieb und auch die Lebensdauer der technischen Anlagen zu erhalten, geht nicht ohne die Mieter.

Gibt es Frontrunner bei den Nutzern? Sind es die großen internationalen Player, die das Thema ESG vorantreiben?

Auf jeden Fall. Wir merken schon, dass es vor allem die großen Internationalen sind, die eine eigene CSR-Charta oder ESG-Agenda verfolgen. Es gibt kaum einen Mietvertrag ohne die entsprechenden Regulierungen zwischen Vermieter und Mieter, sodass die Wertschöpfungskette von den ganzen ESG-Maßnahmen auch wirklich bis in den Mietbereich hineingetragen werden. Vor wenigen Jahren hörte die Regulierung noch vor dem Mietbereich auf.

Aber wie motiviert man die Mieter, diesen Regulierungen zuzustimmen und diese auch umzusetzen?

Dazu haben wir unter anderem Mietergespräche entwickelt: Das Green Committee soll Mieter sensibilisieren und ihnen erklären, wie das Gebäude funktioniert. In diesen Gesprächen zeigen wir auf, welche Aktionen durch den Eigentümer durchgeführt werden und geben Denkanstöße, was Mieter tun können, worüber sie vielleicht noch nicht nachgedacht haben.

Mit welchen konkreten Vorteilen überzeugt Ihr die Mieter?

Vor allem mit den Einsparungen bei den Betriebskosten. Wenn es also darum geht, etwas über die eigenen Verbrauchsdaten zu erfahren, zum Beispiel die Verbrauchsdaten vom Gebäude, die Informationen zu den aktuellen Zertifikaten, auch den Maßnahmen, die geplant sind und welche schon umgesetzt wurden. Dieser Offenheit und Transparenz, der kann sich kaum jemand entziehen. Es gibt auch Aktionspläne, bei denen wir bestimmte Punkte jedes Jahr auf die Agenda nehmen, die wir auch beim Mieter abfragen, sei es Recycling oder auch das Thema Nutzung und Betriebszeiten oder der Wasserverbrauch. Und diese Aktionen sind auch verbindlich. Denn sie werden protokolliert, und nach wenigen Wochen und Monaten trifft man sich wieder und bespricht den Werdegang. Denn die Zusammenarbeit soll ja über Jahre funktionieren.

Wie hat sich euer Gebäudebestand in den letzten Jahren verändert, seit ESG ein großes Thema geworden ist? Spürt man schon die Investition in den Bestand oder kann man es sogar schon messbar erkennen, dass die Performance besser wird?

Ja. Im Bereich der Hardware wurde in den letzten 2 bis 3 Jahren viel investiert. Das heißt, der Zeitraum ist noch nicht so lang, dennoch sehen wir durch die Energie-Audits tatsächlich auch die Einsparungen, zum Beispiel durch die ganzen LED-Kampagnen oder durch digitales Energiemanagement.

Welche Services bietet Ihr im Bereich des S von ESG an?

Vereinzelt haben wir auch Konzepte für Events erstellt, die vor Ort durchgeführt werden. Wir haben zum Beispiel für einen Kunden den Gesundheitsjahreskalender abgeklopft und Aktionen wie einen Blutspendetag organisiert. Für diesen Kunden haben wir auch nach Corona eine Coffee Break ins Leben gerufen. Dazu haben wir eine Espressobar mit Kaffee und Eis und Kuchen vor Ort zur Verfügung gestellt und zusammen mit dem Property Managern die Mieterinnen und Mieter eingeladen. Sich vor Ort zu treffen und auszutauschen kam sehr gut bei den Mietern an.

Zudem bauen wir auch gerade aktiv wieder Duschen und Umkleideräume in Büroflächen ein, damit die E-Mobilität gefördert wird. Das Fahren mit dem Fahrrad fördert auch die Gesundheit der Mitarbeitenden. Das sind alles Themen, die in den sozialen Bereich gehen. Vor 10 bis 12 Jahren wurde noch darüber gelacht, dass im Rahmen der DGNB-Zertifizierung Punkte dafür vergeben wurden, dass man im Büroduschen kann.

Bemerkt Ihr eine Zunahme der Zertifizierung im Bestand und wenn ja, welches Zertifikat wird am häufigsten verwendet?

Es gibt bei uns im Bestand kaum noch ein Gebäude, das nicht zertifiziert ist. Selbst wenn zur Errichtung des Gebäudes ein unendlich geltendes Gebäudezertifikat erstellt worden ist, zum Beispiel nach LEED, haben viele zusätzlich noch ein Bestandsgebäude-Zertifikat. Am häufigsten wird hier auf BREEAM gesetzt. Dieses ist paneuropäisch das am weitesten verbreitete Zertifikat, das von allen gelesen und beurteilt werden kann. Außerdem ist es auch das preiswerteste.

Hinzu kommt, dass die Zertifizierungen auch einen unterschiedlichen Fokus haben: Während BREEAM in Use sehr technisch ist, berücksichtigt DGNB viele weiche Faktoren, wie das Wohlbefinden oder die Anbindung der Liegenschaft an den Nahverkehr.

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