Büro-Investmentmarkt Deutschland

Im Jahr 2024 wurden bundesweit gut 5,2 Mrd. € in Büroimmobilien investiert. Gegenüber dem bereits schwachen Vorjahresergebnis entspricht dies einem erneuten Rückgang um knapp 13 %. Auch der mit nur 20 % ausgesprochen geringe Anteil am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen stellt den niedrigsten jemals registrierten Wert dar. Damit dürften die Büromärkte ihre Talsohle erreicht haben und zukünftig wieder stärker an der insgesamt aufgehellten Stimmung der Anleger partizipieren als in den vergangenen Jahren. 

Grundsätzlich hat sich bestätigt, dass Büroobjekte mit Abstand am meisten von dem schwierigen konjunkturellen Umfeld und dem höheren Zinsniveau betroffen waren. Hinzu kam eine gewisse Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Entwicklung der Homeoffice-Quote. Hier zeigen neueste Zahlen aber eindeutig, dass der Trend zurück ins Büro geht. Auch dies wird die Investmentumsätze stimulieren.  

Im aktuellen Umfeld wurden Großdeals bis jetzt nur in Ausnahmefällen getätigt. Ein Indiz ist, dass 2024 nur sieben Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich erfasst wurden. Bemerkenswert ist auch, dass ausländische Investoren, die gerade bei Großobjekten traditionell eine wichtige Anlegergruppe sind, bislang lediglich auf einen Umsatzanteil von 16 % kommen. Auch dies ist ein im Vergleich niedriger Wert.

Die Spitzenrenditen haben sich im Schlussquartal stabilisiert, sodass sie in allen wichtigen Standorten auf dem gleichen Niveau liegen wie zuvor. Damit notiert die Nettospitzenrendite für Büros in den A-Städten im Schnitt bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt mit 4,20 % München, gefolgt von Berlin und Hamburg mit 4,25 %.

Der Umsatz in den A-Standorten fällt mit gut 3,96 Mrd. € zwar ebenfalls geringer aus als 2023, allerdings bewegt sich der Rückgang mit lediglich minus 5 % auf einem deutlich geringeren Niveau als bundesweit. Am meisten investiert wurde in Frankfurt, wo die Milliarden-€-Marke knapp geknackt wurde. Dicht dahinter folgen Berlin mit 816 Mio. € und Hamburg mit 763 Mio. €. München mit 495 Mio. € und Köln mit 438 Mio. € liegen dicht beieinander und vor Stuttgart (250 Mio. €) und Düsseldorf mit 192 Mio. €.

Verantwortlich für das sehr moderate Transaktionsvolumen ist vor allem der gesunkene Anteil großer Verkaufsfälle ab 50 Mio. €. Dieser hat sich im Vergleich zum Vorjahr bundesweit noch einmal um 24 % auf nur noch gut 2,3 Mrd. € verringert. Das Segment bis 50 Mio. € konnte dagegen das absolute Niveau des Umsatzes halten und kommt auf
2,9 Mrd. €. In der Breite gibt es also durchaus Nachfrage seitens der Investoren. Lediglich die stark von Finanzierungen abhängigen Großobjekte werden häufig noch gemieden.