Büromarkt Berlin

Der Berliner Büromarkt kann zum Ende des dritten Quartals eine insgesamt gute Vermietungsdynamik verzeichnen, ohne dabei jedoch in die Regionen des zehn-jährigen Durchschnittswertes vorzustoßen (-26 %). Vor dem Hintergrund, dass die Resultate in der langjährigen Betrachtung zum Teil allerdings unter deutlich besseren konjunkturellen Vorzeichen entstanden sind, ist die aktuelle Bilanz insgesamt als zufriedenstellend zu bewerten. Die Hauptstadt bestätigt mit einem Flächenumsatz von insgesamt rund 421.000 m² in etwa ihr Vorjahresergebnis
(-1 %).

Im Städtevergleich der A-Städte muss sich das Berliner Marktgebiet wie bereits zum Halbjahr knapp der bayerischen Landeshauptstadt München (444.000 m²) geschlagen geben. Die beiden Top-Märkte ordnen sich mit ihren Resultaten allerdings deutlich vor den weiteren Bürohochburgen Frankfurt (307.000 m²) und Hamburg (301.000 m²) ein.

In der Teilmarktauswertung sticht vor allem die Büromarktzone Mitte heraus (103.000 m²), die durch viele Verträge und einige größere Deals alleine rund ein Viertel des Gesamtergebnisses auf sich vereinen konnte. Hierin spiegelt sich auch die zunehmende Fokussierung von Nutzern auf zentrale Lagen wider. Dass rund 80 % des Volumens auf die Top-City und Cityzonen entfallen, unterstreicht diese Beobachtung zusätzlich.  

Bei den Spitzenmieten hat sich die Dynamik der letzten Jahre derweil verlangsamt: Mit aktuell 45 €/m² haben sich in den vergangen 12 Monaten keine Veränderungen im Premium-Mietsektor abgezeichnet. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes nähert sich mit 29,30 €/m² inzwischen der 30-€/m²-Marke.

An der Spitze der Branchenverteilung ergibt sich das gleiche Bild wie bereits in den Vorquartalen: Die öffentliche Verwaltung dominiert insbesondere durch die drei Großabschlüsse der BImA in den Citylagen weiterhin das Marktgeschehen und vereint rund ein Drittel des Flächenumsatzes auf sich. Darüber hinaus gab es zwei weitere Branchen mit zweistelligen Ergebnisbeiträgen: Hierzu zählen mit jeweils rund 13 % die sonstigen Dienstleistungen und die IuK-Technologien.

Auf der Angebotsseite hat das Leerstandsvolumen weiter angezogen und ordnet sich mit insgesamt rund 1,47 Mio. m² erstmals seit 2010 wieder bei über 1,4 Mio. m² ein. Die Fertigstellung zahlreicher Projekte, die noch nicht oder nur zu Teilen vermietet sind, ist hierbei als Erklärung für den Anstieg der modernen Leerstände anzuführen
(892.000 m²; +79 % ggü. Q3 2023). In diesem Zuge hat die Leerstandsquote in den letzten zwölf Monaten um 2,8 Prozentpunkte auf 6,8 % zugelegt.

Auch wenn der Berliner Büromarkt noch nicht wieder an die Ergebnisse aus den Jahren vor 2022 anknüpfen kann, blickt er dennoch auf ein konstantes Vermietungs-geschehen im laufenden Jahr zurück.

Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass sich das Marktgeschehen in Berlin sowie auch in anderen Top-Büromärkten inzwischen deutlich heterogener gestaltet als noch vor wenigen Jahren. Während in den absoluten Top-Lagen der Nachfragedruck hoch bleibt, verlieren andere Teillagen im Gesamtgefüge des Berliner Büromarktes etwas den Anschluss. Dass die Büromarktzonen innerhalb des S-Bahnrings einen sehr hohen Umsatzanteil (rund 80 %) erzielen, bestätigt diesen bundesweit zu beobachtenden Markttrend. Durch die Größe des Berliner Marktgebietes auch außerhalb der Top-City und Cityzonen schlägt sich dieser Trend etwas deutlicher in den Flächenumsätzen nieder als in weniger dezentral ausgerichteten Bürohochburgen.

Als Prognose zum Jahresende erscheint ein Flächenumsatz von rund 550.000 m² realistisch, womit die Hauptstadt ihr Vorjahresvolumen in etwa egalisieren würde.

Angebotsseitig ist im Schlussquartal zunächst ein weiterer Leerstandsanstieg zu erwarten, wobei die 1,5-Mio.-m²-Marke geknackt werden könnte. Gleichzeitig führen die nach wie vor herausfordernden Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen sowie geplante Fertigstellungen zu einem Rückgang der Bauaktivität.

Beim Mietpreisniveau dürfte sich in den kommenden Quartalen der Trend verfestigen, dass sich die hohe Dynamik der letzten Jahre zunächst weiter abschwächt. In vereinzelten Premiumobjekten sind jedoch Mietpreise deutlich oberhalb der 45-€/m²-Marke zu konstatieren.