Büromarkt Berlin

Der Berliner Büromarkt ist mit einer moderaten ersten Zwischenbilanz in das Jahr 2025 gestartet: Insgesamt stehen nach den ersten drei Monaten rund 103.000 m² zu Buche, womit sich das aktuelle Ergebnis unter dem Vorjahresresultat sowie dem langjährigen Durchschnitt einordnet.

Vor dem Hintergrund, dass die Dealanzahl (-13 %) in einem deutlich geringeren Maße zurückgegangen ist als der Flächenumsatz (-42 %), sind es insbesondere die Großabschlüsse, die im ersten Quartal bislang gänzlich fehlten. Als größter Deal ist bisher das Umweltbundesamt als Eigennutzer im Stadtgebiet Süd zu nennen. Dass sich die nächstgrößeren Mietverträge im Bereich zwischen 2.000 und 5.000 m² bewegen, verdeutlicht bei einem Top-Markt wie Berlin mit regel-mäßigen Abschlüssen über der 10.000 m²-Marke, wie kleinteilig sich das Markt-geschehen zum Jahresbeginn dargestellt hat. Erfreulich ist hierbei allerdings, dass der Umsatz mit Verträgen bis 5.000 m² sogar um 37 % zulegen konnte.   

Bei der Verteilung des Ergebnisses über das Marktgebiet stechen in erster Linie Kreuzberg (17.100 m²) und Mitte (14.000 m²) heraus, die durch zahlreiche kleinere und mittelgroße Deals zusammengenommen auf rund 30 % des Gesamtvolumens kommen. Damit bilden die City-Zonen weiterhin den umsatzstärksten Teilmarkt (63.800 m²), während die Top-City mit lediglich knapp 10.000 m² im bisherigen Jahresverlauf unterrepräsentiert bleibt.

Bei den Spitzenmieten wurden auch im ersten Quartal erneut sehr hochpreisige Vermietungen registriert, sodass für ESG-konforme Premiumflächen in Top-Objekten und Lagen mittlerweile bis zu 46 €/m² bezahlt werden.   

Gefördert durch das sehr kleinteilige Vermietungsgeschehen mischen viele Branchen mit umfangreichen Umsatzanteilen im Nutzer-Ranking mit. Die größten Abschlüsse teilen hierbei die öffentliche Verwaltung (Umweltbundesamt und Evangelischer Kirchenkreis Berlin Stadtmitte), die IuK-Technologien (Kontron und Optimal Systems) und Banken/Finanzdienstleister (Creditreform Berlin Brandenburg und ABK Allgemeine Beamten Bank) unter sich auf. Im Ranking sind sie jeweils mit Marktanteilen von knapp 9 und rund 19 % beteiligt. Durch zahlreiche kleinere Verträge gehören zudem noch die sonstigen Dienstleistungen (gut 20 %) und Beratungsgesellschaften zu den aktiven Sektoren (fast 12 %). 

Der Leerstandsanstieg hat sich auch im ersten Quartal 2025 weiter fortgesetzt. Insgesamt stehen aktuell rund 1,63 Mio. m² Bürofläche leer, womit das Volumen in den letzten drei Monaten um rund 10 % zugelegt hat. Fast 62 % dieser Flächen weisen eine moderne Ausstattungsqualität auf. Im CBD bewegt sich die Leerstandsrate mit 5,9 % aktuell noch im Bereich der Fluktuationsreserve, der Gesamtmarkt notiert derzeit bei 7,6 %.

Das erste Zwischenergebnis des Berliner Büromarktes im Jahr 2025 muss differenziert betrachtet werden: Auf der einen Seite springt der sowohl im Vorjahres- als auch im Standortvergleich niedrige Flächenumsatz ins Auge. Beim Blick hinter die Treiber des Volumens kristallisiert sich allerdings das sehr lebhafte Markt-geschehen im kleinteiligen Segment heraus.

Noch deutlicher wird diese Beobachtung vor dem Hintergrund, dass sich die Hauptstadt bei den Vermietungen bis 5.000 m² an die Spitze setzt, gleichzeitig im Ranking der erzielten Gesamtergebnisse jedoch nur einen Mittelfeldplatz verbuchen kann. Diese Verschiebung des Nachfragefokus dürfte sich auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzen und für eine konstant hohe Vermietungsdynamik vor allem in den Segmenten bis 2.000 m² sorgen.  

Nicht nur bei den Größenklassen, sondern auch in der Teilmarktbetrachtung zeichnet sich eine zunehmend heterogene Nachfrageentwicklung zugunsten der Lagen innerhalb des S-Bahnrings und zu Lasten der periphereren und schlechter angebundenen Mikrolagen ab.

Auf der Angebotsseite ist für die kommenden Quartale davon auszugehen, dass beim Leerstandsvolumen die 2 Mio. m²-Marke in greifbare Nähe rückt. Auch diese Entwicklung dürfte mittelfristig jedoch den Bereich des zyklischen Scheitelpunktes erreichen.

Im Segment der Spitzenmieten ist derzeit kein signifikanter Anstieg in der ersten Jahreshälfte abzusehen, sodass sich absolute Premiumflächen voraussichtlich erst einmal im Bereich der bereits erzielten 46 €/m² einpendeln dürften.