Büromarkt Berlin

Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 146.000 m² verzeichnete die Hauptstadt im ersten Quartal eine vergleichbare Marktdynamik wie im Vorjahreszeitraum (144.000 m²). Auch wenn sich das Ergebnis damit erneut unter dem langjährigen Durchschnitt einordnet (183.000 m²; -20 %), behält der Berliner Büromarkt vor München (140.000 m²) und Frankfurt (119.000 m²) seine Spitzenposition unter den Top-Märkten.

Als maßgebliche Umsatztreiber sind hierbei die Großabschlüsse über 5.000 m² (anteilig 51 %) zu nennen, zu denen insbesondere die beiden Eigennutzer-Deals der BImA für das Bundeskanzleramt (25.000 m²) und das Bundespräsidialamt (9.900 m²) im Teilmarkt Charlottenburg/Tiergarten sowie die Vermietung der BImA in Mitte (25.200 m²) zählen.

Dass sich abseits des prägenden Großflächenvolumens das Marktgeschehen jedoch größtenteils im kleinteiligen Flächensegment abspielt, spiegelt sich in der Analyse der erfassten Abschlüsse wider: Somit entfallen rund 94 % der registrierten Verträge auf die Flächenkategorien bis 2.000 m². Der Trend zu eher kleineren, dafür aber sehr gut angebundenen und modernen Büroflächen, wird durch diese Zahlen unterstrichen.

Die Spitzenmiete hat sich in den letzten 12 Monaten auf dem im ersten Quartal 2023 erreichten hohen Niveau von 45 €/m² stabil gezeigt.

Die volatilere Durchschnittsmiete notiert derweil bei 27,80 €/m² und damit auf einem vergleichbaren Level wie bereits zum Jahresende 2023.

Auf der Angebotsseite hat das Leerstandsvolumen weiter angezogen und ordnet sich mit insgesamt rund 1,1 Mio. m² erstmals seit 2014 wieder über der Marke von einer Millionen Quadratmetern ein. Die Fertigstellung zahlreicher Projekte, die bislang noch nicht oder nur zu Teilen vermietet sind, ist hierbei als Erklärung anzuführen. Hierzu passend hat der moderne Leerstand zu Jahresbeginn um 31 % auf 678.000 m² und anteilig knapp 61 % angezogen. Im Zuge dieser Entwicklungen notiert die Leerstandsquote für den Gesamtmarkt inzwischen über der 5-%-Marke, während nur in den Topcity-Lagen mit etwas weniger als 4,5 % die Fluktuationsreserve nach wie vor unterschritten wird.

Bei der Umsatzverteilung auf die Branchengruppen sticht die öffentliche Verwaltung heraus, die durch die Großabschlüsse der BImA das Ranking mit 52 % dominieren konnten. Größere Vermietungen im Teilmarkt Mediaspree über 7.800 m² bzw. 6.400 m² trugen zudem auch Versicherungen (anteilig über 6 %) und IuK-Technologien (knapp 15 %) bei.

Der Berliner Büromarkt hat zum Jahresauftakt 2024 zwar kein außergewöhnlich hohes Resultat erzielt, konnte seine Stellung im Standortvergleich jedoch behaupten und in den ersten drei Monaten eine solide Basis für den weiteren Jahresverlauf setzen.

Ermöglicht wurde die insgesamt gute Bilanz durch den Sonderfaktor von gleich drei sehr großvolumigen Deals der öffentlichen Hand, die zusammengenommen für alleine rund 60.000 m² verantwortlich zeichnen konnten. Hierbei spielte insbesondere das Segment der Eigennutzerabschlüsse eine tragende Rolle.

Dieser Faktor täuscht jedoch über die generelle Marktentwicklung hinweg, denn das kleinteilige Vermietungsgeschehen macht das Gros der Marktbewegungen auf dem Berliner Büromarkt aus. Dass zudem auch der Standortfaktor bei Vermietungs-entscheidungen noch weiter in den Fokus gerückt ist, wird dadurch unterstrichen, dass knapp 87 % des Volumens auf die City- und Topcity-Lagen entfallen.

Angebotsseitig ist im Jahresverlauf zunächst von weiteren Leerstandsanstiegen auszugehen, wobei nicht ausgeschlossen werden kann, dass die 1,5-Mio.-m²-Marke in erreichbare Nähe rückt. Gleichzeitig führen die nach wie vor herausfordernden Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen sowie die geplanten Fertigstellungen zu einem spürbaren Rückgang der Bauaktivität in den kommenden Quartalen.

Beim Mietpreisniveau ist für den weiteren Jahresverlauf davon auszugehen, dass  die hohe Dynamik der letzten Jahre etwas an Fahrt verliert, während beim Flächenumsatz ein Ergebnis leicht über dem Vorjahresniveau zu erwarten ist.