Büromarkt Berlin

Der Berliner Büromarkt hat sich zur Jahresmitte bei den Standorten eingereiht, die in der ersten Jahreshälfte auf verbesserte, aber weiterhin unterdurchschnittliche Flächenumsätze, zurückblicken. So ordnet sich das Halbjahresergebnis der Hauptstadt mit insgesamt rund 281.000 m² gut 7 % über dem Resultat aus dem Vorjahreszeitraum, aber auch 20 % unter dem langjährigen Durchschnittswert, ein.

Dieser generelle Trend, der die Gesamtsituation in den wichtigsten Bürohochburgen gut widerspiegelt, ist mit München (293.000 m²) und Frankfurt (215.000 m²) auch in zwei weiteren Top-Märkten zu beobachten.

Als ein gutes Zeichen für eine breitgefächerte Nachfragestruktur ist hierbei zu werten, dass es auf der einen Seite einige Großabschlüsse wie die beiden Eigennutzer-Deals der BImA für das Bundeskanzleramt (25.000 m²) und das Bundespräsidialamt (9.900 m²) im Teilmarkt Charlottenburg/Tiergarten sowie die Anmietung der BImA in Mitte (25.200 m²) zu vermelden gibt.

Auf der anderen Seite sind es jedoch die kleineren Flächenkategorien bis 2.000 m², die mit einem Umsatzanteil von knapp 49 % rund die Hälfte des Gesamtergebnisses ausgemacht haben und damit wesentlich ins Gewicht fallen.

Bei den Spitzenmieten hat sich die Dynamik der letzten Jahre derweil spürbar verlangsamt: Mit aktuell 45 €/m² haben sich in den vergangen 12 Monaten keine Veränderungen im Premium-Mietsektor abgezeichnet. Als Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes sind zur Jahresmitte rund 28,80 €/m² anzusetzen.

Bei der Umsatzverteilung auf die Branchen sticht die öffentliche Verwaltung heraus, die nicht zuletzt durch die Großabschlüsse der BImA das Ranking mit gut 36 % dominieren konnte. Zu den größten Deals der letzten drei Monate gehörten mit dem Siemensstadt Square (18.400 m² Eigennutzer im Stadtgebiet-West) und dem Zwischennutzungskonzept Projekt Interim Berlin (13.800 m² in Mitte), aber auch Abschlüsse ganz unterschiedlicher Branchen, was die breite Nachfragebasis im Berliner Marktgebiet unterstreicht.

Auf der Angebotsseite hat das Leerstandsvolumen weiter angezogen und ordnet sich mit insgesamt rund 1,4 Mio. m² erstmals seit 2014 wieder deutlich über der Marke von einer Millionen Quadratmeter ein. Die Fertigstellung zahlreicher Projekte, die noch nicht oder nur zu Teilen vermietet sind, ist hierbei als Erklärung für den Anstieg der modernen Leerstände anzuführen (847.000 m²; +81 % ggü. H1 2023). In diesem Zuge hat die Leerstandsquote in den letzten zwölf Monaten um 2,6 Prozentpunkte auf 6,5 % zugelegt.

Auch wenn der Berliner Büromarkt im ersten Halbjahr 2024 keine Trendumkehr verbuchen konnte, stellt sich die Ausgangslage und die Nachfragesituation insgesamt etwas besser dar als noch 12 Monate zuvor.

Erfreulich ist dabei insbesondere, dass neben den großen Deals der öffentlichen Hand zu Jahresbeginn im zweiten Quartal auch aus anderen Sektoren Großabschlüsse vermeldet werden konnten. Im Zusammenspiel mit einem insgesamt lebhaften Marktgeschehen im kleinteiligen Segment sendet dies positive Signale für eine stabile Nachfragebasis in der zweiten Jahreshälfte. Immer weiter in den Fokus von Vermietungsentscheidungen rückt hierbei aktuell sowie auch perspektivisch der Standortfaktor: So entfallen gut 76 % des Volumens auf die Lagen innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen ist demnach aus heutiger Sicht zum Jahresende von einem Flächenumsatz im Bereich des Vorjahresniveaus (541.000 m²) auszugehen.

Angebotsseitig sind im Jahresverlauf zunächst weitere Leerstandsanstiege zu erwarten, wobei die 1,5-Mio.-m²-Marke immer weiter in erreichbare Nähe rückt. Gleichzeitig führen die nach wie vor herausfordernden Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen sowie die geplanten Fertigstellungen zu einem spürbaren Rückgang der Bauaktivität in den kommenden Quartalen.

Beim Mietpreisniveau dürfte sich im weiteren Jahresverlauf der Trend verfestigen, dass sich die hohe Dynamik der letzten Jahre zunächst weiter abschwächt.