Büromarkt Berlin

Der Berliner Büromarkt hat den Aufwärtstrend der ersten drei Quartale auch im letzten Jahresabschnitt bestätigt, ohne dabei allerdings an die guten Bilanzen der Jahre 2021 und 2022 anknüpfen zu können. Als Hauptgrund hierfür ist in erster Linie die weiterhin schleppende Konjunkturerholung zu nennen, die sich nach wie vor langsamer gestaltet als noch zu Jahresbeginn 2024 erwartet.

Umso erfreulicher ist, dass der Berliner Büromarkt trotz der herausfordernden Rahmenbedingungen in den letzten drei Monaten das beste Quartalsergebnis des Jahres erzielen konnte und das Vorjahresresultat mit nun registrierten
581.000 m² um mehr als 7 % übertrifft. Dass der umsatzstärkste Großdeal im vierten Quartal über 20.300 m² im Campus am Hackeschen Markt dabei auf das Konto des Beratungsunternehmens Deloitte geht, zeigt zudem, dass neben den großvolumigen Anmietungen der öffentlichen Hand (insbesondere der BImA) vermehrt auch wieder privatwirtschaftliche Akteure im größeren Segment tätig werden und sich Flächen sichern.

Hierzu passend ist der Umsatz in den großflächigen Kategorien ab 5.000 m², die zumeist die wichtigsten Treiber für hohe Gesamtvolumina darstellen, um beacht-liche 70 % gegenüber dem konjunkturell bedingt schwachen Wert von 2023 gestiegen.

Bei den Spitzenmieten wurde die hohe Dynamik der Jahre bis 2023 in den letzten 24 Monaten eingebremst: Mit aktuell 45 €/m² ist wie bereits im Vorjahr auch 2024 erneut keine Veränderung im Premium-Mietsektor zu beobachten. Etwas mehr Bewegung kann im Segment der Durchschnittsmiete registriert werden, die weiter gestiegen ist und sich mit 29,40 €/m² der 30-€/m²-Marke annähert.

Auch wenn die öffentliche Verwaltung mit einem Umsatzanteil von knapp 29 % im Branchen-Ranking weiter den Ton angibt, hat sich ihr Abstand zu den anderen Nutzer-gruppen nicht zuletzt durch den Deloitte-Abschluss im vierten Quartal etwas verringert. Demnach präsentierten sich die Beratungsgesellschaften durch den größten sowie vereinzelte mittelgroße Verträge zum Jahresende am aktivsten. Im Gesamttableau kommen sie auf gut 13 % und liegen zusammen mit dem IuK-Sektor und den sonstigen Dienstleistungen dicht an dicht auf den Rängen zwei bis vier (jeweils rund 14 %). 

Auf der Angebotsseite hat das Leerstandsvolumen weiter angezogen und ordnet sich erstmals seit 2008 wieder bei rund 1,5 Mio. m² ein. Die Fertigstellung zahlreicher Projekte, die noch nicht oder nur zu Teilen vermietet sind, ist hierbei als entscheidender Faktor für den Anstieg der modernen Leerstände anzuführen (912.000 m²; +76 % ggü.
Q4 2023). In diesem Zuge hat die Leerstandsquote in den letzten zwölf Monaten um
2,8 Prozentpunkte auf 6,9 % zugelegt.

Auch wenn sich die Marktbedingungen in den abgelaufenen 12 Monaten nicht um 360 Grad zum Positiven gedreht haben, sendet der im Jahresverlauf 2024 zu beobachtende leichte Aufwärtstrend auf dem Berliner Büromarkt ein erfreuliches Signal für die kommenden Quartale. Während die öffentliche Verwaltung zu Jahresbeginn noch über 50 % des Ergebnisses ausgemacht hat, waren es im Gesamtjahr lediglich 29 %, was die langsam aber sicher wiederkehrende Zuversicht der Unternehmen in eine positivere Wirtschaftsentwicklung widerspiegelt.

Die deutlich gestiegenen Nutzeransprüche an den Bürostandort und die Ausstattungsqualität lassen sich am Ergebnis ablesen und sind somit als wichtigste Faktoren für die Büromarktentwicklung in der Hauptstadt zu nennen. So lassen sich fast 80 % des Flächenumsatzes innerhalb des Berliner S-Bahnrings lokalisieren und etwa 60 % des Gesamtvolumens wurden durch Abschlüsse in modernen Flächen generiert. Beide Ergebnisse stellen im Langzeitvergleich jeweils hohe Resultate dar.

Gleichzeitig zeichnet die Fokussierung der Nachfrage auf einzelne Teillagen und Premiumflächen für eine zunehmend heterogene Leerstandsentwicklung über das Marktgebiet verantwortlich. Für den Gesamtmarkt ist ein weiterer Leerstandsanstieg 2025 wahrscheinlich, allerdings dürfte dann auch der zyklische Scheitelpunkt durchschritten sein.

Unter Berücksichtigung der fortlaufend schleppenden konjunkturellen Entwicklung dürfte es dem Berliner Markt vorerst weiter an kräftigem Rückenwind mangeln. Gleichwohl scheint sukzessive Sicherheit ins System zurückzukehren, sodass sich das aktuelle Nachfrageniveau nachhaltig stabilisieren und im weiteren Jahresverlauf auch wieder nach oben tendieren dürfte. Bei der Spitzenmiete könnte der Nachfragedruck im Premiumsektor für einen leichten Anstieg in den kommenden Quartalen sorgen.