At a Glance Q2 2024

Büromarkt Deutschland

Büromarkt Deutschland

STABILE ENTWICKLUNG AUF DEN BÜROMÄRKTEN: FLÄCHENUMSATZ AUF VORJAHRESNIVEAU

  • Im Windschatten einer weiterhin wenig dynamischen konjunkturellen Entwicklung präsentieren sich die deutschen Büromärkte im ersten Halbjahr insgesamt stabil. Der Flächenumsatz beläuft sich in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 auf rund 1,26 Mio. m² und bewegt sich damit auf Vorjahresniveau (1,23 Mio. m²). Während sich alle Märkte in Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München weiterhin wesentlich unter ihrem Durchschnittsniveau bewegen, fällt der Vorjahresvergleich in den Bürohochburgen sehr inhomogen aus, denn in dieser Marktphase machen Großabschlüsse weiterhin den Unterschied.

  • Zur Halbjahresmitte präsentiert sich München als umsatzstärkster Büromarkt. Mit einem Flächenumsatz von 293.000 m² notiert das Ergebnis zwar gut 15 % unter dem Langzeitschnitt, aber das Vorjahresergebnis wird um eindrucksvolle 24 % übertroffen. Im Langzeitvergleich unterdurchschnittlich, aber gegenüber dem Vorjahr im Plus, fiel auch das Marktgeschehen in Berlin und Frankfurt aus. In der Bundeshauptstadt notiert der Flächenumsatz zum Halbjahr bei 281.000 m², womit sich das Delta zum Langzeitschnitt auf rund 20 % beläuft, aber das Vorjahresergebnis um gut 7 % überschritten wurde. Insbesondere die Großabschlüsse jenseits der 10.000 m², die in Berlin so zahlreich abgeschlossen wurden wie an keinem anderen Standort, zeichnen für das Umsatzplus im Jahresvergleich verantwortlich. Im drittplatzierten Frankfurt war der Flächenumsatz insbesondere mangels Großabschlüssen im zweiten Quartal temporär leicht rückläufig. Dennoch bewegt sich der Markt mit 215.000 m² Flächenumsatz über Vorjahresniveau (+13 %) und der Langzeitschnitt wird nur leicht verfehlt (-5 %)

 

LEERSTANDSANSTIEG SETZT SICH FORT

  • Auch im zweiten Quartal ist das Leerstandsvolumen in den Bürohochburgen weiter gestiegen. Zur Jahreshälfte notiert der Leerstand bei 7,1 Mio. m², was gegenüber dem Vorjahreswert einem Anstieg von rund 26 % entspricht. Die höchsten Leerstandsrate verzeichnen weiterhin Düsseldorf (11,0 %) und Frankfurt (10,5 %). Weiterhin unter der 5-%-Marke liegt die Leerstandsquote an den Standorten Köln (4,5 %), Leipzig (4,6 %) und Hamburg (4,7 %). In München (6,7 %) und Berlin (6,5 %) bewegt sich die Quote jetzt wieder spürbar jenseits der 5 %. Für das Marktgebiet Essen wird aktuell eine Leerstandsquote von 7,1 % registriert.

  • In den analysierten Bürohochburgen haben sich die Spitzenmieten im zweiten Quartal 2024 stabil präsentiert und verfestigen sich damit in diesem Sommer auf sehr hohem Niveau. Mit weitem Abstand wird die höchste Spitzenmiete mit 52,00 €/m² für München registriert. Die bayerische Landeshauptstadt vermeldet im Top-Segment das umfangreichste Mietpreiswachstum von 11 % im Jahresverlauf.

 

PERSPEKTIVEN

  • Die Rahmenbedingungen für die deutschen Büromärkte dürften in den kommenden Quartalen nur wenig Veränderung erfahren und vorerst durchaus herausfordernd bleiben. Anders als noch zu Jahresbeginn prognostiziert, verzögert sich der Konjunkturaufschwung, und die deutsche Wirtschaft sendet aktuell kaum Signale aus, die bereits jetzt auf eine sich nachhaltig beschleunigende Dynamik schließen lassen.

  • Allerdings verdichten sich die Zeichen, die auf eine steigende gesamtwirtschaftliche Aktivität schließen lassen. Dazu zählt die von der EZB im Juni vorgenommene Leitzinssenkung, die mit großer Wahrscheinlichkeit der erste Schritt des Abstiegs vom Zinsplateau gewesen sein dürfte. Im Windschatten schrittweise sinkender Finanzierungskosten und einer sich im Jahr 2024 robust entwickelnden Weltwirtschaft dürfte die deutsche Wirtschaft zunehmend Wachstumskräfte entfalten. Die stark mit der BIP-Entwicklung korrelierende Büroflächennachfrage sollte in Konsequenz wieder anziehen – wenn auch, wie aus anderen Zyklen bekannt, mit zeitlicher Verzögerung.

  • Vieles deutet im aktuellen Marktumfeld darauf hin, dass die deutschen Büromärkte im Jahresverlauf 2024 die Talsohle beim Flächenumsatz durchschreiten und wir in den Folgemonaten mit wieder steigenden Flächenumsätzen in der Breite rechnen können. Gleichwohl ist es noch zu früh, bereits jetzt von einer sich nachhaltig beschleunigenden Marktentwicklung zu sprechen. Ein Ergebnis moderat über Vorjahresniveau ist trotz der noch widrigen Rahmenbedingungen für das Gesamtjahr 2024 ein realistisches Szenario. Auch der Trend steigender Spitzenmieten sollte seine Fortsetzung finden.

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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 30.06.2024