Büromarkt Dortmund

MODERATER JAHRESAUFTAKT

Nach dem fulminanten Vorjahr mit neuem Allzeithoch ist der Dortmunder Büromarkt verhalten in das neue Jahr gestartet. Mit einem Flächenumsatz von lediglich 15.000 m² wurde der Vorjahreswert um mehr als die Hälfte verfehlt und auch der langjährige Durchschnitt klar unterschritten. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie die Tatsache, dass in den ersten drei Monaten noch keine größere Vermietung jenseits von 5.000 m² erfasst werden konnte. Gerade in kleineren Märkten tragen vereinzelte Großabschlüsse aber deutlich stärker zum Gesamtergebnis bei als in den großen deutschen Bürostandorten. Demzufolge war die Nachfrage prinzipiell auch besser, als es das Ergebnis auf den ersten Blick vermuten lässt. Gerade in den Marktsegmenten bis 500 m² war viel Bewegung zu beobachten, sodass hier ein Umsatz erzielt werden konnte, der rund ein Drittel über dem langjährigen Schnitt liegt. Bei den größeren Klassen über 2.000 m² liegt das Resultat dagegen fast drei Viertel niedriger als im Vorjahreszeitraum. Hierdurch zeigt sich, dass der schwache Jahresauftakt in erster Linie als Momentaufnahme zu werten ist. 

DREI BRANCHENGRUPPEN MIT ZWEISTELLIGEN ANTEILEN

Ein Grund für den moderaten Start ins Jahr ist auch darin zu sehen, dass die in Dortmund traditionell wichtigste Branchengruppe, nämlich die Verwaltungen von Industrieunternehmen, noch gar keine Abschlüsse getätigt hat. Dies dürfte sich mit großer Sicherheit im weiteren Jahresverlauf ändern. Demzufolge haben sich die IuK-Technologien als zweites wichtiges Standbein in Dortmund die Spitzenposition im ersten Quartal gesichert. Mit knapp 34 % liegen sie knapp vor den sonstigen Dienstleistungen, die 30,5 % beisteuern. Erfreulich ist der dritte Platz der Beratungsgesellschaften mit fast 22 %, was dem besten Auftaktergebnis aller Zeiten entspricht.

LEERSTÄNDE SPÜRBAR ZUGENOMMEN

Insgesamt hat das Volumen der Leerstände im Jahresvergleich um knapp 46 % auf aktuell 150.000 m² zugenommen. Dieser auf den ersten Blick starke Zuwachs bedarf einer genaueren Analyse. Im von den Nutzern präferierten Marktsegment der modernen Büroflächen war nur ein leichter Anstieg um 5.000 m² zu verzeichnen. In Summe verfügen nur 20.000 m² und damit lediglich 13 % des Angebots über eine hochwertige Ausstattungsqualität; weniger als in allen anderen Städten. Ein Großteil der aktuellen Leerstände trifft deshalb nur noch in begrenztem Umfang auf eine entsprechende Nachfrage. In diesem Kontext ist auch die Leerstandsquote zu interpretieren, die auf 4,9 % gestiegen ist.

STARK GESTIEGENE BAUTÄTIGKEIT DURCH EIGENNUTZER

Die Bautätigkeit in Dortmund hat in den letzten zwölf Monaten um fast 100.000 m² auf aktuell 131.000 m² zugenommen. Der überwiegende Teil davon entfällt jedoch auf Eigennutzerobjekte. Gleichzeitig sind viele Flächen bei den spekulativ begonnen Projekten bereits vorvermietet. Das dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehende Volumen beläuft sich demzufolge nur noch auf 18.000 m² und hat binnen Jahresfrist sogar leicht abgenommen. In der Konsequenz stehen dem Markt lediglich noch knapp 14 % des Bauvolumens zur Verfügung – ein im bundesweiten Vergleich sehr niedriger Wert. Addiert man noch die modernen Leerstände hinzu, so beläuft sich das Angebot an modern ausgestatteten Flächen im Dortmunder Markt lediglich auf 38.000 m².

SPITZENMIETE STABIL

Die Spitzenmiete hat sich nicht verändert und liegt wie vor einem Jahr bei 16 €/m². Anders sieht es bei der Durchschnittsmiete aus, die um gut 10 % angezogen hat und aktuell bei 12,70 €/m² notiert. Diese Entwicklung unterstreicht, dass sich die Nachfrage vor allem auf modern ausgestattete Flächen richtet, an denen in Dortmund weiterhin ein gewisser Mangel herrscht.

Den Überblick zu den Kennzahlen des Büromarkts Dortmund Q1 2022 finden Sie im PDF-Download.