Büromarkt Dortmund

Der Dortmunder Büromarkt verzeichnet nach den ersten neun Monaten ein sehr solides Ergebnis von 71.000 m². Damit notiert der Flächenumsatz leicht (3 %) über dem langjährigen Durchschnitt und 39 % über dem Wert aus dem Vorjahreszeitraum. Der sehr starke Jahresauftakt, mit bereits nach Ende des ersten Quartals registrierten 34.000 m², setzte sich in dieser hohen Dynamik im weiteren Jahresverlauf nicht fort. Nach 17.000 m² im zweiten Quartal, wurden im dritten Quartal Verträge über insgesamt 20.000 m² abgeschlossen.

Die Struktur der Abschlüsse ist stärker als in den vergangenen Jahren von kleinen und mittelgroßen Mietverträgen geprägt. So ist der Umsatzanteil von Abschlüssen für Flächen bis 5.000 m² mit 79 % überdurchschnittlich (Ø 10 Jahre: 72 %) hoch. Hingegen konnte im Segment großvolumiger Abschlüsse über    10.000 m² bislang noch kein Deal registriert werden (Ø 10 Jahre: 15 %).

Der Leerstand insgesamt und der moderne Leerstand sind im Jahresverlauf nahezu konstant geblieben, mit leicht rückläufiger Tendenz. Der Leerstand insgesamt und der moderne Leerstand notieren jeweils im Bereich ihres langjährigen Durchschnitts. Die Leerstandsquote notiert mit konstant 4,5 % leicht unter dem Langzeitschnitt und der Fluktuationsreserve. Aktuell befinden sich jedoch mit 127.000 m² noch vergleichsweise viele Flächen im Bau. Dies macht sich auch an der leicht auf 83 % gesunkenen Vorvermietungsquote bemerkbar.

Die Spitzenmiete bewegt sich aktuell auf einem Niveau von 17,00 €/m² seit Jahresanfang seitwärts. Die Durchschnittsmiete bleibt ebenfalls konstant bei 12,50 €/m².

Die öffentliche Verwaltung zeichnet mit 39 % für einen überdurchschnittlich hohen Marktanteil (Ø 10 Jahre: 16 %) verantwortlich. Mit deutlichem Abstand dahinter rangieren die sonstigen Dienstleistungen, unter denen in Dortmund insbesondere Unternehmen der Energiewirtschaft subsumiert werden. Auffällig ist, dass die sonst so nachfragestarken Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien (Ø 10 Jahre: 22 %) bislang mit 8 % vergleichsweise wenig zum Flächenumsatz beigetragen haben.

Die drei größten Mietabschlüsse stammen allesamt aus dem ersten Quartal und gehen auf die Stadt Dortmund zurück. Im dritten Quartal zählen zu den größten Mietflächen zwei mittelgroße Abschlüsse über 2.600 m² durch ein Industrieunternehmen bzw. über 2.500 m² durch eine Stiftung.

Der Dortmunder Büromarkt präsentiert sich seit Jahresanfang als resilienter Nutzermarkt. Im Gegensatz zu den anderen großen Bürostandorten schafft es Dortmund als einziger Büromarkt, seinen zehnjährigen Durchschnitt im Flächenumsatz zu übertreffen. Die für gewöhnlich auf der Nachfrageseite stark vertretene öffentliche Hand hat im bisherigen Jahresverlauf ein überdurchschnittliches Volumen zu verantworten. Inwieweit eine zu erwartende, von einem sehr hohen Niveau ausgehende, rückläufige Nachfrage durch die öffentliche Hand durch andere Branchen ausgeglichen werden kann, stellt einen schwer einschätzbaren Unsicherheitsfaktor für die kommenden Monate dar.

Vor dem Hintergrund des aktuell schwächelnden konjunkturellen Umfelds und eines branchenweit eingetrübten Sentiments, präsentiert sich der Dortmunder Büromarkt nichtsdestotrotz in diesem Jahr bislang äußerst robust. Die zu erwartende moderate, jedoch spürbare konjunkturelle Belebung und eine weitere Stimmungsaufhellung in den kommenden Monaten dürften auch dem Dortmunder Büromarkt zusätzlich Rückenwind verleihen. Zum Jahresende dürfte somit der Bereich um 100.000 m², in der Nähe des langjährigen Durchschnitts, einen realistischen Zielbereich bilden.

Angesichts der signifikant gestiegenen Bau- und Finanzierungkosten dürften die Flächen im Bau in den kommenden Quartalen spürbar abnehmen und nur wenige neue Flächen auf den Markt kommen. Im Einklang damit dürfte auch der Leerstand perspektivisch wieder abnehmen. Das mangelnde Angebot an modernen Flächen in Citylagen spricht kurz- bis mittelfristig für einen Anstieg der Spitzenmiete.