Büromarkt Dortmund

Der Dortmunder Bürovermietungsmarkt verzeichnete 2024 einen starken Flächenumsatz von 101.000 m² und überschreitet damit erst zum fünften Mal in seiner Geschichte die Grenze von 100.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Gesamtumsatz um knapp 25 % gesteigert werden. Damit liegt das aktuelle Ergebnis auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts. Vor allem das erste und vierte Quartal, mit Umsätzen von 34.000 m² und 30.000 m², brachten Umsatzschübe und trugen damit in Summe 63 % zum Resultat bei.

Zum guten Ergebnis hat auch der überproportionale Anteil (21 %) größerer Abschlüsse zwischen 5.000 und 10.000 m² beigesteuert, der rund acht Prozentpunkte über dem Durchschnitt liegt. Dazu zählen unter anderem die zwei Abschlüsse der Stadt Dortmund, die 9.700 m² im Teilmarkt Westfalendamm für das Jugendamt und etwa 8.500 m² im Citykern für das Ordnungsamt angemietet hat. Großabschlüsse über 10.000 m² wurden im Gesamtjahr nicht registriert, dafür präsentiert sich auch das kleinteilige Marktsegment gewohnt lebhaft.

Aufgrund der angespannten Nachfrage-Angebots-Situation insbesondere im modernen und qualitativ-hochwertigen Flächensegment, hat die Spitzenmiete um knapp 6 % auf nun 18,00 €/m² zugelegt.  Bemerkenswert ist, dass sie nicht mehr nur im Citykern, sondern auch für die besten Flächen im Teilmarkt Stadtkrone Ost erzielt wird. Die generell volatilere Durchschnittsmiete notiert aktuell bei 12,60 €/m² und hat damit zum Vorjahr nur leicht um 0,30 €/m² nachgegeben.

An die Spitze der Branchenverteilung hat sich mit knapp 41 % klar die öffentliche Verwaltung gesetzt, was einem stark überdurchschnittlichen Marktanteil entspricht (Ø 10 Jahre: 21 %). Hierzu beigetragen haben insbesondere die vier größten Abschlüsse des Jahres. Mit weitem Abstand rangieren die sonstigen Dienstleistungen (16 %), unter denen sich insbesondere Unternehmen der Energiewirtschaft subsumieren, auf  Platz 2.

Hinsichtlich des Leerstands ist in den vergangenen 12 Monaten eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Das Leerstandsvolumen beläuft sich Ende 2024 auf rund 137.000 m² (-3 % ggü. Vorjahr). Deutlich stärker fiel der Rückgang mit 36 % in dem stark nachgefragten modernen Flächensegment aus. Sie belaufen sich nur noch auf 14.000 m². Die Leerstandsrate im Marktgebiet ist auf 4,3 % gesunken. Zudem ist auch das Volumen der im Bau befindlichen Flächen rückläufig. Grund hierfür sind die zahlreichen Baufertigstellungen (125.000 m²) am Ende des Jahres 2024.

Der Dortmunder Bürovermietungsmarkt hat seine stabile Marktentwicklung trotz anhaltend schwieriger Rahmenbedingungen über das ganze Jahr hinweg bestätigt. Im Gegensatz zu anderen deutschen Bürostandorten konnte Dortmund seinen durchschnittlichen Flächenumsatz der letzten zehn Jahre als einziger Markt egalisieren. Besonders auffällig ist, dass sich die öffentliche Hand als Hauptnachfragetreiber für den guten Gesamtumsatz verantwortlich zeichnet. Darüber hinaus spielte auch das lebhafte Marktgeschehen im mittleren Flächensegment eine ausschlaggebende Rolle. Bemerkenswert ist, dass das gute Ergebnis ohne Großvermietungen über 10.000 m² erzielt werden konnte.

Angebotsseitig ist eine stabile bis leicht sinkende Entwicklung des Leerstandsvolumens für das Jahr 2025 wahrscheinlich. Gerade das Angebot im Segment der Premiumflächen in Bestlagen dürfte sich angesichts der herausfordernden Bedingungen für Projektentwickler und der hohen Nachfrage nach top ausgestatteten Büroflächen weiter verknappen.

Der Dortmunder Markt sollte 2025 weiter auf Kurs bleiben. Dafür sprechen eine sich perspektivisch erholende deutsche Wirtschaft, wie auch eine im Markt zu registrierende langsame Stimmungsaufhellung. Für das Gesamtjahr ist somit von einem Flächenumsatz auf Vorjahresniveau auszugehen.

Das begrenzte Angebot an modernen Flächen insbesondere in zentralen Lagen dürfte mittelfristig für einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete sorgen.