Büromarkt Dresden

STARKES ERGEBNIS KNAPP UNTER DER 100.000-m²-MARKE

Der Unternehmensbestand in Dresden wächst seit nahezu zwei Jahrzehnten ununterbrochen, was sich auch in einem dynamischen Bürovermietungsmarkt widerspiegelt: 2019 wurde mit einem Flächenumsatz von 98.000 m² die 100.000-m²-Marke nur knapp unterschritten. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Plus von 14 %. Auf das gesamte Jahrzehnt betrachtet, betrug das durchschnittliche jährliche Flächenvolumen fast 92.000 m². Getrieben wurde diese starke und stabile Nachfrage vom wirtschaftlichen Wachstumspfad der sächsischen Landeshauptstadt, der besonders stark vom Mittelstand, einer vielfältigen Branchenstruktur sowie einer exzellenten Forschungslandschaft geprägt wird. Als Kehrseite der Medaille reagierte die Angebotsseite sehr verzögert auf die kontinuierliche Flächenabsorption. Die Leerstandsquote ist in den vergangenen Jahren signifikant gesunken, wodurch Unternehmen deutlich längere Suchzeiten akzeptieren sowie auch vermehrt auf Randlagen ausweichen müssen.

DEZENTRALE LAGEN PROFITIEREN VON GROSSABSCHLÜSSEN

Der akute Mangel an Büroflächen in der City lässt sich auch an der Verteilung der Flächenumsätze nach Teilmärkten ablesen. Während der Bereich innerhalb des 26er Rings in den vergangenen Jahren traditionell die höchsten Vermietungsleistungen aufwies, konnte 2019 eine Verschiebung in Richtung des Cityrands beobachtet werden. So lag der Flächenumsatz in der City mit nicht einmal 16.000 m² erstmals seit zehn Jahren unterhalb von 20.000 m². Gleichzeitig setzte sich der östliche Cityrand / Johannstadt mit über 17.000 m² an die Spitze des Tableaus. Insbesondere großflächige Gesuche oberhalb von 1.000 m² können derzeit überwiegend an dezentraleren Standorten dargestellt werden, wie beispielsweise die Abschlüsse vom Freistaat Sachsen (8.300 m²) oder einem internationalen Onlinehändler (6.000 m²) zeigen.

ANGEBOTSMANGEL STELLT MARKT VOR HERAUSFORDERUNG

Innerhalb von drei Jahren hat sich die Angebotsreserve in der sächsischen Elbmetropole nahezu halbiert und beträgt derzeit gerade einmal 105.000 m². Als Folge liegt die Leerstandsquote mit 4,2 % auf dem niedrigsten jemals registrierten Niveau seit der Wiedervereinigung. Insbesondere moderne Flächen, die im Zuge von New Work und des War for Talents als Unternehmensfaktor immer wichtiger werden, sind aktuell kaum am Markt verfügbar. Auch kurzfristig dürfte sich aufgrund von fehlenden spekulativ errichteten Neubauprojekten an diesem für den Markt limitierendem Faktor nichts ändern.

SPITZENMIETE ERREICHT ERSTMALS 15 €/m²

Bedingt durch die vorherrschende Angebotsknappheit stieg auch das Mietpreisniveau in der sächsischen Landeshauptstadt spürbar an. Für hochwertige Flächen bis 1.000 m² in den Bereichen rund um die Prager Straße sowie den Neumarkt beträgt die Spitzenmiete mittlerweile 15 €/m². Aber auch an der Entwicklung der Durchschnittsmiete lässt sich die gewandelte Angebots-Nachfrage-Relation deutlich ablesen. Seit 2010 stieg diese um rund 36 % und notiert aktuell bei 9,50 €/m². Unter dem Niveau von 7,50 €/m² sind dabei kaum noch Flächen am Markt verfügbar.

PERSPEKTIVEN

Dresden ist einer der stabilsten Büromärkte Mitteldeutschlands, wodurch auch für 2020 die absehbaren Vorzeichen auf ein erneut gutes bis sehr gutes Jahr hindeuten. Ausschlaggebend hierfür ist vor allem das konjunkturelle Umfeld mit anhaltendem Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum. Gebremst wird die tatsächliche Nachfrage lediglich durch die Restriktionen auf der Angebotsseite, wodurch sich der Leerstandsabbau im Jahresverlauf trotz Projekten wie dem FlEX von der OFB, den Annenhöfen oder dem NEO von der TLG weiter fortsetzen dürfte.