Büromarkt Düsseldorf

Mit einem Flächenumsatz von rund 154.000 m² im Stadtgebiet fällt das Ergebnis des Düsseldorfer Büromarkts deutlich unterdurchschnittlich aus. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurde etwa 14 % weniger Fläche innerhalb der Stadtgrenzen umgesetzt. Auch im gesamten Marktgebiet inklusive Peripherie summiert sich das Vermietungsvolumen auf nur 164.000 m² und liegt damit sowohl knapp 13 % unter dem Vorjahreswert als auch gut 38 % unter dem langjährigen Mittel (266.000 m²).

Besonders Großvermietungen fehlen: Nachdem im Vorjahr doppelt so viele Abschlüsse ab 5.000 m² registriert werden konnten, konzentriert sich das Marktgeschehen im aktuellen Jahr auf die Flächensegmente bis 5.000 m² – etwa 92 % des Umsatzes werden in diesen Größenkategorien erzielt. Somit bleibt die Anmietung des BLB NRW im Kennedydamm mit etwa 7.000 m² weiterhin der größte Abschluss des laufenden Kalenderjahres. Die Dynamik im Flächensegment bis 500 m² ist mit über 50.000 m² (~31 %) Umsatz besonders lebhaft.

Insgesamt entfallen 94 % des Ergebnisses auf das Stadtgebiet, wo die Lage CBD/Bankenviertel mit rund 20.000 m² den höchsten Umsatz im Teilmarkt-vergleich verzeichnet. Ebenfalls nennenswerte Umsätze werden in den Teilmärkten Seestern (gut 19.000 m²) und Kennedydamm (knapp 18.000 m²) erzielt.

Die zunehmende Verknappung moderner Flächen in den besten Lagen der Stadt hat die Spitzenmiete auf einen neuen Rekordwert von 43,50 €/m² (+9 % ggü. Q3 2023) ansteigen lassen. Die generell volatilere Durchschnittsmiete liegt Ende September 2024 bei 19,00 €/m².

Die breit aufgestellte Nachfrage zeigt sich mit Blick auf die Verteilung des Umsatzes nach Branchen. Gleich vier Gruppen halten Anteile im zweistelligen Bereich. Platz eins sichern sich die traditionell starken Beratungsgesellschaften mit rund 18 % vor Unternehmen aus dem Gesundheitswesen (14 %), die ihren Beitrag gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich ausbauen konnten (+7,8 Prozentpunkte).

Nachdem der Leerstand zum Jahresende 2023 unter die 1-Mio.-m²-Marke gefallen war, ist er im Jahresverlauf wieder auf den aktuellen Wert von 1,04 Mio. m² gestiegen und liegt damit knapp 10 % über dem Vorjahreswert. Der Anteil moderner Flächen am gesamten Leerstand verharrt auf niedrigem Niveau und erreicht gerade einmal 36 %. Die Leerstandsrate ist im Jahresvergleich gestiegen und liegt bei 7,6 % im Stadt- und bei 10,5 % im Marktgebiet.

Der Düsseldorfer Büromarkt blickt auf ein verhaltenes Dreivierteljahr zurück. Das Anmietungsgeschehen präsentiert sich im Vergleich zum langjährigen Schnitt weiterhin weniger dynamisch. Die schwächelnde gesamtwirtschaftliche Situation wirkt sich nach wie vor spürbar dämpfend auf die Nachfrage am Düsseldorfer Büromarkt aus, insbesondere im großflächigen Segment. Kleine und mittlere Flächenumsätze dominieren im aktuellen Marktumfeld. Vor dem Hintergrund und in Erwartung einer langsam wieder anziehenden Konjunktur ist für das Schlussquartal dennoch von einer leichten Umsatzsteigerung auszugehen, sodass für das Gesamtjahr ein Flächenumsatz von rund 230.000 m² ein realistisches Szenario darstellt.

Angebotsseitig ist ein weiterer, wenngleich moderaterer Anstieg des Leerstands vorerst nicht auszuschließen, wobei die 1,1-Mio.-m²-Marke (Gesamtmarktgebiet) in erreichbare Nähe rücken dürfte. Durch den Nachfragefokus auf qualitativ hochwertige Büroflächen dürfte sich der Leerstandsanstieg gerade im Segment der älteren und nicht ESG-konformen Büroimmobilien vollziehen.

Gleichzeitig dürften die immer noch herausfordernden Rahmenbedingen für Projektentwickler mittel bis langfristig zu einem Rückgang der Neubautätigkeit führen. Das Bauvolumen notiert aktuell bei 300.000 m². Dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen hiervon nur noch rund 154.000 m², was einen Rückgang um etwa 8 % repräsentiert und die schnelle Absorption von Neubauflächen gut widerspiegelt.

Durch die angespannte Angebots-/Nachfrage-Situation vor allem bei Premium-flächen in Top-Lagen dürfte der Druck hinsichtlich der Entwicklung der Spitzenmiete nach wie vor hoch bleiben, sodass ein weiterer Anstieg nicht auszuschließen ist.