Büromarkt Düsseldorf

Der Düsseldorfer Büromarkt ist verhalten in das Jahr 2025 gestartet. Nach den ersten drei Monaten wurde ein Flächenumsatz von 39.000 m² registriert. Damit liegt der Flächenumsatz 39 % unter dem Vorjahresquartalsergebnis und rund 53 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt (83.000 m²). Somit hat der Markt seine aktuelle Schwächephase noch nicht beendet.

Ein Grund für den geringen Flächenumsatz ist insbesondere die geringe Anzahl größerer Abschlüsse über 1.000 m² und mit Ausnahme der Anmietung von GALERIA (6.800 m²) nur einem Abschluss mit mehr als 5.000 m². Durch die insgesamt verhaltene Nachfrage kommt die Größenklasse zwischen 5.000 m² und 10.000 m² somit jedoch auf einen überdurchschnittlichen Marktanteil von knapp 18 % (Ø 10 Jahre: 11%).

Der hohe Anteil von Abschlüssen in einer Größenklasse von bis 1.000 m² macht auch im 1. Quartal, für den Düsseldorfer Büromarkt typisch, die Hälfte der Flächenumsätze aus. Jedoch fällt hierbei auf, dass auch hier absolut betrachtet die Umsätze in diesen Größenklassen deutlich unter ihrem langjährigen Durchschnitt notieren.

Das sehr begrenzte Angebot und die unverändert hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen hatte bereits in den vergangenen Monaten zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahresquartal geführt. Die Spitzenmiete notiert aktuell bei 43,50 €/m² (+4 % ggü. dem Vorjahr). Hingegen zollt die volatilere Durchschnittsmiete dem insgesamt verhaltenen Vermietungsgeschehen Tribut und stabilisiert sich auf dem Niveau des letzten Quartals mit 18,90 €/m².

Das Branchenranking führen mit 27 % der Handel und das Gesundheitswesen mit gut 24 % an. Damit liegt der Marktanteil beider Branchen deutlich über ihrem jeweiligen Durchschnitt in Höhe von 9 % bzw. 7 %. Nach den ersten drei Monaten ist die Auswertung nach Branchen jedoch vielmehr als Momentaufnahme zu betrachten.

Bedingt durch den GALERIA Abschluss und einer ansonsten recht gleichmäßigen Verteilung der Neuanmietungen im Stadtgebiet ist nicht wie sonst üblich Düsseldorfs CBD/Bankenviertel Düsseldorfs umsatzstärkste Büromarktzone sondern die Friedrichstadt.

Das Leerstandsvolumen beläuft sich aktuell auf 1,14 Mio. m² und liegt damit in etwa auf Vorquartalsniveau. Der moderne Leerstand (474.000 m²) ist leicht (4 %) gegenüber dem Vorquartal angestiegen. Die Flächen im Bau sind indes gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgegangen (282.000 m²), wobei die relativ geringe Vorvermietungsquote (38 %) auf eine etwas schwächelnde Flächenabsorption auf Gesamtmarktebene hindeutet.

Der Düsseldorfer Büromarkt ist historisch schwach in das Jahr 2025 gestartet. Ein Grund hierfür dürfte die anhaltende konjunkturelle Schwächephase sowie die aktuell erhöhte Unsicherheit für einen nachhaltigen ökonomischen Auftrieb in Deutschland sein.

Angebotsseitig dürfte in den kommenden Quartalen der Leerstand weiter ansteigen und vermehrt Produkt auf den Markt kommen. Die Flächen im Bau sind im Vorjahresvergleich zwar leicht rückläufig, die Vorvermietungsquote ist jedoch deutlich gesunken. Dementsprechend sind derzeit noch rund 176.000 m² an Flächen im Bau verfügbar. Allerdings zeigt sich, dass gerade die hochwertigen Flächen in zentralen Lagen weiterhin schnell vom Markt absorbiert werden. Dies spiegelt sich in der hohen Vorvermietungsquote in der City (70 %) wider.

Die Mieten dürften sich im weiteren Jahresverlauf daher weiter mit einer zweigeteilten Dynamik entwickeln. Während die Durchschnittsmieten sich stabilisieren dürften, könnte der sich abzeichnende Angebotsmangel von modernen Flächen in Top-Lagen zu einer wieder anziehenden Spitzenmiete führen.

Vor dem Hintergrund der beschlossenen finanzpolitischen Maßnahmen dürfte die deutsche Konjunktur zumindest ab dem kommenden Jahr wieder an Fahrt gewinnen. Auch im weiteren Jahresverlauf könnten sich schon erste Zeichen der Erholung einstellen und schon wesentlich zur Stimmungsaufhellung beitragen. Aktuell laufende und aufkommende Großgesuche ermöglichen zudem einen positiveren Ausblick auf die kommenden Monate.  Somit erscheint ein Jahresendergebnis im Bereich des Vorjahres mit über 200.000 m² als realistisch.