Büromarkt Düsseldorf

Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 116.000 m² verzeichnete Düsseldorf ein besseres erstes Halbjahr als im Vorjahr (95.000 m²). Damit ordnet sich das Ergebnis jedoch erneut unter dem langjährigen Durchschnitt (175.000 m²; -34 %) ein. Ein wesentlicher Grund für das relativ schwache Abschneiden ist, wie auch an anderen Top-Standorten, das unsichere konjunkturelle Umfeld. Die Nutzer halten sich in der aktuellen Marktphase mit Entscheidungen zu größeren Anmietungen tendenziell zurück.

Im ersten Halbjahr konnte der Markt noch nicht von Abschlüssen über 10.000 m² profitieren. Jedoch konnten zumindest schon zwei größere Anmietungen über 5.000 m² registriert werden: Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW mietete eine 6.900 m² Fläche in der Büromarktzone Kennedydamm an und die Noerr Partnerschaftsgesellschaft hat für ein Objekt in der zentralen Königsallee einen Mietvertrag über 6.000 m² abgeschlossen.

Im Vergleich zum Segment größerer Abschlüsse präsentierte sich das mittlere und insbesondere das kleinere Segment deutlich lebhafter. Auf die weit gefasste Flächenkategorie bis 5.000 m² gehen rund 89 % (Durchschnitt 10 Jahre: 75 %) zurück. Mit überdurchschnittlichen 49 % (Durchschnitt 10 Jahre: 40 %) gehen fast die Hälfte der Verträge auf kleinere Abschlüsse im Segment bis 1.000 m² zurück.

Die Düsseldorfer Spitzenmiete stabilisierte sich in den vergangenen drei Monaten auf dem erreichten Niveau von 42,00 €/m². Im Vergleich zum Vorjahr steht dennoch ein Plus von knapp 11 % zu Buche. Sie wird für qualitativ hochwertige Büroflächen in bester Citylage erzielt.

Für Düsseldorf nicht untypisch ist, dass die Beratungsgesellschaften mit gut 16 % zu den Umsatztreibern gehören. Besonders auffällig ist der überdurchschnittlich hohe Anteil des Gesundheitswesens von gut 13 % (Durchschnitt 10 Jahre: 5 %), obwohl bislang keine Großabschlüsse durch diese Branche zu verzeichnen sind.

Auf dem Düsseldorfer Markt für Büroimmobilien befinden sich aktuell 266.000 m² Fläche im Bau, was einem Rückgang um 22 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Hiervon stehen dem Markt noch 130.000 m² zur Verfügung. Damit steigt die Vormietungsquote gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 (42 %) auf 51 %.

Das Leerstandsvolumen ist gegenüber dem ersten Quartal um rund 9 % auf 1,1 Mio. m² angestiegen. Davon sind rund 419.000 m² dem modernen Ausstattungsstandard zuzuordnen. Die Leerstandsquote erhöht sich damit leicht auf 11,0 %.

Der Düsseldorfer Büromarkt verzeichnete ein besseres erstes Halbjahr als noch im Vorjahr. Nichtsdestotrotz präsentiert sich das Anmietungsgeschehen im aktuellen Jahr im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt noch vergleichsweise wenig dynamisch. Der Markt wird aktuell weiter durch eher kleine und mittlere Flächenumsätze bestimmt.

Nachfrageseitig wirkte sich besonders die schwächelnde makroökonomische Situation negativ auf die Flächenumsätze aus. In Erwartung eines leicht zunehmenden konjunkturellen Rückenwindes im weiteren Jahresverlauf und der Aussicht auf einen deutlicher anspringenden Konjunkturmotor im kommenden Jahr, dürfte sich in der zweiten Jahreshälfte ein leichter Aufwärtstrend bei den Umsätzen abzeichnen. Ein Flächenumsatz auf Vorjahresniveau erscheint zum Jahresende damit aus heutiger Sicht als ambitioniertes, aber dennoch realistisches Szenario.

Durch den Fokus der Nachfrageseite auf qualitativ hochwertige Flächen, die zudem ESG-Konformität aufweisen, ist ein weiter Anstieg des Leerstands gerade von älteren, schlechter ausgestatten Büroimmobilien im Bestand nicht auszuschließen.

Positiv hervorzuheben ist, dass die Vorvermietungsquote zuletzt deutlich gestiegen ist und das Angebot an zentralen Top-Flächen besser vom Markt absorbiert wird. Zusammen mit der Aussicht auf ein an Dynamik gewinnendes Vermietungs-geschehen ist ein leichter Anstieg der Spitzenmiete für Premiumobjekte in den Citylagen in der zweiten Jahreshälfte daher sehr wahrscheinlich.