Büromarkt Düsseldorf

Für den Düsseldorfer Büromarkt kann zum Jahresauftakt 2024 eine Punktlandung vermeldet werden. Wie im Vorjahr beläuft sich der Flächenumsatz im ersten Quartal auf 64.000 m². Die hohe Marktdynamik aus der zweiten Jahreshälfte 2023 konnte nicht mit ins neue Jahr genommen werden, weshalb auch der 10-Jahresdurchschnitt von 88.000 m² um rund 27 % verfehlt wurde.

Es ist vor allem der Mangel an großflächigen Deals, der sich dämpfend auf das Ergebnis auswirkt. Für einen Jahresauftakt nicht ungewöhnlich fehlt bis dato ein Vertrag jenseits der 10.000-m²-Marke. Deutlich stärker ins Gewicht fällt demgegenüber die bisher geringe Abschlussaktivität im Größensegment zwischen 5.001 und 10.000 m², wo nur die Anmietung von Noerr Partnerschaftsgesellschaft (6.000 m²) im Projekt Le Coeur auf der Königsallee zu registrieren ist.

Erfreulich ist der überdurchschnittliche Flächenumsatz in den kleineren und mittleren Größenklassen zwischen 201 und 5.000 m², der damit ein stabiles Fundament für den Düsseldorfer Büromarkt liefert. Hervorzuheben ist dabei das über dem Durchschnitt notierende Ergebnis im Segment zwischen 2.001 und 5.000 m², das rund 21 % zum Flächenumsatz in Q1 beigetragen hat.

Die unverändert hohe Nachfrage nach Top-Flächen, die in den vergangenen Monaten immer wieder auch in großflächige Premiumabschlüsse mündete, hat zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete geführt, denn das Angebot in diesem Qualitätssegment ist weiterhin sehr begrenzt. Die Spitzenmiete notiert aktuell bei 42,00 €/m² (+10,5 % ggü. dem Vorjahr) und auch die Durchschnittsmiete ist weiter auf jetzt 21,00 €/m² gestiegen (+3 % ggü. dem Vorjahr).

Beratungsgesellschaften bleiben im Düsseldorfer Markt weiter tonangebend. Ihr Flächenumsatz notiert im ersten Quartal bei leicht überdurchschnittlichen 13.300 m². Ihr Marktanteil beläuft sich damit auf rund 21 %. Abgesehen von der Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen liegen sie damit deutlich vor allen anderen Branchen und zeichnen dann auch für den größten Abschluss (Noerr mit 6.000 m²) verantwortlich.

Düsseldorfs CBD/Bankenviertel kann sich mit deutlichem Abstand als umsatzstärkster Standort im Marktgebiet behaupten. Aktuell können vor allem die zentralen und gut erschlossenen Lagen in Düsseldorf überzeugen.

Das Leerstandsvolumen beläuft sich aktuell auf knapp 1 Mio. m² und bewegt sich damit leicht unter Vorjahresniveau (-6 %). Gleiches gilt für den modernen Leerstand, der bei 375.000 m² notiert (-4 %). Die Leerstandsquote liegt im Marktgebiet bei 10,1 %. 

Trotz eines deutlich gedrosselten Anmietungsgeschehens bei den größeren Vertragsabschlüssen kann der Düsseldorfer Markt auf einen insgesamt soliden Jahresauftakt zurückblicken. Die zum Teil deutlich überdurchschnittliche Transaktionstätigkeit in den kleinen und mittleren Größenklassen zeugt davon, dass der Büromarkt in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt trotz der in den Wintermonaten weiterhin eingetrübten konjunkturellen Entwicklung auf Kurs geblieben ist und über ein solides Nachfragefundament verfügt.

Der insgesamt weiterhin unterdurchschnittliche Flächenumsatz spiegelt sich über weite Strecken in der Leerstandsentwicklung wider, die in den vergangenen Monaten von steigenden Volumina gekennzeichnet ist. Eine Trendumkehr zeichnet sich aktuell nicht ab, denn die Bautätigkeit bewegt sich auf einem für Düsseldorfer Verhältnisse immer noch recht hohen Niveau und trifft auf eine Flächennachfrage, die Mangels gesamtwirtschaftlicher Wachstumsdynamik deutlich gedrosselt ist.

Die differenzierte Leerstandsanalyse zeigt, dass sich der Anstieg allen voran außerhalb der Citylagen vollzieht und hier auch im modernen Flächensegment in nennenswertem Umfang. Demgegenüber werden Premiumflächen in den Top-Lagen weiterhin insgesamt zügig vom Markt absorbiert und der sich hier abzeichnende Angebotsmangel führt bereits jetzt in der Spitze zu deutlich steigenden Mieten.

Für das Gesamtjahr 2024 zeichnet sich auf der Basis einer zu erwartenden stabilen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung mit leichten Aufwärtstendenzen ein Anstieg des Flächenumsatzes gegenüber dem Vorjahr ab.