Büromarkt Düsseldorf

Auch wenn der Düsseldorfer Büromarkt im Zuge der nur langsam fortschreitenden Konjunkturerholung ein gutes Resultat beim Flächenumsatz im Jahr 2024 verpasst, gibt es dennoch Anzeichen für die durchaus vorhandenen Vermietungsdynamiken der letzten 12 Monate: Somit verfehlt die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt mit einem Volumen von insgesamt rund 220.000 m² die Gesamtbilanz aus 2023 zwar um 21 %, die Entwicklungen, die hinter diesem Umsatz stecken, sind jedoch sehr differenziert zu betrachten.   

Hierbei springt in erster Linie die Umsatzverteilung auf die Größenklassen ins Auge, wobei die Segmente bis 2.000 m² sogar um 3 % zulegen konnten, während der Umsatzrückgang auf die darüberliegenden Kategorien zurückzuführen ist. In diesem Zusammenhang wurde mit Verträgen ab 2.000 m² rund 49 % weniger umgesetzt als noch 12 Monate zuvor.

Als weiterer Faktor, durch den sich das Marktgeschehen inzwischen wesentlich heterogener gestaltet als noch vor wenigen Jahren, ist die Lagesensibilität der Nutzer anzuführen. Dass rund zwei Drittel des Flächenumsatzes auf Bürostandorte in den Citylagen oder in den Düsseldorfer Bürozentren entfallen, spricht für diese Beobachtung. Hierbei konnten die Teilmärkte Innenstadt (22.600 m²; +28 %), Grafenberger Allee (10.300 m²; +41 %) und Seestern (20.600 m²; +70 %) sogar bessere Ergebnisse erzielen als noch 2023.

Die Fokussierung der Nachfrage auf eher kleinteilige Premium-Büroflächen in den besten Lagen hat sich im 12-Monatsvergleich spürbar in der Entwicklung der Spitzenmiete niedergeschlagen: Mit aktuell 43,50 €/m² hat sie seit Jahresende 2023 um 9 % zugelegt. Die Durchschnittsmiete notiert derweil bei 18,90 €/m².

Dass sich in der Umsatzverteilung auf die Branchen im Jahr 2024 gleich sechs Nutzergruppen wiederfinden, die mit Anteilen von knapp 10 und fast 20 % am Ergebnis beteiligt sind, unterstreicht die breite Nachfragebasis in Düsseldorf. Darüber hinaus kommt hierbei das Fehlen von Großverträgen zum Tragen, die sich in der Regel entscheidend auf das Branchen-Ranking auswirken. An der Spitze konnten sich die Beratungsgesellschaften absetzen, die von einer hohen Dealanzahl profitiert haben. Darunter der zweitgrößte Vertrag der Noerr Partnergesellschaft (6.000 m²) im „Le Coeur“ auf der Königsallee.

Auf der Angebotsseite zeichnen sich die gleichen Trends ab, die auch in anderen Top-Büromärkten zu beobachten sind: So ist das Leerstandsvolumen (rund 1,15 Mio. m²; +25 %) vor allem im modernen Segment durch die Fertigstellung von Projekten (454.000 m²; +43 %) im Jahresverlauf weiter angestiegen. Dass die Leerstandsquote im Stadtgebiet bei 8,6 % notiert, während der Gesamtmarkt bei 11,5 % erreicht, verdeutlicht jedoch auch hier die unterschiedlichen Rahmenbedingungen innerhalb des Marktgebietes.

Auf den ersten Blick lässt das Ergebnis des Düsseldorfer Büromarktes eine eher schwache Bilanz vermuten. Schaut man dann aber hinter die wichtigsten Treiber des Marktgeschehens, so sieht man, dass sich die Vermietungsdynamik nicht weniger lebhaft gestaltet hat als noch 2023, sondern lediglich große umsatzgenerierende Deals fehlten.

Unterstrichen wird diese These dadurch, dass sich die Zahl der registrierten Verträge sogar auf Augenhöhe mit den Abschlüssen des Vorjahres bewegt. Dies ist bei einem Umsatzrückgang um 21 % umso bemerkenswerter und eine Folge des spürbar gesunkenen durchschnittlichen Flächenumsatzes pro Vermietung. Dass Großdeals im Bereich von mindestens 10.000 m² in den letzten 12 Monaten nicht verzeichnet wurden, steht in enger Verbindung mit dem nach wie vor herausfordernden Wirtschaftsumfeld. Vor dem Hintergrund, dass im vierten Quartal in manchen anderen Top-Märkten bereits wieder eine leicht steigende Tendenz bei Großabschlüssen zu verzeichnen war, kann auch der Düsseldorfer Büromarkt zuversichtlich in das Jahr 2025 starten. Die Sicherheit dürfte hierbei auch bei den Großvermietungen peu à peu zurückkehren.

Auf der Angebotsseite ist auch im kommenden Jahresverlauf bisher zunächst nicht abzusehen, dass der Leerstandsanstieg gänzlich gestoppt wird. Vielmehr ist von weiterhin sehr heterogenen Entwicklungen auszugehen, wobei in der Summe ein Gesamtvolumen im Bereich von rund 1,3 Mio. m² möglich erscheint.

Dies ändert jedoch nichts am hohen Nachfragedruck für die Top-Lagen und Premiumobjekte sowie an der immer weiter steigenden Bedeutung von ESG-konformen Flächen. Hieraus resultierend bleibt auch bei der Spitzenmiete noch Luft nach oben, wobei weitere Abschlüsse im Segment von rund 45 €/m² zu erwarten sind.