Büromarkt Essen

NOCH KEINE GROSSABSCHLÜSSE

Der Jahresauftakt des Essener Büromarkts fällt sehr bescheiden aus. Mit einem Flächenumsatz von 11.000 m² wird nur die Hälfte des Vorjahreswertes erreicht und auch der zehnjährige Durchschnitt deutlich unterschritten. Dieses auf den ersten Blick enttäuschende Resultat muss allerdings im Kontext der Marktmechanismen kleinerer Büromärkte analysiert werden. Deren Ergebnisse werden in der Regel erheblich stärker durch wenige Großabschlüsse bestimmt als es in den großen A-Standorten der Fall ist. Deshalb ist der Hauptgrund für das bislang schwache Resultat auch darin zu sehen, dass zum ersten Mal in den vergangenen zehn Jahren im ersten Quartal noch kein Vertrag jenseits der 2.000 m² erfasst werden konnte. Schaut man nur auf Abschlüsse bis 2.000 m² fällt der aktuelle Umsatz sogar leicht überdurchschnittlich aus und liegt 6 % über dem langjährigen Schnitt. Vor diesem Hintergrund lässt die Momentaufnahme der ersten drei Monate noch keine Rückschlüsse auf das Gesamtjahr zu. Auch in den Jahren 2015 und 2016 wurde im ersten Quartal sehr wenig Fläche umgesetzt und trotzdem gute bis sehr gute Jahresergebnisse erzielt. 

BRANCHENSPEKTRUM NOCH MIT WENIG AUSSAGEKRAFT

Auch wenn das Branchenspektrum dem langjährig gewohnten Bild ähnelt, hat es zum jetzigen Zeitpunkt wenig Aussagekraft, da es wesentlich durch die wenigen mittelgroßen Abschlüsse bestimmt wird. An der Spitze liegen momentan die sonstigen Dienstleistungen mit einem Anteil von 40 %, wozu ein Abschluss über 1.100 m² sowie mehrere kleinere Verträge beigetragen haben. Auf den Plätzen zwei und drei finden sich zwei in Essen traditionell starke Branchengruppen. Dies sind einerseits die Verwaltungen von ansässigen Industrieunternehmen, die gut 17 % beisteuern, andererseits die öffentliche Verwaltung, die bislang auf 12,5 % kommt.

LEERSTAND HAT WEITER ZUGELEGT

Der Leerstand hat im Jahresvergleich deutlich zugelegt und erreicht mit aktuell 224.000 m² den höchsten Wert der letzten zehn Jahre. Vor allem im Segment der Flächen mit durchschnittlicher Ausstattung, die, wenn sie freigezogen werden, immer schwerer Nachmieter finden, hat das Angebot spürbar zugenommen. Der Großteil dieser Flächen ist darüber hinaus in Nebenlagen lokalisiert. Demgegenüber verfügt lediglich ein Viertel der Leerstandsfläche über eine von den Mietern präferierte moderne Ausstattungsqualität. In der Konsequenz ist auch die Leerstandsquote im Gesamtmarkt weiter auf jetzt 7,1 % gestiegen. Gleichzeitig stehen in der City weniger als 8.000 m² moderne Büroflächen leer.

BAUTÄTIGKEIT STARK RÜCKLÄUFIG

Parallel zum Leerstandsanstieg ist die Bautätigkeit stark gesunken. Mit insgesamt 28.000 m² liegt sie aktuell fast zwei Drittel niedriger als vor einem Jahr. Bei der aus Marktgesichtspunkten wichtigeren Kenngröße der für den Vermietungsmarkt noch verfügbaren Fläche werden nur 10.000 m² gezählt. Demzufolge sind bereits fast zwei Drittel der Bauflächen vorvermietet oder werden durch Eigennutzer erstellt. Rechnet man noch die Leerstände mit moderner Qualität (56.000 m²) hinzu, stehen dem Vermietungsmarkt lediglich 66.000 m² an hochwertiger Bürofläche zur Verfügung. Einige Projektentwickler reagieren auf diese Situation bereits mit dem Einreichen von Baugenehmigungen, um schnell auf großflächige Gesuche reagieren zu können. 

SPITZENMIETE STABIL

Trotz gestiegener Leerstände konnte die Spitzenmiete in den vergangenen zwölf Monaten sogar leicht auf jetzt 16,50 €/m² zulegen. Ähnlich stellt sich die Situation bei der Durchschnittsmiete dar, die um knapp 2 % auf 12,50 €/m² gestiegen ist. Innerhalb der einzelnen Büromarktzonen gibt es dabei leicht unterschiedliche Entwicklungen, die nicht zuletzt durch die Qualität des jeweils zur Verfügung stehenden Angebots beeinflusst werden.

Den Überblick zu den Kennzahlen des Büromarkts Essen Q1 2022 finden Sie im PDF-Download.