Büromarkt Essen

Im ersten Halbjahr 2024 konnte auf dem Essener Büromarkt eine insgesamt  verhaltene Marktdynamik beobachtet werden. Mit einem Flächenumsatz von 33.000 m² wurde das gute Halbjahresergebnis aus dem Vorjahr (70.000 m²) um knapp 53 % verfehlt und der langjährige Durchschnitt um rund 43 %. Erfreulich ist, dass die Anmietungsdynamik nach einem sehr schwachen Jahresauftakt im zweiten Quartal deutlich Fahrt aufgenommen hat. Allein im zweiten Quartal wurden 24.000 m² Flächenumsatz generiert.

Mit nur einem Abschluss über 5.000 m² blieben die in den vergangenen Jahren für Essen typischen größeren Verträge im ersten Halbjahr nahezu aus, sodass entsprechend ein unterdurchschnittlicher Flächenumsatz bei den Großabschlüssen zu verzeichnen ist. Demgegenüber präsentiert sich das Marktgeschehen bei den mittelgroßen Abschlüssen zwischen 2.001 und 5.000 m² durchaus lebhaft, und mit einem Marktanteil von knapp 22 % bzw. einem Umsatzvolumen von gut 7.000 m² notiert das Ergebnis hier dann auch über Durchschnittsniveau. Bemerkenswert ist, dass alle Verträge jenseits der 2.001-m²-Grenze sämtlich in Q2 geschlossen wurden und sich die Dynamik auch im kleinen Segment zwischen 501 und 1.000 m² im Frühjahr nachhaltig beschleunigt hat.

Die Spitzenmiete liegt seit dem dritten Quartal 2023 unverändert bei 18 €/m². Sie wird im Citykern für Büroflächen in guten Lagen mit einer modernen Ausstattungsqualität erzielt. Die traditionell volatilere Durchschnittsmiete wird aktuell bei 12,10 €/m² registriert. Dies entspricht einem leichten Rückgang von rund 4 % zum Vorjahr.

Die öffentliche Verwaltung führt insbesondere durch die zwei bisher größten Abschlüsse der Stadt Essen mit einem Umsatzanteil von rund 38 % die Branchenverteilung an. Dahinter positionieren sich jeweils mit zweistelligen Ergebnissen die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (23 %) sowie die Beratungsgesellschaften (16 %).

Zum Ende des ersten Halbjahrs beläuft sich das Leerstandsvolumen im Essener Büromarkt auf rund 225.000 m² und damit im bisherigen Jahresverlauf 2024 wenig verändert. Die Leerstandsrate notiert Ende Juni bei 7,1 %.

Der Leerstand bei den stark nachgefragten Flächen mit moderner Ausstattungsqualität notiert unverändert bei rund 42.000 m². Auffällig ist der Mangel an modernen Flächen in Essens Top-Lage, dem Citykern, wo nur rund 2.000 m² dieser Qualität kurzfristig zur Verfügung stehen. Neubau-Erstbezugsflächen fehlen im Essener Marktgebiet komplett.

Der Essener Büromarkt blickt auf eine zweigeteilte Jahreshälfte zurück. Im ersten Quartal fiel die Marktdynamik insbesondere im mittleren und größeren Flächensegment spürbar unterdurchschnittlich aus. Im zweiten Quartal hat sich das Blatt dann gewendet: Die ersten Abschlüsse jenseits der 2.000 m² wurden erfolgreich verhandelt und haben für eine deutliche Belebung im Markt gesorgt, gestützt von zusätzlicher Dynamik im Segment zwischen 500 und 1.000 m².

Es sind noch sehr verhaltene aber durchaus positive Signale, die vom Essener Büromarkt aktuell ausgehen. Vieles deutet auf wieder steigende Marktaktivität hin – auch in der Breite und abseits des wichtigen Grundrauschens bei den kleinen Abschlüssen. Vor dem Hintergrund, dass die deutsche Wirtschaft mit großer Wahrscheinlichkeit in den kommenden Monaten zunehmend Wachstumskräfte entfalten dürfte, zeichnet sich bei der Vermietungsleistung eine Fortsetzung des zuletzt steigenden Trends ab. Ob das Momentum reichen wird, um ein Ergebnis um die 100.000 m² zu erzielen, bleibt für den Moment noch abzuwarten. Großabschlüsse, die bis jetzt noch Mangelware im Essener Markt sind, könnten hier am Ende den Unterschied machen.

Bei der Leerstandsentwicklung zeichnet sich für die kommenden Monate eine Seitwärtsbewegung ab. Moderne Flächen in Top-Lagen dürften dabei knapp bleiben.

Das begrenzte Angebot an hochwertigen und ESG-konformen Flächen bei weiterhin ungebrochen hoher Nachfrage wird den Druck auf die Spitzenmieten hoch halten. Ein erneuter Anstieg mit Kurs auf die 20,00-€/m²-Marke ist wahrscheinlich.