Büromarkt Frankfurt

Der im ersten Quartal zu erkennende Aufwärtstrend beim Flächenumsatz wurde trotz fehlender Großabschlüsse im zweiten Quartal etwas abgeschwächt fortgesetzt. Der Flächenumsatz im gesamten Marktgebiet beläuft sich zur Jahresmitte 2024 auf 215.000 m². Im enger gefassten gif-Gebiet wurden 178.000 m² umgesetzt. Im Vorjahresvergleich konnte der gesamte Frankfurter Büromarkt damit eine Steigerung um 13 % verbuchen. Auch im langfristigen Vergleich erzielt er ein respektables Ergebnis, das nur etwa 4 % unter dem zehnjährigen Schnitt notiert. Im bundesweiten Vergleich reiht sich Frankfurt mit diesem Ergebnis hinter München (293.000 m²) und Berlin (281.000 m²) auf dem dritten Platz ein.

Getragen wird dieses durchaus positive Ergebnis weiterhin vornehmlich vom Segment der kleinen und mittleren Abschlüsse bis 5.000 m², in dem die Nachfrage sehr rege war. Gut 72 % des Umsatzes wurden hier verzeichnet. Gerade in der Größenkategorie zwischen 2.000 und 5.000 m² ist im Vergleich zu den Vorjahren eine spürbar lebhaftere Nachfrage zu vermelden. Demgegenüber konnten im traditionell wichtigen Bereich über 10.000 m² bislang nur drei Abschlüsse der EZB über knapp 37.000 m² im Bankenviertel, der Eigennutzkauf der Sparkasse mit knapp 10.000 m² und des Kosmetikunternehmens Cosnova in Sulzbach über knapp 16.000 m² registriert werden.

Die hohe Nachfrage insbesondere nach Premiumflächen mit moderner und ESG-konformer Ausstattung schlägt sich in steigenden Mieten nieder. Im Jahres-vergleich hat die Spitzenmiete um rund 2 % auf 49 €/m² zugelegt. Noch deutlicher ging es für die traditionell deutlich volatilere Durchschnittsmiete nach oben, die bei nun 25 €/m² und damit 5,5 % über dem Vorjahresniveau notiert.

Überproportional zum guten Umsatz beigesteuert haben Handelsunternehmen, die sich mit einem Anteil von 20,5 % und gut 44.000 m² den zweiten Platz sicherten, was nicht zuletzt auch auf den Großabschluss der Cosnova GmbH zurückzuführen ist. Klar an die Spitze setzte sich Frankfurts Leitbranche der Banken und Finanzdienstleister mit gut 29 % bzw. knapp 63.000 m² Umsatz.

Der Leerstand hat im Jahresvergleich um gut 21 % zugelegt und notiert aktuell bei 1,6 Mio. m². Im Segment der Flächen mit moderner Ausstattungsqualität musste in den vergangenen zwölf Monaten ebenfalls ein Anstieg um knapp 33 % registriert werden, wofür überwiegend die Fertigstellung von Bauvorhaben verantwortlich ist. Mit 932.000 m² verfügt somit über die Hälfte des Leerstandes über einen modernen Ausstattungsstandard. Die Leerstandsrate beläuft sich sowohl im Marktgebiet als auch im enger gefassten gif-Gebiet auf 10,5 %.

Der Frankfurter Büromarkt blickt auf ein solides erstes Halbjahr 2024 zurück. Zwar konnte die Finanzmetropole noch keine deutliche Trendumkehr verbuchen, dennoch stellt sich die Ausgangslage mit einer zum Vorjahr leicht gestiegenen Nachfrage insgesamt besser dar als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Besonders erfreulich ist die stabile Nachfragebasis, die nicht zuletzt durch ein insgesamt lebhafteres Marktgeschehen im kleinteiligen und mittleren Segment gekennzeichnet ist. Vor dem Hintergrund und in Erwartung einer langsam wieder anziehenden Konjunktur ist für das zweite Halbjahr von einer Fortsetzung der bereits erkennbaren leichten Nachfragebelebung auszugehen. Zusätzlich sind einige Großverträge in der Anbahnung, die auch durchaus vor Jahresende erfolgreich über die Ziellinie gebracht werden können. Damit ist für das Gesamtjahr ein höherer Flächenumsatz als im Vorjahr aller Voraussicht nach absehbar.

Angebotsseitig stellt eine stabile Entwicklung das wahrscheinlichste Szenario dar. Der Leerstand dürfte sich auf dem erreichten Niveau seitwärts bewegen und die Neubautätigkeit auf dem vergleichsweise niedrigen Niveau der letzten zehn Jahre einpendeln. So notiert auch das aktuelle Bauvolumen (532.000 m²) im Einklang mit dem langjährigen Durchschnitt. Dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen hiervon noch 357.000 m², was einen Rückgang von 28 % repräsentiert und die rasche Absorption von Neubauflächen eindrucksvoll unterstreicht.

In Bezug auf das Mietpreisniveau zeichnet sich insbesondere hinsichtlich der Spitzenmiete aus heutiger Sicht eine stabile bis leicht steigende Entwicklung ab.