Büromarkt Hamburg

Der Hamburger Büromarkt kann auf einen soliden Jahresauftakt zurückblicken. So wurde in den ersten drei Monaten im Jahr 2025 ein Flächenumsatz von 111.000 m² registriert, womit das Vorjahresresultat deutlich um 37 % übertroffen wurde. Das Ergebnis entspricht genau dem zehnjährigen Durchschnitt (111.000 m²).

Damit stellt sich im ersten Quartal eine spürbare Erholung gegenüber dem Vorjahr dar. Es zeigt sich, dass die abwartende Haltung, insbesondere. von Großnutzern bezüglich strategischer Anmietungsentscheidungen, zunehmend einer abschlussfreudigeren Haltung weicht. Dies unterstreicht auch die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Größenklassen. So stehen großvolumige Abschlüsse über 5.000 m² für rund ein Drittel des Flächenumsatzes. Das Segment zwischen 5.000 m² und 10.000 m² kommt sowohl relativ als auch absolut betrachtet auf einen überdurchschnittlichen Umsatzanteil von 21 % (Ø 10 Jahre: 15 %) bzw. einen Umsatz von knapp 23.000 m² (Ø knapp 17.000 m²). Drei Abschlüsse stehen in dieser Größenkategorie bereits zu Buche. Auch das Segment über 10.000 m² kommt auf einen leicht überdurchschnittlichen Umsatzanteil von 12 % (Ø 10 Jahre: 11 %). Dieser geht auf den Vermietungsabschluss der Hamburg Commercial Bank AG in der Mönckebergstraße über 13.400 m² zurück.

Qualitativ hochwertige Flächen in guten Lagen bleiben weiterhin gefragt. Die Spitzenmiete notiert aktuell konstant bei 36,00 €/m². Die volatilere Durchschnittsmiete ist auf Sicht der letzten 12 Monate um rund 10 % auf 23,10 €/m² deutlich angezogen, was die insgesamt in der Breite gestiegene Nachfrage widerspiegelt.

Gleich vier Branchen kommen auf Flächenumsatzanteile im zweistelligen Prozentbereich. Mit 18,5 % führen die sonstigen Dienstleistungen das Feld an, knapp gefolgt von der öffentlichen Verwaltung. Diese kommt mit 18,4 % auch nach dem hohen Marktanteil im vergangenen Jahr wieder auf einen überdurchschnittlichen Flächenumsatzanteil (Ø 10 Jahre: 11 %). Auch Verwaltungen von Industrieunternehmen sowie Banken und Finanzdienstleister verbuchen jeweils deutlich überdurchschnittliche Umsatzanteile.

Das Leerstandsvolumen ist im ersten Quartal erneut um rund 21 % gestiegen. Es beläuft sich damit auf aktuell 802.000 m². Jedoch gehen hiervon lediglich 217.000 m² (27 %) auf die besonders nachgefragten Flächen mit einer modernen Ausstattungsqualität zurück. Davon wiederum befinden sich nur rund 20.000 m² im Erstbezug in Hamburgs Top-City Lagen. Die Leerstandsrate des Gesamtmarkts notiert mit 5,5 % wieder leicht oberhalb der Fluktuationsreserve.

Der Hamburger Büromarkt ist mit einem soliden Ergebnis in das Jahr 2025 gestartet. Auch gegenüber dem im Vergleich zu den anderen Top-Märkten ohnehin überzeugendem Jahr 2024 ist eine weitere Erholung zu beobachten. Bereits drei Verträge über 5.000 m² und ein Abschluss über 10.000 m² sind ein Beleg für das an Dynamik gewinnende Vermietungsgeschehen auch im großvolumigen Segment und die wieder dynamischere Nachfrage.

Der traditionell breite Branchenmix dürfte der Hansestadt auch in den kommenden Quartalen eine wichtige Stütze sein. Denn die konjunkturelle Erholung ist aktuell vor dem Hintergrund eines drohenden Zoll- und Handelskonfliktes mit den USA und geopolitscher Risiken mit hoher Unsicherheit behaftet. Zwar dürften die jüngst beschlossenen finanzpolitischen Maßnahmen wie das Infrastruktur- und Rüstungspaket der deutschen Wirtschaft einen spürbaren Schub verleihen, jedoch sind signifikante Effekte vor allem ab dem kommenden Jahr und besonders ab 2027 zu erwarten.

Angebotsseitig ist im weiteren Verlauf des Jahres 2025 tendenziell mit einer gewissen Stabilisierung des Leerstands zu rechnen. Denn die Bauaktivität und die die noch verfügbaren Flächen im Bau dürften im Vergleich zum Vorjahr spürbar zurück gehen.

Mit dem starken ersten Quartal im Gepäck und in Erwartung einer langsam erholenden Wirtschaft, dürfte sich auch das Anmietungsgeschehen im Jahresverlauf weiter erholen. Ein Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts erscheint im Bereich des Möglichen, stellt jedoch vor dem Hintergrund der skizzierten Unsicherheiten ein ambitioniertes Ziel dar.