Büromarkt Hamburg

Der Hamburger Büromarkt erzielte in den ersten drei Quartalen 2024 einen Flächenumsatz in Höhe von 301.000 m² und liegt damit gut 6 % unter dem Vorjahresergebnis. Auch der langjährige Schnitt bleibt unerreicht (-18 %). Nachdem die Nachfrage im zweiten Quartal deutlich an Fahrt aufgenommen hatte, agierten die Unternehmen im dritten Quartal wieder etwas zurückhaltender. Im bundesweiten Vergleich platziert sich die Hansestadt mit dem aktuellen Resultat auf Platz 4, knapp hinter Frankfurt (307.000 m²).

Erfreulich ist, dass insgesamt wieder mehr Großabschlüsse ab einer Flächengröße von 10.000 m² verzeichnet wurden. Dieses Größensegment zeichnet für rund 21 % des Umsatzes verantwortlich (+12 Prozentpunkte ggü. Vorjahr). Nennenswert sind hier die Vermietungen an die Freie und Hansestadt Hamburg (Sprinkenhof ISZ) über knapp 21.000 m² am westlichen Cityrand und die Finanzbehörde über knapp 15.000 m² in der Hamburger City sowie der Eigennutzerbau der Strabag Real Estate (18.000 m²) in Borgfelde. Auch im kleinteiligen und mittleren Segment bis 2.000 m² präsentiert sich das Anmietungsgeschehen lebhaft. Hierauf entfallen etwa 58 % des gesamten Flächenumsatzes.

Die Spitzenmiete befindet sich seit Ende September 2023 auf einem stabilen Niveau von 36,00 €/m². Sie wird weiterhin für hochwertige Büroflächen in der Hamburger City erzielt. Die generell volatilere Durchschnittsmiete notiert nach den ersten drei Quartalen bei 20,60 €/m² (-4 % ggü. Vorjahr).

Bei der Verteilung des Umsatzes nach Branchen belegt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von knapp 23 % den ersten Platz. Diese sehr gute Positionierung ist insbesondere auf die bereits genannten Großabschlüsse zurückzuführen. Auf die in Hamburg starke Gruppe der sonstigen Dienstleistungen entfällt ein Anteil von knapp 20 %, gefolgt von Verwaltungen von Industrieunternehmen mit etwa 18 %.

Zum Ende des dritten Quartals 2024 ist der Büroflächenleerstand auf 721.000 m² gestiegen und die Leerstandsquote notiert mittlerweile bei 5,0 %. Bemerkenswert ist, dass fast 43 % der kurzfristig verfügbaren Flächen in den Nebenlagen zu finden sind und lediglich 26 % auf die Citylagen entfallen. Gut ein Viertel des gesamten Büroleerstands verfügt über einen modernen Standard, wovon knapp 10 % der Flächen als Erstbezug angemietet werden können.

Die etwas verhaltene Nachfrageentwicklung im dritten Quartal sowie die nach wie vor bestehende Unsicherheit bezüglich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung lassen für das Gesamtjahr ein Ergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts (508.000 m²) wenig wahrscheinlich erscheinen. Vor dem Hintergrund, dass noch einige großvolumigere Verträge in der Anbahnung sind, die auch durchaus vor Jahresende erfolgreich über die Ziellinie gebracht werden könnten, ist jedoch ein Ergebnis auf Vorjahresniveau (450.000 m²) durchaus realistisch.

Angebotsseitig ist ein weiterer moderater Leerstandsanstieg wenn auch mit vermindertem Tempo in den kommenden Monaten zunächst nicht auszuschließen. Gerade im Segment der älteren Bestandsgebäude sowie in dezentralen Lagen wäre eine Ausweitung des Leerstandsvolumens wenig überraschend.

Gleichzeitig dürfte sich die Neubautätigkeit auf Grund anhaltender herausfordernder Rahmenbedingungen für Projektentwickler auf dem vergleichsweise niedrigen Niveau einpendeln oder gegebenenfalls noch weiter leicht sinken. Das aktuelle Bauvolumen (302.000 m²) notiert bereits 26 % unter dem Vorjahreswert. Dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen hiervon nur noch 146.000 m², was einem Rückgang von 17 % entspricht und die schnelle Absorption von Neubauflächen gut widerspiegelt.

Im Hinblick auf das Mietpreisniveau zeichnet sich insbesondere hinsichtlich der Spitzenmiete aus heutiger Sicht eine stabile bis leicht steigende Entwicklung ab.