Büromarkt Hamburg

Der Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt ist mit 196.000 m² (inkl. Eigennutzer) im ersten Halbjahr im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt     (243.000 m²) gering ausgefallen. Das Vorjahresresultat wurde um rund -12 % verfehlt. Gegenüber dem vergleichsweise schwachen ersten Quartal (81.000 m²) konnte jedoch ein Anziehen des Vermietungsgeschehens auf 115.000 m² im zweiten Quartal registriert werden. Im Jahresverlauf ist zudem die Tendenz zu einer etwas großvolumigeren Struktur der  Abschlüsse zu beobachten, allerdings ist das Ergebnis hier weiterhin unterdurchschnittlich. Ein Grund hierfür ist die unsichere makroökonomische Situation, wodurch insbesondere Großnutzer eine eher abwartende Haltung in Bezug auf größere Anmietungen einnehmen.

Die größte Vermietung geht auf das Bauunternehmen STRABAG (18.000 m²) zurück, die in Cityrandlage als Eigennutzer einen Neubau realisieren. Ebenfalls ein fünfstelliger Flächenumsatz (14.900 m²) wird durch die Finanzbehörde der Stadt Hamburg in der City vermeldet.

Die zentralen City-Büromarktzonen wurden am stärksten nachfragt (41 %, 79.500 m²), wenngleich die City in etwas geringerem Maße als in den vergangenen Jahren das Vermietungsgeschehen bestimmt hat. Getragen vom STRABAG-Abschluss wurden am Cityrand mit 56.500 m² der höchste Flächenumsatz seit 2019 verzeichnet.

In der Spitze werden im ersten Halbjahr 2024 unverändert Mieten von 36,00 €/m² aufgerufen. Die etwas volatilere Durchschnittsmiete fällt leicht um rund 3 % auf 20,40 €/m² gegenüber dem Vorquartal.

Die öffentliche Verwaltung kommt auf einen überdurchschnittlichen Umsatzanteil (Durchschnitt 10 Jahre: 14,5 %)  von knapp 22 % bzw. einem Umsatz von gut 42.000 m². Mit der Finanzbehörde und der Polizei Hamburg konnten zwei großvolumige Abschlüsse hierzu beitragen. Typisch für die Nachfrage am Hamburger Büromarkt ist die relativ hohe Branchendiversität. So entfallen knapp 21 % des Umsatzes auf die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen und gut 16 % auf Verwaltungssitze von Industrieunternehmen.

Der Leerstand ist im ersten Halbjahr um knapp 15 % gegenüber 2023 auf 686.000 m² angestiegen. Dennoch notiert die Leerstandsquote mit 4,7 % noch unter ihrem langjährigen Durchschnitt (4,8 %) und weiterhin unter der Fluktuationsreserve. Die besonders nachgefragten Flächen mit moderner Ausstattungsqualität kommen dabei nur auf einen Anteil von knapp 28 %.

Der Hamburger Büromarkt blickt auf ein leicht unterdurchschnittliches erstes Halbjahr 2024, mit einem weniger dynamischen Anmietungsgeschehen als noch im Vorjahr, zurück. Jedoch hat das Vermietungsgeschehen im Jahresverlauf etwas an Dynamik gewonnen. So konnten im zweiten Quartal immerhin drei großflächige Abschlüsse über 10.000 m² registriert werden. Nach wie vor setzt sich der Trend zur reduzierten Flächennachfrage bei Neuanmietungen fort.

Trotz des etwas schwächeren konjunkturellen Umfeldes werden insbesondere moderne, qualitativ hochwertige Büroflächen nachgefragt. Auch die ESG-Taxonomien bekommen nachfrageseitig eine immer stärkere Bedeutung.

Die Angebotsseite dürfte im weiteren Jahresverlauf weiterhin durch einen leichten Anstieg des Leerstands bestimmt sein. Auch wenn sich aktuell im Vergleich zu den Vorjahren etwas weniger Flächen im Bau befinden. Die Vorvermietungsquote notiert mit 45 % jedoch deutlich niedriger als bislang.

Die jüngsten Aussagen der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute lassen in der zweite Jahreshälfte 2024 auf eine leicht belebte deutsche Konjunktur hoffen, bevor der Konjunkturmotor 2025 deutlicher anspringen sollte. In Erwartung dessen dürfte das Anmietungsgeschehen im weiteren Jahresverlauf wieder an Fahrt aufnehmen. Vor dem Hintergrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach hochwertigen Flächen in Premiumlagen ist ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete nicht unwahrscheinlich.