Büromarkt Hamburg

In einem weiterhin herausfordernden Umfeld behauptet sich der Hamburger Büromarkt einmal mehr und kann insgesamt mit stabilen Flächenumsätzen im  Jahr 2024 überzeugen. Auf einen schwachen Jahresauftakt (Q1: 81.000 m² Flächenumsatz) folgten drei Quartale mit Flächenumsätzen zwischen 105.000 m²  und 120.000 m², sodass sich das Gesamtjahresergebnis auf 420.000 m² beläuft. Damit platziert sich Hamburg im bundesweiten Vergleich hinter München (606.000 m²) und Berlin (581.000 m²) auf Rang drei.

Der fehlende wirtschaftliche Rückenwind hinterlässt – wie in anderen Bürostandorten – auch auf dem Hamburger Markt seine Spuren. Infolgedessen verfehlt der Gesamtjahresumsatz auch in der norddeutschen Metropole den Langzeitdurchschnitt (500.000 m² bzw. -16 %). Zum Jahresende konnte mit rund 119.000 m² allerdings das beste Quartal des Jahres registriert werden. Hierzu beigetragen hat nicht zuletzt der größte registrierte Abschluss des Jahres, der Erwerb der Immobilie „Gerhart-Hauptmann-Platz 50“ in der City durch die Stadt Hamburg. Die städtische Sprinkenhof GmbH wird dort perspektivisch rund 26.000 m² beziehen. Darüber hinaus kann mit der Anmietung von gut 24.000 m² durch das Bezirksamt Hamburg-Nord im Arne-Jacobsen-Haus in der City-Nord noch ein weiterer Großabschluss auf das Schlussquartal datiert werden.

Die Spitzenmiete präsentiert sich seit Ende September 2023 auf einem stabilen Niveau von 36,00 €/m². Eine Seitwärtsbewegung verzeichnet auch die generell volatilere Durchschnittsmiete und notiert aktuell bei 20,90 €/m² (-1 % ggü. Vorjahr).

Bei der Verteilung des Umsatzes nach Branchen belegt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von knapp 30 % klar den ersten Platz. Sie profitiert eindeutig von großflächigen Verträgen. Alleine fünf der sechs größten Abschlüsse des Jahres entfielen auf die öffentliche Hand. Des Weiteren kommen auch die sonstigen Dienstleistungen (gut 17 %) und Verwaltungen von Industrieunternehmen (knapp 15 %) auf zweistellige Marktanteile.

Das Leerstandvolumen ist im Jahresverlauf um etwa 27 % auf aktuell 756.000 m² angestiegen. Dabei verzeichnet das besonders nachgefragte moderne Flächensegment mit 206.000 m² allerdings weiterhin nur einen geringen Anteil von 27 % am Gesamtvolumen. Die Leerstandrate des Gesamtmarktes liegt mit 5,2 % erstmals seit 2017 wieder leicht über der Fluktuationsreserve von 5 %, was im bundesweiten Vergleich jedoch immer noch ein niedriges Niveau darstellt. Neubau-Erstbezugsflächen bleiben derweil in den zentralen Lagen – allen voran der City – Mangelware. 

Der Hamburger Büromarkt blickt auf ein unterdurchschnittliches Resultat im Jahr 2024 zurück. Das weiterhin herausfordernde Marktumfeld und die sich nur langsam erholende Wirtschaft wirken sich auch in Hamburg dämpfend auf den Flächenumsatz aus. Erfreulich ist allerdings die zum Jahresende wieder angezogene Anmietungstätigkeit, die das Jahresergebnis auf 420.000 m² und damit Hamburg auf Rang 3 im nationalen Vergleich gehoben hat.

Angebotsseitig ist auch für das Jahr 2025 ein weiterer Leerstandsanstieg mit Kurs auf die 800.000 m² Marke wahrscheinlich, wobei der zyklische Scheitelpunkt erreicht werden dürfte. Besonders bei älteren Bestandsgebäude in dezentralen Lagen ist eine Ausweitung des Leerstandsvolumens ein realistisches Szenario, während das Angebot an modernen, ESG-konformen Flächen aufgrund der hier starken Nachfrage in Kombination mit niedriger Bautätigkeit knapp bleiben dürfte.

Die Neubautätigkeit dürfte sich aufgrund der anhaltend schwierigen Rahmenbedingungen für Projektentwickler auf dem vergleichsweise niedrigen Niveau verfestigen, beziehungsweise gegebenenfalls noch leicht sinken. Das aktuelle Bauvolumen (274.000 m²) notiert dementsprechend bereits 23 % unter dem Vorjahreswert. Etwa 146.000 m² stehen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung, was einem Rückgang von gut 5 % entspricht und ein weiteres Indiz für die schnelle Absorption von Neubauflächen darstellt.

Vor dem Hintergrund einer vorerst weiter schleppenden konjunkturellen Entwicklung ist 2025 mit einem insgesamt stabilen Vermietungsgeschehen zu rechnen. Ein Anstieg der Spitzenmiete ist angesichts, des hohen Nachfragedrucks auf die wenigen top ausgestatteten und ESG-konformen Premiumflächen in den besten Teillagen wahrscheinlich.