Büromarkt Köln

Mit rund 63.000 m² verzeichnet der Kölner Büromarkt im ersten Halbjahr einen sehr geringen Umsatz, der zugleich das schwächste Ergebnis der letzten 20 Jahre darstellt. Der vergleichbare Vorjahreswert wurde um knapp 34 % und der zehn-jährige Schnitt um knapp 55 % unterschritten.

Neben den weiterhin erschwerten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist ein wesentlicher Faktor für diese Entwicklung, dass bislang noch keine Großabschlüsse über 10.000 m² getätigt wurden. Auch in der Kategorie zwischen 5.000 und 10.000 m² konnte bisher kein Umsatz generiert werden. Im langjährigen Schnitt zeichnen diese beiden Größenklassen dagegen für knapp 31 % des Ergebnisses verantwortlich. Hier spiegelt sich in Teilen auch der Mangel an modernen Flächen in den zentralen Lagen der Domstadt wider, sodass insbesondere Großgesuche dort nicht mehr ohne weiteres umgesetzt werden können. Als größter Abschluss sind demzufolge 3.500 m² durch Avedo Köln im Teilmarkt Ehrenfeld/Braunsfeld zu vermelden.

Die kleinteiligeren Flächensegmente bis 1.000 m² präsentieren sich hingegen deutlich lebhafter und notieren im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt durchweg höhere Marktanteile.

Die Spitzenmiete präsentiert sich trotz der erheblich schwächeren Nachfrage im ersten Halbjahr 2024 stabil und notiert zur Jahreshälfte weiterhin bei 33,50 €/m². Die traditionell volatilere Durchschnittsmiete liegt Ende Juni 2024 ebenfalls konstant bei 18,90 €/m².

Das am Umsatz beteiligte Branchenspektrum zeigt sich recht breit aufgestellt. Insgesamt kommen vier Gruppen auf zweistellige Umsatzanteile, allen voran die IuK-Technologie- Branche die überdurchschnittliche 25 % zum Ergebnis beitragen und die sonstigen Dienstleistungen auf Platz zwei verweisen (gut 20 %).

Aufgrund der schwächeren Nachfrage hat der Leerstand im Vorjahresvergleich zugelegt und beläuft sich zum Ende von Q2 auf gut 363.000 m² (+17,5%). Dieser Anstieg vollzog sich hauptsächlich im Segment der älteren und qualitativ schlechter ausgestatteten  Bestandsflächen. Nur etwa 28 % verfügen über die von Mietern bevorzugten modernen Ausstattungsstandards. Die Leerstandsrate notiert aktuell bei niedrigen 4,5 %.

Im Gegensatz zu den Leerständen ist die Bautätigkeit bereits rückläufig. Im Vorjahres-vergleich ist sie um knapp 23 % auf 170.000 m² gesunken. Verfügbar sind hiervon noch 76.000 m². Die Vorvermietungsquote liegt damit bei gut 55 %.

Der Kölner Büromarkt blickt auf ein sehr verhaltenes erstes Halbjahr zurück und konnte somit nicht an das dynamischere Anmietungsgeschehen der vergangenen Jahre anknüpfen. Es ist vor allem der Mangel an großflächigen Abschlüssen, der sich bremsend auf den Flächenumsatz der Domstadt auswirkt. Vor dem Hintergrund der weiterbestehenden konjunkturellen Unsicherheiten ist davon auszugehen, dass auch in der zweiten Jahreshälfte noch eine gewisse Zurückhaltung bei vielen Unternehmen wahrscheinlich ist. Dennoch deuten einige Großgesuche auf eine leichte Marktbelebung hin, sodass die Flächennachfrage in der zweiten Jahreshälfte noch etwas zulegen dürfte. Für das Gesamtjahr ist trotzdem ein insgesamt geringerer Flächenumsatz zu erwarten als noch im Vorjahr.

Angebotsseitig ist im weiteren Jahresverlauf eine Fortsetzung des Leerstands-anstiegs das wahrscheinlichste Szenario, obgleich sich die Bautätigkeit voraussichtlich auf einem niedrigeren Niveau als im Vorjahr einpendelt. Gerade im Segment der qualitativ schlechteren Bestandsgebäude ist davon auszugehen, dass der Leerstand aufgrund der geänderten Mieteransprüche an Büroflächen zunehmen. Das Angebot hinsichtlich Flächen mit einer modernen Ausstattungsqualität dürfte insbesondere in zentralen Citylagen durch die hier weiterhin hohe Nachfrage und die rückläufige Neubauaktivität hingegen knapp bleiben.

Aus heutiger Sicht ist zu erwarten, dass sich das Mietpreisniveau im weiteren Verlauf des Jahres bei anhaltender Marktlage konstant bis leicht steigend präsentieren wird.