Büromarkt Köln

In einem weiterhin herausfordernden Umfeld, das vor allem von der schwachen Wirtschaftsdynamik in Deutschland geprägt ist, hat sich der Kölner Büromarkt im Jahr 2024 insgesamt stabil auf einem nachhaltigen Niveau präsentiert. Der Flächenumsatz belief sich 2024 auf insgesamt 227.000 m², womit das Vorjahresergebnis eingestellt wurde (1,3 %). Wie in den anderen deutschen Bürohochburgen bewegt sich das Anmietungsgeschehen aber weiterhin auf einem klar unterdurchschnittlichen Niveau.

Nach zwei sehr schwachen Quartalen in der ersten Jahreshälfte hat das Anmietungsgeschehen im dritten Quartal deutlich an Dynamik gewonnen. Neben den zwei größten Vertragsabschlüssen des Jahres mit jeweils mehr als 20.000 m² Mietfläche, wurden erstmals auch wieder Deals zwischen 5.000 und 10.000 m² abgeschlossen. Das starke Ergebnis aus Q3 mit 100.000 m² konnte im vierten Quartal nicht wiederholt werden, dennoch zählt das Quartal zu den stärkeren im Kölner Markt in den vergangenen zwei Jahren. Und auch zum Jahresende wurde erneut ein Abschluss jenseits der 10.000 m² erfolgreich abgeschlossen, was ein positives Signal ist.

Die Spitzenmiete blieb gegenüber 2023 weiterhin stabil bei 33,50 €/m². Sie wird in Top-Citylagen für gut ausgestattete und hochwertige Büroflächen erzielt. Die traditionell volatilere Durchschnittsmiete ist gegenüber 2023 um 0,70 €/m² bzw. 4 % auf aktuell 18,90 €/m² angestiegen.

Knapp ein Viertel (24 %) der Flächenumsätze gehen auf die öffentliche Verwaltung zurück. Zu dem hohen Marktanteil tragen insbesondere die beiden großen Vermietungsabschlüsse über jeweils mehr als 20.000 m² durch die Stadt Köln sowie den Landschaftsverband Rheinland (LVR) bei. Dahinter leisten die sonstigen Dienstleistungen einen ebenfalls hohen Beitrag über knapp 19 %.

Der Leerstand ist im Jahresverlauf 2024 um rund 21 % auf aktuell 403.000 m² gestiegen. Entsprechend notiert die Leerstandsquote im Kölner Markt weiterhin bei niedrigen 4,9 % und damit unverändert unter der Fluktuationsreserve von 5 %. Nur knapp 26 % dieser Flächen verfügen über einen modernen Ausstattungsstandard.

Die Nachfrage nach Erstbezugsflächen ist in Köln sehr stark. Im Bau befindliche Flächen werden schnell absorbiert, sodass die Vorvermietungsquote bei hohen 65 % notiert.

Zum Jahresende 2024 steht für den Kölner Büromarkt ein Ergebnis im Bereich des Vorjahres zu Buche. Damit liegt der Kölner Flächenumsatz, ähnlich wie in den übrigen Top-Standorten, noch recht deutlich unter seinem langjährigen Durchschnitt, allerdings kann das Erreichen des Vorjahresergebnisses bei den weiterhin widrigen Rahmenbedingungen durchaus als Erfolg gewertet werden. Vor allem die in der zweiten Jahreshälfte umfangreiche Anmietungstätigkeit im mittleren und großen Segment – auch seitens internationaler Corporates – sendet positive Signale aus.

Beim Leerstand bleibt der Mangel an Neubauflächen insbesondere in Kölns nachgefragten Citylagen vorerst marktbestimmend. Die Bauaktivität verharrt aufgrund der unverändert hohen Baukosten auf einem sehr niedrigen Niveau und wird auch in den kommenden Monaten kaum anziehen. Die wenigen im Bau befindlichen Projekte sind bereits jetzt mehrheitlich vorvermietet, sodass von dieser Seite keine Entlastung zu erwarten ist. Parallel dürfte sich allerdings der Leerstand bei älteren Bestandsgebäuden in peripheren und unzureichend angebundenen Standorten erhöhen.

Für das Jahr 2025 ist ein Flächenumsatz in einer ähnlichen Größenordnung wie im abgelaufenen Jahr realistisch, denn vorerst dürfte die deutsche Wirtschaftsdynamik kaum ausreichen, um dem Büromarkt spürbaren Rückenwind zu geben.

Bei den Mietniveaus dürfte sich der steigende Trend sowohl bei den Durchschnitts- als auch bei den Spitzenmieten fortsetzen. Die Spitzenmiete nimmt dabei Kurs auf 34 €/m².