Büromarkt Leipzig

Der Leipziger Büromarkt ist schwach ins neue Jahr gestartet. Nach den ersten drei Monaten wurde ein Flächenumsatz von 16.000 m² vermeldet. Das Ergebnis liegt damit 11 % unter dem Vorjahresquartalsergebnis und mit 30 % deutlich unter dem zehnjährigen Durchschnitt (23.000 m²).

Die in den vergangenen Quartalen zu beobachtende relativ geringe Konjunkturabhängigkeit im Vergleich zu den übrigen Top-Standorten und die damit verbundene erhöhte Resilienz kann aktuell für den Leipziger Büromarkt nicht festgestellt werden. Der typischerweise durch viele kleinere Mietabschlüsse geprägte Markt präsentiert sich bislang insbesondere in diesem Segment im Anfangsquartal wenig lebhaft.

In der Verteilung der Mietabschlüsse auf die Größenklassen fällt auf, dass nur das Segment mittelgroßer Flächen zwischen 2.000 m² und 5.000 m² auf einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 36 % (Ø 10 Jahre: 22 %) und einen Flächenumsatz von gut 5.700 m² kommt. Hierfür zeichnen die beiden größten Mietabschlüsse durch die öffentliche Verwaltung und die Euro Schulen verantwortlich. Absolut betrachtet fallen die Flächenumsätze auch in den übrigen Größenkategorien jedoch unterdurchschnittlich aus.

Die Spitzenmiete notiert gegenüber dem Vorjahr unverändert bei 21,00 €/m². Bei der Durchschnittsmiete hat sich der stete Aufwärtstrend fortgesetzt. Diese ist leicht um 1 % gegenüber dem Vorquartal auf nunmehr 13,10 €/m² angestiegen.

Das Leerstandsvolumen beläuft sich auf 190.000 m² und ist somit gegenüber dem Vorjahresquartal nur leicht gestiegen (3 %). Nur rund 44 % des Leerstands (84.000 m²) weisen eine von Mietern präferierte moderne Ausstattungsqualität auf. Die Leerstandsrate notiert mit 4,8 % weiterhin knapp unter der Fluktuationsreserve von 5 %.

Die Flächen im Bau haben sich im Vorjahresvergleich deutlich um 21 % auf 107.000 m² reduziert. Dass neue qualitativ hochwertige Flächen relativ schnell vom Markt absorbiert werden, zeigt die von 48 % auf nunmehr 57 % gestiegene Vorvermietungsquote.

Mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes vereint die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen auf sich, auch die Öffentliche Verwaltung kommt mit 25 % auf einen überdurchschnittlichen Marktanteil (Ø 10 Jahre: 6 %).

Der Leipziger Büromarkt hat in der Vergangenheit eine hohe Resilienz unter den Top-Märkten bewiesen. So konnte in den letzten drei Jahren weder die Coronapandemie noch der ins Stottern geratene Konjunkturmotor sichtbare Auswirkungen auf dem Markt hinterlassen. Das Vermietungsgeschehen im angelaufenen Jahr gestaltet sich derweil jedoch wenig lebhaft, wenngleich die ersten drei Monate häufig noch kein sicherer Indikator für die Dynamik im weiteren Jahresverlauf darstellen. Im ersten Quartal mangelte es insbesondere an einer erhöhten Frequenz an kleinvolumigen Abschlüssen (bis 1.000 m²), die bisher das solide Fundament des Leipziger Büromarkts bildeten.

Das Flächenangebot insbesondere im modernen Segment dürfte sich aller Voraussicht nach dem Höhepunkt genähert haben, wobei ein weiterer leichter Leerstandsanstieg im Bereich der normalen Bestandflächen bis Jahresende nicht auszuschließen ist. Angebotsseitig sind kurz- bis mittelfristig nur wenig Neubauten in Aussicht. Dies wird durch die generell rückläufige Bautätigkeit und die weiter angezogene Vorvermietungsquote verdeutlicht. Momentan sind nur etwa 46.000 m² der im Bau befindlichen Flächen für den Markt verfügbar. Infolgedessen stellen stabile bis leicht steigende Mietpreisentwicklungen sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt ein wahrscheinliches Szenario dar.

Die jüngst beschlossenen finanzpolitischen Maßnahmen sollten der deutschen Wirtschaft ab dem kommenden Jahr zu einem spürbaren Auftrieb verhelfen. Dabei könnten sich erste positive Effekte auch schon im weiteren Jahresverlauf 2025 einstellen. Vor dem Hintergrund zoll- und geopolitischen Risiken bleibt der mögliche Konjunkturaufschwung vorerst mit Unsicherheit behaftet. Aus der aktuellen Perspektive dürfte das Vermietungsgeschehen in den kommenden Quartalen dennoch leicht zulegen.