Büromarkt Leipzig

Der Leipziger Büromarkt konnte sich in den ersten drei Quartalen 2024 wieder einmal durch ein konstantes Vermietungsgeschehen auszeichnen: So liegt die Messestadt mit einem Flächenumsatz von 91.000 m² Ende September auf Augenhöhe mit ihrem zehnjährigen Durchschnittswert von rund 94.000 m² (-3 %). Die Beobachtung, dass die höchste Zwischenbilanz aus dem Jahr 2021 mit gut 113.000 m² lediglich 19 % höher ausfiel, steht hierbei sinnbildlich dafür, dass der Leipziger Markt weder von Ausnahmeresultaten nach oben noch nach unten geprägt ist.

Im dritten Quartal konnten isoliert betrachtet insgesamt 32.000 m² umgesetzt werden, wozu insbesondere der größte Abschluss des laufenden Jahres einen entscheidenden Anteil hatte: Ab Mitte 2027 plant der Leipziger Gaskonzern VNG den Umzug seines Hauptsitzes aus Leipzig-Schönefeld in die Ringlage und hat hierzu eine Bürofläche mit mehr als 10.000 m² im ehemaligen Telekom- Verwaltungsgebäude in der Nähe des Johannisplatzes angemietet.

Nicht zuletzt in diesem Abschluss spiegelt sich der bundesweite Trend wider, bei dem Standortentscheidungen von Unternehmen oftmals zu Gunsten zentraler und gut angebundener Lagen getroffen werden. Dass die Leipziger City und die Cityrandlagen zusammengenommen 78 % des Flächenumsatzes auf sich vereinen, bestätigt diesen Trend.

Im Zuge der weiterhin guten Marktentwicklung konnte bei der Spitzenmiete im Jahresverlauf erstmals die 20-€/m²-Marke erreicht und bei einzelnen Verträgen auch übertroffen werden. Die Durchschnittsmiete notiert derzeit bei 12,80 €/m² und weist nach wie vor eine leicht steigende Tendenz auf.  

Bei der Umsatzverteilung nach Branchengruppen stechen zwei Sektoren heraus, die über die Hälfte des Marktgeschehens auf sich vereinen: Nicht zuletzt getrieben durch den Großvertrag der VNG stehen die sonstigen Dienstleistungen mit knapp 33 % an der Spitze des Rankings. Sehr aktiv zeigte sich zudem die öffentliche Verwaltung, die durch mehrere Abschlüsse im mittelgroßen Segment auf einen Umsatzanteil von gut 20 % kommt.   

Der Leerstand ist in den letzten 12 Monaten zwar um 9 % auf 178.000 m² angestiegen, liegt jedoch immer noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (227.000 m²). Dass weiterhin niedrige Leerstandsniveau bildet sich zudem auch in der Leerstandsrate ab, die mit 4,5 % nach wie vor unterhalb der Fluktuationsreserve notiert. Die Flächen im Bau sind in den letzten drei Monaten um knapp 10 % auf aktuell 130.000 m² gesunken. Erfreulich ist hierbei, dass der Markt im dritten Quartal neue Flächen absorbieren konnte, was sich in der von 35 % auf 54 % gestiegenen Vorvermietungsquote ausdrückt.

Der Leipziger Büromarkt blickt auch nach den ersten drei Quartalen auf eine gute Vermietungsdynamik zurück. Hierbei präsentiert sich Leipzig wie bereits in vorherigen Krisen erneut resilienter als einige andere große Bürostandorte, was in erster Linie auf die etwas kleinteiligere Nachfragestruktur zurückzuführen ist. Demnach ist die Abhängigkeit von immer seltener auftretenden Großabschlüssen in der Messestadt deutlich geringer als an anderen Standorten. Erfreulich ist dennoch, dass mit der Großvermietung an die VNG im dritten Quartal einer dieser Verträge mit mehr als 10.000 m² zum soliden Gesamtergebnis beitragen konnte.

Als ein weiterer wichtiger Markttrend ist darüber hinaus die zunehmende Fokussierung auf zentrale und innerhalb des ÖPNV-Netzes sehr gut erschlossene Lagen zu nennen. Dass der Flächenumsatz in der City und in den Cityrandzonen im Vor-jahresvergleich um beachtliche 26 % gestiegen ist, kann als klares Indiz für die gestiegene Standortsensibilität auf der Nutzerseite gewertet werden.

Auf der Angebotsseite scheint sich mittlerweile eine leichte Trendumkehr bei den zuletzt gestiegenen Leerständen hin zu einer Stabilisierung im Segment der vakanten Flächen abzuzeichnen. Zu einer Verschärfung der Angebotssituation trägt allen voran die sinkende Projektpipeline in Kombination mit einer guten Vorvermietungsquote bei den angestoßenen oder in der Fertigstellung befindlichen Neubauvorhaben bei.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen ist zum Gesamtjahr von einem Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnittswertes auszugehen. Im Mietpreissegment sind vor allem bei Premiumflächen in Bestlage weitere leichte Anstiege in den kommenden Quartalen wahrscheinlich.