Büromarkt München

Der Büromarkt München kann auf eine gute Vermietungsdynamik in der ersten Jahreshälfte zurückblicken: Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 293.000 m² setzt sich die bayerische Landeshauptstadt an die Spitze der größten deutschen Bürostandorte.

Auch wenn der langjährige Durchschnitt von rund 346.000 m² hierbei nicht ganz erreicht werden konnte (-15 %), unterstreicht die deutliche Umsatzsteigerung von 24 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreswert das lebhafte Marktgeschehen in den ersten sechs Monaten.

Erfreulich ist in diesem Zusammenhang, dass sich die gute Marktdynamik nicht nur im Volumen ausdrückt, sondern auch von einer spürbar gestiegenen Zahl an Abschlüssen getragen wird.

Nichtsdestotrotz fußen gute Ergebnisse beim Flächenumsatz zumeist auch auf einzelnen Großdeals: So hat nicht zuletzt die Grundsteinlegung für den Eigennutzer Bayerische Versorgungskammer im Büroensemble TRIDEA in München-Bogenhausen das Quartalsergebnis in den letzten drei Monaten in die Höhe getrieben. Vor dem Hintergrund, dass 55 % des Volumens in den Segmenten unter 2.000 m² und 45 % in den darüberliegenden Kategorien umgesetzt wurden, kann gleichzeitig jedoch von einer insgesamt ausgewogenen Umsatzverteilung gesprochen werden.

Die gute Vermietungsdynamik spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider: Mit aktuell 52 €/m² (+11 % ggü. H1 2023) bleibt München auch in diesem Vergleich bundesweit an der Spitze. Im Durchschnitt sind zur Jahresmitte 24,60 €/m² anzusetzen.    

Das Branchen-Ranking wurde in der ersten Jahreshälfte von der Nutzergruppe der Verwaltungen von Industrieunternehmen dominiert, die fast 27 % des Gesamtergebnisses generieren konnte. Hierzu beigetragen hat u. a. der Abschluss von DMG MORI Global Marketing im Moosacher Mixed-Use-Quartier „Go Four It“. Auf weitere nennenswerte Marktanteile kommen zudem IuK-Technologien (knapp 16 %), die öffentliche Verwaltung (fast 15 %) und Beratungsgesellschaften (gut 13 %).

Bei der Leerstandsentwicklung spiegelt sich weiterhin die sehr heterogene Entwicklung der verschiedenen Teilmärkte wider. Dass die Leerstandsquote des Gesamtmarktes inzwischen bei rund 6,7 % (Gesamtvolumen 1,54 Mio. m²) anzusetzen ist, während in der City gerade einmal 2,9 % vakant sind (insgesamt 95.700 m²), unterstreicht hierbei die sich weiter zuspitzende Lageabhängigkeit bei der Leerstandsbetrachtung.

Der Münchener Büromarkt hat in der ersten Jahreshälfte 2024 zwar kein außergewöhnlich hohes Resultat erzielt, konnte seine Stellung im Standortvergleich jedoch ausbauen und in den ersten sechs Monaten eine gute Basis für den weiteren Jahresverlauf setzen.

Erfreulich ist hierbei vor allem auch die breit strukturierte Nachfragebasis, die sowohl durch die gute Anzahl der registrierten Abschlüsse als auch die relativ gleichmäßige Umsatzverteilung auf das kleine, mittlere und große Vermietungssegment gekennzeichnet ist. Unter der Berücksichtigung der skizzierten Rahmenbedingungen ist aus heutiger Sicht für das Gesamtjahr von einem Flächenumsatz im Bereich von rund 620.000 m² auszugehen, womit sich das Ergebnis auch zum Jahresende weiterhin oberhalb des Vorjahres und leicht unterhalb des langjährigen Durchschnitts einordnen würde.   

Angebotsseitig ist im weiteren Jahresverlauf zunächst von weiteren Leerstands-anstiegen auszugehen, wobei nicht ausgeschlossen werden kann, dass die 1,6-Mio.-m²-Marke in erreichbare Nähe rückt.

Gleichzeitig führen die nach wie vor herausfordernden Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen sowie die geplanten Fertigstellungen zu einem spürbaren Rückgang der Bauaktivität in den kommenden Quartalen.

Kurzfristig verfügbare moderne Flächen in Premiumlagen bleiben demnach knapp, wodurch der Druck auf die Spitzenmiete hoch bleibt. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich für die zweite Jahreshälfte ab, dass die Spitzenmiete weiter steigen wird.