Büromarkt München

ZWEITBESTES ERGEBNIS ALLER ZEITEN   

Der Münchener Büromarkt blickt auf drei sehr starke Quartale zurück und verzeichnet mit einem Flächenumsatz von 622.000 m² das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Zwar wurde der außergewöhnliche Rekordumsatz des Vorjahres um knapp 10 % verfehlt, gleichzeitig aber der zehnjährige Schnitt um stolze 16 % übertroffen. Damit wurde im zweiten Jahr hintereinander bereits nach neun Monaten die 600.000-m²-Marke überboten. Im bundesweiten Vergleich muss sich die bayerische Landeshauptstadt  nur Berlin geschlagen geben, wo aktuell eine Bestmarke nach der anderen aufgestellt wird. Das Kardinalproblem des Münchener Marktes ist weiterhin ein kaum vorhandenes Angebot an größeren Flächen im Citybereich, sodass einzelne Gesuche momentan nicht umgesetzt werden können und größere Abschlüsse überwiegend in Projekten erfolgen müssen. Zu den wichtigsten Abschlüssen gehören Anmietungen von Apple über rund 32.600 m², der Allianz AG (19.100 m²), vom Coworking-Anbieter Design Offices (15.400 m²) sowie von Accenture (12.600 m²).

MÜNCHENS TOP-BRANCHEN TREIBEN DEN MARKT

Das Branchenranking wird von zwei traditionell wichtigen Standbeinen angeführt. An die Spitze gesetzt haben sich Unternehmen der IuK-Technologien, die knapp 22 % zum Ergebnis beisteuern. Auf Platz zwei finden sich Verwaltungen von Industrieunternehmen, die ihre für München große Bedeutung mit einem Umsatzanteil von 16 % erneut unterstreichen. Fast gleichauf folgen Beratungsgesellschaften (knapp 12 %) und die Branchengruppe Medien und Werbung (11,5 %) auf Rang drei und vier und platzieren sich damit vor der öffentlichen Verwaltung, die knapp 8 % beiträgt. Die dynamische Coworking-Branche kommt auf gut 3 %.

FLÄCHEN IM BAU RELATIV STABIL

Nachdem die Bautätigkeit seit 2018 spürbar angezogen hatte, zeigt sie sich im Moment relativ stabil auf hohem Niveau. In den letzten zwölf Monaten hat das Bauvolumen um knapp 4 % auf 1,27 Mio. m² zugelegt. Die davon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen haben sich im gleichen Zeitraum dagegen kaum verändert und sind in den letzten drei Monaten sogar leicht rückläufig. Mit 543.000 m² entfallen knapp 43 % auf dieses Marktsegment. Dass gleichzeitig der Leerstand weiter gesunken ist, zeigt, dass die Nachfrage das zusätzliche Neubauangebot bisher absorbiert.

MIETANSTIEG HÄLT AN

Aufgrund der unverändert angespannten Angebots-/Nachfragerelation überrascht es nicht, dass sich die Mietpreise weiter im Aufwind befinden. Im Vorjahresvergleich hat die Spitzenmiete um knapp 3 % auf 39,50 €/m² angezogen und steht damit kurz vor der 40 €/m²-Schwelle. Bei der Durchschnittsmiete war ein Anstieg um knapp 5 % auf aktuell 19,70 €/m² zu verzeichnen.
 

PERSPEKTIVEN

Auch für das Gesamtjahr zeichnet sich ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz ab. Aufgrund des vermutlich weiter abnehmenden Leerstands dürfte es allerdings schwierig werden, alle Gesuche auch umzusetzen. Vor dem Hintergrund erscheint ein Ergebnis im Bereich von 850.000 m² wahrscheinlicher, als ein erneutes Überspringen der 900.000-m²-Marke. Da die Mieten weiter anziehen dürften, besteht eine große Wahrscheinlichkeit, dass die Spitzenmiete die 40-€/m²-Schwelle bereits im laufenden Jahr knackt.