Büromarkt München

FLÄCHENUMSATZ STEIGT GEGENÜBER VORJAHR

Der Münchener Büromarkt befindet sich weiter im Aufwind. Mit einem Flächenumsatz von 661.000 m² wurde das Vorjahresergebnis um gut 16 % übertroffen. Erfreulich ist vor allem, dass im zweiten Halbjahr eine deutliche Marktbelebung zu beobachten war. Sowohl im dritten als auch im vierten Quartal wurden jeweils mehr als 200.000 m² umgesetzt. Das Ergebnis von 221.000 m² in Q4 lag bereits wieder über dem zehnjährigen Schnitt. Im bundesweiten Vergleich liegt die bayerische Landeshauptstadt klar auf Platz zwei und muss sich nur Berlin geschlagen geben. Dass das Gesamtresultat im langfristigen Vergleich trotzdem noch unterdurchschnittlich ausfällt, liegt zum einen am schwachen ersten Halbjahr, zum anderen an einem vergleichsweise geringen Anteil an Großabschlüssen, von denen erst in der  zweiten Jahreshälfte wieder einige getätigt wurden. Zu den wichtigsten Verträgen gehören zwei Anmietungen durch das Deutsche Patent– und Markenamt (knapp 45.000 m²) und der Wacker Chemie (gut 14.000 m²), beide im Cityrand Ost, sowie ein Eigennutzerdeal der Versicherungskammer Bayern in der Region Nord über knapp 12.000 m². 

ALTBEKANNTE BRANCHENSTRUKTUR

Die Branchen mit den höchsten Umsatzanteilen sind alte Bekannte auf dem Münchener Büromarkt und leisten traditionell hohe Beiträge. Auf Platz eins liegen Verwaltungen von Industrieunternehmen, die auf knapp 18 % kommen, gefolgt von Unternehmen der IuK-Technologien mit knapp 17 %. Auch die öffentliche Verwaltung reiht sich, nicht zuletzt aufgrund der Anmietung des Deutschen Patent– und Markenamts, in die Top 3 der Branchengruppen ein und steuert fast 13 % zum Ergebnis bei. Einen zweistelligen Anteil erreichen außerdem noch Beratungsgesellschaften, die für 12 % verantwortlich zeichnen.

LEERSTANDSANSTIEG VERLANGSAMT SICH

Der Leerstand hat binnen Jahresfrist deutlich um 47 % auf aktuell 947.000 m² zugenommen. Allerdings hat sich der Anstieg im letzten Quartal 2021 spürbar verlangsamt und belief sich nur noch auf 7 %. Die von den Mietern besonders präferierten modernen Leerstände haben sich sogar nahezu verdoppelt und belaufen sich auf 345.000 m². Dies entspricht aber nur gut einem Drittel des Gesamtvolumens. Die Leerstandsrate liegt demzufolge mit 4,3 % immer noch auf einem moderaten Niveau. Das bekannte Problem, dass gerade in der besonders nachgefragten City zu wenig Flächenangebot vorhanden ist, besteht unverändert, was in einer Leerstandsrate von hier nur 1,7 % zum Ausdruck kommt.

BAUTÄTIGKEIT: SCHEITELPUNKT ÜBERSCHRITTEN

Mit einem Gesamtvolumen von 984.000 m² liegen die Flächen im Bau 3 % niedriger als Ende 2020 und erreichen damit den geringsten Wert der letzten vier Jahre. Der Scheitelpunkt der Bautätigkeit wurde damit überschritten. Leicht zugelegt (+4 %) haben dagegen die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen im Bau, die aktuell bei 572.000 m² notieren, was einem Anteil von 58 % an allen Bauflächen entspricht. Anders ausgedrückt: Mehr als 40 % des Gesamtvolumens sind bereits vorvermietet oder werden von Eigennutzern errichtet. 

MIETEN WEITER GESTIEGEN

Dass die Angebots-/Nachfragesituation weit von einer Überhitzung entfernt ist, wird durch die steigenden Mieten klar belegt. Die Höchstmiete ist innerhalb eines Jahres um 9 % auf 43 €/m² gestiegen, da moderne Büroflächen in zentralen Lagen weiter Mangelware sind. Die Durchschnittsmiete hat sogar um gut 10 % auf 23,60 €/m² angezogen. Die besonders gesuchten Neubauflächen haben nicht zuletzt aufgrund der gestiegenen Bau- und Grundstückskosten ihren Preis.

Den Überblick zu den Kennzahlen des Büromarkts München 2021 finden Sie im PDF-Download sowie unter folgendem Link die  ausführliche Kennzahlentabelle auf Teilmarktebene.