Büromarkt München

Der Münchener Markt für Büroimmobilien verzeichnete im Jahr 2024 einen Flächenumsatz von 606.000 m² und rangiert damit knapp vor Berlin (581.000 m²) und Hamburg (420.000 m²) auf dem ersten Platz unter den Top-Märkten. Dabei wurde der langjährige Durchschnitt zwar um 17 % verfehlt, das schwache Vorjahresendergebnis jedoch deutlich um 30 % übertroffen. Treiber des Anstiegs waren allen voran die Abschlüsse jenseits der 10.000-m²-Marke. Hier hat sich der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr verzehnfacht.

Erfreulich ist, dass 2024 eine hohe Konstanz in der Vermietungsdynamik auf dem Münchener Büromarkt zu bilanzieren ist. Dabei konnte im Schlussquartal mit einem Flächenumsatz von 162.000 m² ein moderater Jahresendspurt und überdies das stärkste Quartal beobachtet werden.

Insbesondere das Segment der großvolumigen Abschlüsse performte im vierten Quartal gut. So konnten zwei der vier größten Abschlüsse allein im Schlussquartal vermeldet werden. Zu den größten Abschlüssen im Jahr 2024 zählt die Vermietung von 19.300 m² auf dem Flughafenareal an die Technische Universität München (TUM), die dort mit dem LAB 48/52 ein neuen Innovationscampus entwickelt, sowie Flächen über 19.200 m² an den Bayerischen Landtag und über 13.600 m² in der Prinzregentenstraße an Capgemini.

Die sehr solide Marktentwicklung sowie der verstärkte Fokus auf Premiumlagen und –objekte spiegelt sich in der Entwicklung der Spitzenmieten wider: So ist die Spitzenmiete in den letzten 12 Monaten um 9 % auf 53,50 €/m² gestiegen. Die Durchschnittsmiete notiert bei 25,00 €/m². 

In einem traditionell breit aufgestellten Markt waren Münchens Leitbranchen 2024 einmal mehr die tragenden Säulen: Mit 21 % Marktanteil lagen die Verwaltungen von Industrieunternehmen vor IuK-Technologien mit 17 % Marktanteil. Getragen von verschiedenen Großabschlüssen haben die öffentliche Verwaltung und Beratungsunternehmen jeweils rund 15 % zum Ergebnis beigetragen.

Die Leerstandsquote des Gesamtmarktes ist gegenüber 2023 um 1,1 Prozentpunkte auf aktuell 7,4 % deutlich angestiegen (Gesamtvolumen 1,69 Mio. m²). Mit gut 830.000 m² geht davon fast die Hälfte des Leerstandsvolumens mittlerweile auf das Konto von modernen Flächen. In der City sind hingegen nur 2,9 % vakant (insgesamt 98.000 m² davon nur 5.500 m² Erstbezug), was die hohe Nachfrage nach Premiumflächen und den zunehmenden Fokus auf sehr gute Lagen verdeutlicht.

Der Münchener Büromarkt blickt auf ein, gerade im Vergleich zu den übrigen Top-Märkten, deutlich dynamischeres Jahr zurück, das über die Quartale hinweg von großer Konstanz geprägt war. Positiv zu werten ist, dass wieder vermehrt Großabschlüsse über 10.000 m² registriert werden konnten. Der überdurchschnittliche Umsatzanteil von kleinen und mittleren Abschlüssen bis 5.000 m² deutet jedoch auch auf eine in der Breite solide Nachfragebasis hin und unterstreicht den starken Nutzermarkt der bayerischen Landeshauptstadt.

Auf der Angebotsseite ist auch in den kommenden Quartalen mit einer weiteren Ausweitung des Leerstands zu rechnen. Das Angebot-Nachfrage-Verhältnis dürfte sich dabei zwischen Premiumlagen sowie Neben- bzw. peripheren Lagen weiter auseinander divergieren. Während in den zentralen Lagen der Nachfragedruck tendenziell weiter zulegen wird, bildet sich in weniger attraktiven Neben- bzw. peripheren Lagen vermehrt ein Angebotsüberhang aus.

Der Konjunkturmotor dürfte 2025 nur langsam anspringen, wobei Störfeuer wie von Seiten der neuen US-Administration nicht unwahrscheinlich sind. Hingegen könnte die im Februar zu wählende neue Bundesregierung für mehr Planungssicherheit und für etwas konjunkturellen Rückenwind in der zweiten Jahreshälfte sorgen, wovon auch der Münchener Büromarkt profitieren sollte.

Vor dem Hintergrund eines sinkenden Angebots an Premiumflächen in zentralen Lagen, einigen Großgesuchen im Markt (vermehrt durch internationale Konzerne) und einer rückläufigen Verfügbarkeit von Flächen im Bau dürften sowohl der Flächenumsatz als auch die Spitzenmiete 2025 signifikant anziehen.