At a Glance Q3 2024

Investmentmarkt Frankfurt

At a Glance Frankfurt Q3 2024

MARKTBELEBUNG AUS Q2 SETZT SICH ETWAS ABGESCHWÄCHT IN Q3 FORT

Auf dem Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeobjekte wurde in den ersten neun Monaten 2024 ein Investmentvolumen von 1,26 Mrd. € registriert. Damit wurde das Vorjahresergebnis deutlich um rund 50 % übertroffen. Dennoch notiert das Investmentvolumen weiterhin signifikant unter seinem langjährigen Durchschnitt (3,76 Mrd. €). Nach einem sehr schwachen ersten Quartal (174 Mio. €), setzte im zweiten Quartal am Frankfurter Investmentmarkt (679 Mio. €) eine spürbare Marktbelebung ein, die jedoch in der Dynamik nicht komplett ins dritte Quartal übergeschwappt ist (413 Mio. €).
Damit rangiert die Finanzmetropole mit deutlichem Abstand hinter Berlin (2,7 Mrd. €) und München (2,1 Mrd. €) auf Platz 3 der A-Standorte, jedoch mit gebührendem Abstand vor Hamburg (1 Mrd. €) und Köln (924 Mio. €). Auf die für Frankfurt so bedeutsame Assetklasse Büro entfallen immerhin rund 711 Mio. €, womit Frankfurt der volumenstärkste Office-Investmentmarkt in Deutschland in diesem Jahr bleibt. Vor dem Hintergrund des Fehlens von Büroturm- und Portfoliotransaktionen ist dies ein positives Zeichen der Erholung. Das sehr niedrige Office-Investmentvolumen aus dem Vorjahr wurde damit weit zurück gelassen.
Die Spitzenrenditen bleiben erwartungsgemäß weiterhin konstant, sodass seit Jahresbeginn keine Veränderung zu registrieren ist. Für Büroobjekte wird eine Nettospitzenrendite von 4,50 % angesetzt, während die Nettospitzenrendite im Logistiksegment 25 Basispunkte darunter bei 4,25 % notiert. Geschäftshäuser in besten Lagen rentieren aktuell zu 3,75 %.

BÜRO WIEDER DEUTLICH STÄRKER ALS IM VORJAHR

Nicht unbedingt typisch für Frankfurt ist die Verteilung des Investmentvolumens auf die Lagekategorien. So wurde mit 62 % (Ø 10 Jahre: 33 %) bzw. 780 Mio. € der Großteil des Gesamtvolumens in Nebenlagen investiert. Citylagen kommen weiterhin nur auf einen unter dem langjährigen Durchschnitt (45 %) notierenden Marktanteil von 33 %.
Auf die Größenklasse mittelgroßer Deals zwischen 50 bis 100 Mio. € gehen mehr als die Hälfte (55 %) des Gesamtvolumens zurück. Auch absolut betrachtet notiert diese Größenklasse nur leicht (-12 %) unter ihrem langjährigen Durchschnitt.
Das Bürosegment kommt mit 56 % auf einen höheren Marktanteil als im Vorjahr, nimmt jedoch durch das Ausbleiben großvolumiger Office-Deals weiterhin nicht so eine marktbeherrschende Position ein wie im langjährigen Durchschnitt (69 %). Logistik kommt mit 171 Mio. € als einzige Assetklasse auch absolut betrachtet auf ein überdurchschnittliches Investmentvolumen.

PERSPEKTIVEN

Nach wie vor bewegt sich das Frankfurter Investmentvolumen deutlich unter dem Langzeitschnitt. Nichtsdestotrotz ist dem Frankfurter Investmentmarkt eine Verstetigung der Erholung im Jahresverlauf zu attestieren. Während das erste Quartal noch von Kaufzurückhaltung geprägt war, drehte der Markt insbesondere im zweiten Quartal spürbar auf, sodass bereits nach Ende des dritten Quartals ein höheres Volumen als zum Jahresende 2023 zu Buche steht. Die Erholung dürfte sich fortsetzen und in den kommenden Monaten an Fahrt aufnehmen.
Ein in seiner Wichtigkeit nicht zu unterschätzender Faktor ist der seit Jahresmitte eingeschlagene geldpolitische Expansionskurs der EZB. Die jüngst unter die von der EZB avisierte 2-%-Zielmarke gesunkene Inflation im Euroraum erhöht die Wahrscheinlichkeit von ein bis zwei weiteren Zinssenkungen noch in diesem Jahr. Dies dürfte im kommenden Jahr zur weiteren Reduktion der Kapitalkosten und insbesondere zu einer besseren Planbarkeit in der Fremdkapitalbeschaffung beitragen. Die parallel signifikant gesunkenen Anleiherenditen sprechen wieder verstärkt für ein Investment in deutsche Gewerbeimmobilien. Der Frankfurter Investmentmarkt dürfte durch sein solides Investmentumfeld und ein erhöhtes Angebot im Prime-Segment hiervon besonders profitieren.
Wie ausgeprägt sich die Erholung in den kommenden Monaten fortsetzen wird, bleibt vorerst abzuwarten und wird auch ein Stück weit von der weiteren Entwicklung der Frankfurter Nutzermärkte abhängen. Trotz der konjunkturellen Schwächephase präsentiert sich insbesondere der Frankfurter Büromarkt recht robust. Mit zunehmendem konjunkturellem Rückenwind und einer weiteren Sentiment-Verbesserung werden auch großvolumigere Bürodeals wieder wahrscheinlicher. Aktuell spricht vieles dafür, dass 2024 noch ein Jahr des Übergangs bleibt. Die Spitzenrenditen sollten bis zum Jahresende stabil bleiben und das Transaktionsvolumen dürfte in Richtung der 2 Mrd. €-Marke tendieren.

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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 30.09.2024