Logistikmarkt Berlin

Der Berliner Markt für Logistikimmobilien verzeichnet einen Flächenumsatz von 70.000 m² im ersten Quartal 2024. Dieses Ergebnis notiert rund 30 % unter dem langjährigen Durchschnitt (ohne den Flächenumsatz von Tesla 2022). Jedoch konnte eine deutliche Ergebnissteigerung um 27 % gegenüber dem Vorjahresquartal registriert werden.

Das insgesamt relativ schwache konjunkturelle Umfeld spiegelt sich deutlich in den Flächenumsätzen der Top-Logistikmärkte wider. Einige Unternehmen prüfen nach wie vor frühzeitig die Anmietung neuer Flächen und begeben sich in Vertragsverhandlungen zu Neuanmietungen. Jedoch ist auch zu beobachten, dass das Thema Verlängerung von Mietverträgen an Bedeutung gewinnt. Gerade vor dem Hintergrund signifikant gestiegener Mieten seit der Coronapandemie und einer häufig nicht kurzfristigen Verfügbarkeit von adäquaten Flächen ziehen Mieter zunehmend die Option einer Vertragsverlängerung und tragen so zu weniger Fluktuation als in den Vorjahren bei. Außerdem kommen aktuell vermehrt Flächen zur Unter- und Nachvermietung von nicht benötigten bzw. zu viel angemieteten Flächen auf den Markt.

Gegenüber dem vierten Quartal 2023 verteuert sich die Spitzenmiete um 0,20 €/m² auf aktuell 8,20 €/m². Die Durchschnittsmiete legt leicht um 0,10 €/m² auf aktuell 7,00 €/m² zu.

Bis dato wurden noch keine größeren Vermietungen über 12.000 m² registriert. Bemerkenswert ist dagegen der überdurchschnittlich hohe Flächenumsatz (30.000 m²) im Segment mittelgroßer Flächen zwischen 8.000 und 12.000 m² (Ø10 Jahre: gut 18.000 m²). Das Segment kleiner Flächen bis 5.000 m² erreicht zwar einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 46 %, liegt jedoch absolut betrachtet unter dem langjährigen Schnitt.

Bei der Branchenverteilung kommen Handelsunternehmen auf knapp 47 %. Immerhin gehen zwei der drei größten Vertragsabschlüsse auf Handelsunternehmen zurück, darunter die flächenmäßig größte Anmietung des Pharmagroßhändlers Alliance Healthcare über rund 11.800 m².  

Im Vergleich zum vergangenen Jahr und zum langjährigen Durchschnitt (Ø10 Jahre: 19 %) sind Logistikdienstleister (knapp 7 %) hingegen bisher unterrepräsentiert.

Die schwache konjunkturelle Lage spiegelte sich im ersten Quartal 2024 auch auf dem Berliner Markt für Logistikflächen wider. Während sich die Weltwirtschaft bereits wieder deutlich stärker erholt hat, dürfte ebenfalls die Konjunktur in der Eurozone und in Deutschland in den kommenden Quartalen langsam anspringen. Dadurch dürfte insbesondere der Flächenbedarf von Logistikdienstleistern im Jahresverlauf anziehen.

Obgleich eine signifikante Erholung der Flächennachfrage in den kommenden Monaten zu erwarten ist, erscheint das Erreichen des langjährigen Durchschnitts in Bezug auf den Flächenumsatz (Ø10 Jahre: 495.000 m²) zum Jahresende als eher unwahrscheinlich. Denn auch strukturelle Gründe, wie das begrenzte Angebot an modernen Flächen sowie ein erhöhter Anteil an Mietvertragsverlängerungen und Untervermietungen limitieren einen deutlichen Umsatzanstieg. Dennoch erscheint ein Ergebnis über dem Vorjahresresultat als realistisch.

Die Kombination aus einem höherem Flächenangebot, gleichzeitig jedoch einer mangelnden kurzfristigen Verfügbarkeit von Logistikflächen, gerade in innerstädtischen Lagen, sprechen für eine konstante bzw. leicht steigende Spitzen- und Durchschnittsmiete im Jahresverlauf.