Logistikmarkt Köln

Der Kölner Logistikmarkt kann trotz des herausfordernden Marktumfeldes im Zuge der konjunkturellen Rahmenbedingungen sowie der weiteren Verknappung des Angebots eine gute Vermietungsdynamik zur Jahresmitte vermelden.

Mit einem Flächenumsatz von insgesamt rund 146.000 m² schließt die Logistikregion der Rheinmetropole die erste Jahreshälfte als einziger Top-Markt mit einer überdurchschnittlichen Zwischenbilanz ab. Dabei konnte das Kölner Marktgebiet das sehr schwache Vorjahresresultat um satte 165 % übertreffen und den lang-jährigen Durchschnittswert um beachtliche 42 % hinter sich lassen. Darüber hinaus wird das gute Ergebnis auch im Standortvergleich unterstrichen, wo sich Köln mit seinem Flächenumsatz über dem Schnitt der bedeutendsten Märkte von rund 122.000 m² einordnet.

Erfreulich ist zudem, dass sich das lebhafte Marktgeschehen nicht ausschließlich im hohen Flächenumsatz widerspiegelt, sondern auch in einer guten Anzahl an Deals zum Ausdruck kommt. Nichtsdestotrotz wäre das hervorragende Resultat nicht ohne den E-Commerce-Möbelhändler Woltu zustande gekommen, der mit 44.500 m² in einem älteren Bestandsgebäude einen der größten Abschlüsse der letzten fünf Jahre verbucht, das Objektareal aber nur so lange nutzt, bis es zu Wohnen umgenutzt werden kann. Bemerkenswert ist zudem, dass dieser Vertrag sowie rund 85 % des Umsatzes auf das Kerngebiet entfallen sind, was die Bedeutung gut angebundener innenstadtnaher Logistikflächen unterstreicht.

Bei den Mieten verfestigen sich wie auch an anderen Standorten mittlerweile die Stabilisierungstendenzen. Somit notiert die Spitzenmiete seit Jahresende 2023 bei 7,70 €/m² und die Durchschnittsmiete bei 5,80 €/m². 

Der Kölner Logistikmarkt konnte in der ersten Jahreshälfte nach dem Ruhrgebiet (rund 117.000 m²) den höchsten Flächenumsatz mit Großvermietungen ab 20.000 m² verbuchen (gut 70.000 m²). Durch das Handelsunternehmen Woltu (44.500 m²) und der Untervermietung des Logistikdienstleisters Blitz (25.400 m²) waren Großflächen mit einem Umsatzanteil von gut 48 % am Marktgeschehen beteiligt. Eine hohe Dynamik war jedoch insbesondere auch in der kleinsten Kategorie bis 3.000 m² zu beobachten, die rund 70 % der registrierten Verträge und gut 17 % des Volumens auf sich vereinen konnte.

Der Einfluss der vorgenannten Großdeals spiegelt sich auch im Branchen-Ranking wider, das von den Logistikdienstleistern (gut 41 %) und der Handelssparte (rund 35 %) dominiert wurde. Aus dem Produktionssektor waren dagegen zur Jahresmitte bislang nur vereinzelte kleinere Vermietungen und ein sehr geringer Marktanteil von lediglich gut 3 % zu vermelden.

Getrieben durch zwei großflächige Abschlüsse sowie eine gute Anzahl an Verträgen kann der Kölner Logistikmarkt auf eine sehr gute erste Jahreshälfte zurückblicken. Hierbei ist jedoch darauf hinzuweisen, dass derartige Umsatztreiber, die noch dazu im Bestand abgebildet werden konnten, keine Selbstverständlichkeit darstellen. Vielmehr fokussieren sich die laufenden Gesuche durch die weiterhin anhaltende Phase der Konjunkturerholung größtenteils auf kleinere oder mittelgroße Flächen und weniger auf die ganz großen Big Boxes, die in der Regel für hohe Flächenumsätze verantwortlich zeichnen.

Bemerkenswert ist vor allem auch, dass das aktuelle Ergebnis ganz ohne Eigennutzerabschlüsse und Vermietungen im Neubausegment zustande gekommen ist. Im Neubausektor ist durch die Fertigstellung einiger spekulativer Projekte kurzfristig von erhöhten Umsatzanteilen auszugehen. Dies würde auch dazu führen, dass die peripheren Lagen, die im Jahresverlauf bisher unterrepräsentiert blieben, in den kommenden Quartalen für zusätzliche Nachfrageimpulse sorgen dürften.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen ist davon auszugehen, dass der Flächenumsatz in der zweiten Jahreshälfte auf der guten Nachfragebasis zur Jahresmitte aufbauen kann und auch im Gesamtjahr ein Ergebnis über dem langjährigen Durchschnitt erzielt. Dies dürfte allerdings nicht zu weiter steigenden Mieten führen, aktuell ist sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt von einem Fortsetzen der Stabilisierungstendenzen auszugehen.