Logistikmarkt München

Der Münchener Lager- und Logistikflächenmarkt erzielte im Jahr 2024 einen Flächenumsatz von 211.000 m². Dies entspricht einem Rückgang von rund 11 % gegenüber dem Vorjahr und von 23 % gegenüber dem zehnjährigen Durchschnitt. Bemerkenswert ist dabei, dass sich der Markt trotz der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nach einem eher schwachen Jahresstart von Quartal zu Quartal erheblich steigern konnte.

Ermöglicht wurde dieses insgesamt sehr solide Ergebnis durch eine Reihe von großflächigen Verträgen, die eher ungewöhnlich für den Münchener Markt sind, der in der Regel von einem stark limitierten Flächenangebot vor allem im modernen großflächigen Segment geprägt ist. Zu nennen sind hier zum einen der im vierten Quartal umsatzwirksame Abschluss von Isar Aerospace in Vaterstetten über rund 26.000 m² Produktionsfläche in einem Built-to-suit-Neubauobjekt und zum anderen der ebenfalls für das vierte Quartal verzeichnete Mietvertrag eines produzierenden Unternehmens über rund 23.500 m² Fläche in einem Münchener Bestandsgebäude.

Zusammen mit den jeweils im Bereich von 20.000 m² liegenden Mietverträgen von Thyssen Krupp Automotive in Allershausen aus dem dritten Quartal und eines Handelsunternehmens in Erding aus dem zweiten Quartal, die beide für Neubauflächen abgeschlossen wurden, ergibt sich für das Jahr 2024 ein mit knapp 45 % überdurchschnittlicher Neubauanteil am Flächenumsatz.

Während die auf einem hohen Niveau liegende Spitzenmiete mit 10,50 €/m² im Jahresverlauf stabil geblieben ist, hat sich die Durchschnittsmiete in kleinen Schritten auf 9 €/m² erhöht.

Kleinere Verträge bis 5.000 m² leisten mit knapp 46 % einen für München gewohnt hohen Anteil zum Flächenumsatz und bilden einmal mehr die solide Nachfragebasis des Logistikmarkts. Während die großflächigen Verträge über 20.000 m² (23,5 %) und auch die Kategorie 12.000 bis 20.000 m² (19 %) überdurchschnittliche Beiträge zum Ergebnis beisteuern, wurde vergleichsweise wenig Aktivität im von Angebotsmangel geprägten Segment zwischen 5.000 und 12.000 m² verzeichnet (12 %).

Bei der Branchenverteilung dominieren produzierende Unternehmen mit einem Anteil von gut 62 % das Bild und liegen mit ihrem Umsatz auch absolut deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitt. Gestützt durch den Abschluss in Erding folgen Handelsunternehmen mit rund 21 % auf dem zweiten Platz. Die drittplatzierten Logistikdienstleister sind mit lediglich 11 % Umsatzanteil unterrepräsentiert und zeichnen lediglich für eine Reihe kleinerer Mietverträge bis 5.000 m² verantwortlich:

Die Aussichten für das Jahr 2025 bleiben vor dem Hintergrund der weiter schwächelnden wirtschaftlichen Entwicklung herausfordernd. Grundsätzlich ist der Münchener Logistikmarkt zwar von einem Nachfrageüberhang geprägt, nichtsdestotrotz ist die derzeit geringere Dynamik und Abschlussbereitschaft der Unternehmen hier ebenfalls spürbar, was sich in einer vergleichsweise geringen Abschlussanzahl widerspiegelte.

Die großflächigen Umsätze aus dem Jahr 2024 verdeutlichen aber auch, dass Neubauflächen bei entsprechender Verfügbarkeit auch im aktuellen Marktumfeld zügig vom Markt absorbiert werden. Das generell zu geringe Flächenangebot wird voraussichtlich auch weiterhin der wichtigste limitierende Faktor auf dem Münchener Logistikmarkt bleiben. Das auch im Zuge dessen spürbar gestiegene Mietpreisniveau ist als weiterer Grund dafür anzusehen, dass Unternehmen sich zum Teil mit bestehenden Flächen arrangieren und im Zweifel ihre Mietverträge eher verlängern als in andere Flächen zu wechseln

vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sich der Flächenumsatz 2025 in einer ähnlichen Größenordnung wie in den vergangenen Jahren bewegen wird und damit ein Ergebnis zwischen 200.000 und 250.000 m² erreichen dürfte.

Für das Mietpreisniveau sind weitere leichte Anstiege sowohl bei der Spitzen- als auch bei der Durchschnittsmiete im Jahresverlauf nicht ausgeschlossen.