FLÄCHENUMSATZ MIT DEUTLICHER STEIGERUNG, MIETPREISNIVEAU STABIL AUF HOHEM NIVEAU
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Trotz der weiterhin schleppenden konjunkturellen Entwicklung und der insgesamt herausfordernden Rahmenbedingungen registriert der Münchener Logistikmarkt eine deutliche Steigerung des Flächenumsatzes von Quartal zu Quartal. Nach einem sehr schwachen Jahresauftakt mit nur 18.000 m² hat sich der Flächenumsatz im zweiten und dritten Quartal jeweils fast verdoppelt (Q2: 34.000 m² und Q3: 63.000 m²). Entsprechend notiert das Ergebnis Ende September bei 115.000 m².
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Die zunehmende Dynamik reicht jedoch vorerst nicht aus, um den Markt wieder auf Durchschnittsniveau zu heben. Das Vorjahresergebnis wird um 48 % unterschritten und auch der 10-Jahresdurchschnitt von 197.000 m² bleibt in weiter Ferne (-42 %).
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Das Marktgeschehen in der Region München wird weiterhin von einer deutlichen Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage dominiert. Insbesondere im Größensegment zwischen 5.000 bis 10.000 m² herrscht ein spürbarer Nachfrageüberhang. Generell können viele Gesuche, insbesondere nach modernen Flächen, weiterhin nicht bedient werden.
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Angesichts des unverändert vorherrschenden Angebotsmangels und der sogar steigenden Nachfrage nach modernen, insbesondere ESG-konformen Flächen, hat sich das hohe Mietpreisniveau im Münchener Markt verfestigt. Die Spitzenmiete notiert unverändert bei 10.50 €/m². Die Durchschnittsmiete ist nach drei stabilen Quartalen in Folge jüngst um 0,10 €/m² auf jetzt 8,80 €/m² gestiegen.
PRODUKTION UND HANDEL WICHTIGSTE PLAYER IM MARKT
- In fast allen Größensegmenten ist der Flächenumsatz sowohl im Jahresvergleich wie auch gegenüber dem Langzeitschnitt deutlich rückläufig. Dies gilt sowohl für das kleinteilige als auch das großvolumige Segment. Eine Ausnahme ist jedoch die Größenklasse von 12.000 m² bis 20.000 m², die im Münchener Markt in der Regel kaum besetzt ist. Mit 40.000 m² notiert der Wert 76 % über dem Langzeitschnitt. Insgesamt ist das Marktgeschehen im Jahresverlauf 2024 sehr kleinteilig. Abschlüsse über 20.000 m² fehlen bisher.
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Mit einem Marktanteil von rund 54 % sind Produktionsunternehmen einmal mehr wichtigster Flächennachfrager im Markt. Allerdings können sie trotz des größten Abschlusses im Markt (Thyssen Krupp Automotive mit 20.000 m²) weder an ihr Vorjahresergebnis (-37 %) noch an den Langzeitschnitt (-29 %) anknüpfen. Handels-unternehmen steigern sich gegenüber dem Vorjahr erheblich und verpassen ihren Langzeitschnitt nur um rund 12 %.
PERSPEKTIVEN
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Auf einem deutlich unterdurchschnittlichen Niveau hat der Münchener Logistikmarkt im Jahresverlauf 2024 spürbar Fahrt aufnehmen können. Ende September stehen die Zeichen gut, dass sich der zwar noch verhaltene, aber insgesamt positive Trend verfestigen könnte. Insbesondere in der Größenklasse zwischen 5.000 und 10.000 m² und darüber hinaus ist die Nachfrage aktuell weiterhin sehr robust und nachhaltig.
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Allerdings bleibt das Marktumfeld auch in München vorerst herausfordernd. Zum einen ist es der deutschen Wirtschaft weiterhin noch nicht gelungen, wieder mehr Dynamik zu entwickeln und das Anspringen des Konjunkturmotors lässt vorerst auf sich warten. Zum anderen wird das geringe Flächenangebot im Münchener Markt den Flächenumsatz in den kommenden Monaten weiterhin begrenzen. Vor allem großflächige Gesuche im modernen Qualitätssegment können oftmals nicht kurzfristig bedient werden.
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Gleichwohl ist in den kommenden Monaten mehr Rückenwind und Entlastung zu erwarten, denn die rückläufige Inflation, die sich abzeichnenden Zinssenkungen seitens der EZB sowie die perspektivisch wieder steigenden Einkommen sollten für zunehmende Dynamik auf den Logistikmärkten und wieder nachhaltig steigende Flächenumsätze sorgen. Parallel befinden sich einige spekulativ angestoßene, großflächige Projekte im Bau, die zumindest temporär für eine leichte Angebotsausweitung sorgen sollten.
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Das bereits sehr hohe Mietniveau dürfte sich in den kommenden Monaten weiter verfestigen. Sowohl für die Spitzen- wie auch die Durchschnittsmiete wird bis zum Jahresende von einer Seitwärtsbewegung ausgegangen.