Logistikmarkt Ruhrgebiet

Auch wenn sich dies aktuell noch nicht nachhaltig in der Zwischenbilanz der ersten drei Quartale niederschlägt, ist die Nachfragesituation auf dem Logistik-markt Ruhrgebiet auch im laufenden Jahr als weiterhin konstant zu bewerten. So kann die polyzentrische Logistikregion mit einem Flächenumsatz von rund 228.000 m² auf der einen Seite zwar nicht mit ihrem langjährigen Durchschnitts-wert (365.000 m²; -38 %) Schritt halten. Auf der anderen Seite bestätigt sie nach den ersten neun Monaten jedoch in etwa ihr Volumen aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum (238.000 m²; -4 %) und setzt sich damit im Standort-Ranking auf den zweiten Platz hinter die Logistikregion Frankfurt (304.000 m²).

Demnach kann für das Ruhrgebiet wie auch für die meisten anderen Top-Märkte festgehalten werden, dass die hohen Umsätze der Jahre bis 2023 im aktuellen Marktumfeld noch nicht wieder realisierbar sind. Bezieht man die weiterhin herausfordernden Rahmenbedingungen allerdings mit ein, so relativiert sich das im langjährigen Kontext etwas schwächere Resultat.

Im bisherigen Jahresverlauf präsentierte sich insbesondere das zweite Quartal umsatzstark (insgesamt 147.000 m²), in dem alleine die fünf größten Abschlüsse der ersten neun Monate registriert wurden. Diese Abschlüsse mit deutlich mehr als 10.000 m² fehlten dagegen im dritten Quartal, wodurch der Umsatz trotz der vergleichbaren Dealanzahl in den letzten drei Monaten deutlich niedriger ausfiel (rund 36.000 m²).

Bei den Spitzenmieten zeichnen sich anstatt der Aufwärtstrends der letzten Jahre inzwischen eher Seitwärtsbewegungen ab (7,60 €/m²; keine Veränderung seit Q4 2023). Die Durchschnittsmiete notiert aktuell bei hohen 6,30 €/m² (+3 % in Q3).

Auch wenn das dritte Quartal hierzu keine weiteren Beiträge geliefert hat, wurde das Gros des Gesamtergebnisses im Segment der Großabschlüsse generiert. Insgesamt konnten Deals in der Kategorie ab 20.000 m² gut 51 % des Marktgeschehens auf sich vereinen und eine deutliche Umsatzsteigerung verbuchen. Auf die mittlere Kategorie zwischen 12.000 und 20.000 m² entfielen knapp 27 % und ein durchschnittlicher Umsatz, während kleinere Verträge bis 12.000 m² bei 22 % und einem niedrigeren Volumen als im Vorjahr stehen.

Bei den Nachfragergruppen ist vor allem das Ergebnis der Handelssparte als erfreulich zu werten. So befindet sich die Branche nach ihrer Schwächephase im Vorjahr auch bundes-weit auf dem Erholungskurs. Nicht zuletzt durch die Verträge des E-Commerce Möbelhändlers Euziel in Essen und Duisburg kommt der Handel auf einen Anteil von gut 59 % und zeichnet gleichzeitig für die meisten Abschlüsse verantwortlich. Weitere 29 % steuern die Logistiker bei, während die Industrie mit 12 % unterrepräsentiert bleibt.

Der Logistikmarkt Ruhrgebiet kann nach den ersten drei Quartalen zwar noch keine grundlegende Trendwende vermelden, das insgesamt lebhafte Marktgeschehen mit einer guten Platzierung im Standort-Ranking stimmt jedoch insgesamt zuversichtlich für das Schlussquartal.

Auf der Nachfrageseite sind vor allem die wieder erstarkten Impulse im Handels- und E-Commerce-Sektor hervorzuheben, die dem Ruhrgebiet insbesondere in den umsatzstärksten Jahren zu sehr hohen Ergebnissen verholfen haben.

Einen im langjährigen Vergleich geringen Beitrag an den Vermietungsaktivitäten hatte dagegen bislang der Neubausektor. Vor dem Hintergrund, dass Fertigstellungen einiger spekulativ errichteter Projektentwicklungen für das vierte Quartal geplant sind, dürfte sich der Umsatzanteil in diesem Segment perspektivisch jedoch erhöhen.

Angebotsseitig zeichnet sich derzeit eine sehr heterogene Entwicklung in den unter-schiedlichen Teillagen des Marktgebietes ab: Während sich in einigen Regionen mittlerweile ein leichter Angebotsüberhang herauskristallisiert, übersteigen die Flächengesuche vor allem im zentralen Ruhrgebiet weiterhin das Angebot.  

Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen ist für die kommenden Monate insgesamt von einer anhaltend guten Vermietungsdynamik auszugehen. Ob das Vorjahresresultat von rund 496.000 m² hierbei in erreichbare Nähe rückt, bleibt aus heutiger Sicht allerdings abzuwarten.

Bei den Mieten dürften sich die eingesetzten Stabilisierungstendenzen im Spitzensegment vorerst weiter verfestigen.