SCHWÄCHER ALS IM VORJAHR, ABER BESSER ALS DER SCHNITT
Der Logistikmarkt Ruhrgebiet verfehlt mit einem Flächenumsatz von 378.000 m² nach den ersten drei Quartalen zwar das Ergebnis aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum (-19 %), erreicht aber dennoch ein Resultat, das sich über dem langjährigen Durchschnittswert (+13 %) einordnet. Dass hierbei in den ersten neun Monaten sogar mehr Abschlüsse als im Vorjahr registriert werden konnten, ist als Indiz dafür zu werten, dass sich die hohe Marktdynamik der letzten Jahre in der Logistikregion weiter fortsetzt. Der Neubauanteil am Flächenumsatz, der aktuell gut 62 % ausmacht, wurde durch das rund 67.000 m² große Fulfillment-Logistikcenter des Modeunternehmens Levi Strauss befeuert, welches durch sein Cradle-to-Cradle-Konzept in puncto Nachhaltigkeit im Logistiksegment neue Maßstäbe in Deutschland setzen dürfte. Erfreulich ist aber nicht nur der im langjährigen Vergleich hohe Flächenumsatz in Neubauobjekten (235.000 m²), sondern auch in Bestandsimmobilien (143.000 m²), die ebenfalls von der guten Nachfragesituation profitieren.
FÜHRUNGSWECHSEL – LOGISTIK VOR HANDEL AN DER SPITZE
Anders als in den letzten beiden Jahren, wo der Flächenumsatz maßgeblich durch den Handel in die Höhe getrieben wurde, übernehmen die Logistikdienstleister nach den ersten drei Quartalen die Führungsposition im Branchen-Ranking. Insgesamt geht jeder zweite Deal und gut 45 % des Gesamtumsatzes auf ihr Konto. Dies heißt jedoch keineswegs, dass nicht weiterhin sehr hohe Nachfrageimpulse von Handelsunternehmen ausgehen. Besonders aktiv zeigten sie sich hierbei im dritten Quartal, auf das alleine 58 % ihres Ergebnisses entfiel. Insgesamt kommen sie in der Zwischenbilanz auf einen Umsatzanteil von knapp 30 %. Als dritte wichtige Stütze des Logistikmarkts sind die Industrieunternehmen zu nennen, die nach den ersten drei Quartalen mit knapp 24 % im Ranking vertreten sind.
VERSCHIEBUNG ZU GUNSTEN DER KLEINEREN KATEGORIEN
Unterteilt man das Marktgeschehen in Flächenumsätze der Größenkategorien unter und über 20.000 m² kristallisiert sich der Unterschied zwischen dem aktuellen und dem Vorjahresergebnis heraus: So wurde in den kleineren und mittleren Segmenten 61 % mehr umgesetzt, während Großdeals ein 56 % geringeres Volumen erzielen. Nichtsdestotrotz liegen Deals über 20.000 m² (gut 37 %) weiterhin vor den drei darunterliegenden Klassen, die allesamt zweistellige Umsatzanteile zwischen 18 und 26 % beisteuern.
ANSTIEG AUF ÜBER 5 €/M² UND WEITERHIN FLÄCHENMANGEL
Vor dem Hintergrund des konstant hohen Nachfragedrucks in der Logistikregion Ruhrgebiet hat die Spitzenmiete im dritten Quartal die 5-€-Marke durchbrochen und ist aktuell bei 5,20 €/m² anzusetzen. Erzielt wird sie nicht nur in Duisburg, sondern auch im mittleren und östlichen Ruhrgebiet, wo sich vor allem der Kreis Unna in jüngerer Vergangenheit zunehmend als wichtiger Nachfrageschwerpunkt herausgebildet hat. Dass die Mietpreise nicht nur in der Spitze, sondern auch in der Breite anziehen, spiegelt die Durchschnittsmiete wider, die mit 4,50 €/m² in den letzten drei Monaten ebenfalls leicht gestiegen ist. Auf der Angebotsseite ist festzuhalten, dass Neubauvorhaben zumeist vor der Fertigstellung vermietet und im Bestandssegment größtenteils Verlängeroptionen genutzt werden. Infolgedessen sind keine signifikanten Änderungen bezogen auf den Flächenengpass zu beobachten.
PERSPEKTIVEN
Auch wenn das Ruhrgebiet nicht an sein Vorjahresresultat anknüpfen kann, hat dies nichts daran geändert, dass die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Gesunken ist hierbei lediglich das durchschnittliche Volumen pro Abschluss, nicht aber die Anzahl der registrierten Deals. So kommt der anhaltende Nachfrageüberhang im gestiegenen Mietpreisniveau sowohl im Spitzensegment als auch bei den Durchschnittsmieten zum Ausdruck. Insgesamt bleibt das Angebot der einzige limitierende Faktor für weitere Flächenumsätze im Schlussquartal.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 30.09.2021