Wohnungsmarkt Berlin

ZAHLEN UND FAKTEN ZUM BERLINER WOHNMARKT

Jung, aufregend, kreativ und auch immer etwas polarisierend: Berlin gehört zweifelsohne zu den angesagtesten Metropolen Europas und liegt in Schlagdistanz zu den europäischen Platzhirschen London oder Paris.

MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Zweiteilung der Wohnlagen

• Die Attraktivität Berlins hat in den vergangenen Jahren zu einem Transformationsprozess auf dem Wohnungsmarkt geführt, dessen Dynamik in Deutschland seinesgleichen sucht. Was der Metropole zum einen enorme Entwicklungspotenziale als Wirtschaftsstandort bietet, hat zum anderen wohnungspolitische Probleme offenbart, die letztlich in verschiedenen Maßnahmen der Politik mündeten. Darunter das kooperative Baulandmodell, der Erlass von Milieuschutzgebieten, die Ausübung von Vorkaufsrechten und, allen voran, der Mietendeckel. Die Mietentwicklung im Jahr 2020 ist ganz klar vor dem Hintergrund des von der Politik vorgenommenen Markteingriffs bezüglich der Mietpreisbremse her zu interpretieren.
• Im Median liegt die Bestandsmiete in Berlin bei 12,75 €/m². Trotz des Mietendeckels entspricht dies einem Anstieg von gut 8 % gegenüber 2019, der damit stärker als noch in den beiden Vorjahren ausfiel. Zurückzuführen ist dies auf eine deutliche Abnahme der Inserate im regulierten Segment. Es waren spürbar weniger günstige Wohnungen am Markt verfügbar.

• Obwohl in der langfristigen Betrachtung ein deutliches Anziehen der Mieten im gesamten Stadtgebiet zu beobachten ist, zeigt sich in der Differenzierung nach Wohnlagequalitäten eine Zweiteilung des Marktes. In den sehr guten und guten Lagen ist es 2020 zu einem überproportionalen Preissprung (+18 % bzw. +14 %) gekommen, da hier das Wegbrechen des günstigen Wohnungsangebots auf ein breites Angebot an unregulierten Wohnungen trifft. In den einfachen und durchschnittlichen Lagen hingegen sind die Medianmieten mit +3 % bzw. +6 % zwar dynamisch, im langjährigen Vergleich aber unterdurchschnittlich gestiegen. Dieser minimalen Dämpfung steht allerdings ein Rückgang der Inserate um mehr als 50 % gegenüber.
• Die höchsten Angebotsmieten lassen sich erwartungsgemäß in den beliebten Lagen mit sehr guter Wohnqualität verorten. So wird zum Beispiel in der stark nachgefragten City West rund um den um den Kurfürstendamm im Mittel die 21-€/m²-Marke geknackt. Etwas teurer wird es im Prenzlauer Berg. Im Winsviertel und dem Kollwitzkiez mit seinen historischen Gründerzeitbauten werden im Median 22,25 €/m² aufgerufen.
• Da sich die Mieten hier seit 2014 mehr als verdoppelt haben, ist das Viertel auch die dynamischste Ortsteillage. Anders als in vielen anderen Städten haben in Berlin die zentralen Wohnlagen die dynamischste Entwicklung und nicht die Randlagen. Dies liegt unter anderem am vergleichsweise niedrigen innerstädtischen Ausgangsniveau von 2014.

MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

Hohe Dynamik in allen Lagen

• Die hohe Dynamik auf dem Berliner Wohnungsmarkt spiegelt sich nicht nur bei den Mieten wider. Auch die Kaufpreise für Wohnungen, egal ob als selbstgenutzter Wohnraum oder als Kapitalanlage, haben deutlich angezogen und übertreffen die Mietentwicklung sogar noch bei Weitem.
• Der mittlere Angebotspreis des Gesamtmarkts hat sich seit 2014 etwas mehr als verdoppelt und liegt aktuell bei rund 4.575 €/m². Zwar hat sich der Anstieg 2020 im Vergleich zu den Vorjahren etwas verlangsamt, zeigt mit +9 % aber nichtsdestotrotz immer noch eine spürbare Dynamik. Die mittelbaren Auswirkungen der Regularien rund um den Mietendeckel fallen damit also insgesamt bisher relativ gering aus.

• Konträr zum Mietwohnungsmarkt zeigen sich bei der Kaufpreisentwicklung die einfachen und durchschnittlichen Lagen am dynamischsten, da Käufer hier die größten Wertsteigerungspotenziale erwarten. Bestes Beispiel hierfür ist Neukölln, wo die Entwicklung stellenweise rasant verlaufen ist. So hat sich im Schillerkiez der Medianpreis (4.775 €/m²) fast verdreifacht. Aber auch weniger als Szeneviertel bekannte Ortslagen wie Lichtenrade (+186 %), Lankwitz (+181 %) und Reinickendorf (+178 %) erleben eine ganz ähnliche Dynamik. Mit mittleren Werten von 3.845 bis 4.775 €/m² ist das Preisniveau in diesen Ortsteilen aber im Verhältnis immer noch auf einem moderaten Niveau.

• Deutliche höhere Kaufpreise werden in den guten und sehr guten Lagen aufgerufen, wo im Median 4.855 bzw. 6.020 €/m² gefordert werden. Dies sind allerdings nur die mittleren Werte und so werden in einzelnen Ortsteillagen deutlich höhere Preise registriert. Spitzenreiter ist hier 2020 der Gendarmenmarkt, in dessen Umfeld im Mittel 7.445 €/m² anzusetzen sind. Ein ähnliches Niveau ist aber auch beispielsweise am Rosenthaler Platz (7.145 €/m²) zu beobachten, wo insbesondere hochwertig sanierte Altbauten gefragt sind.
• Für nahezu alle Premiumlagen gilt, dass in Abhängigkeit von Objekt und Mikrolage auch regelmäßig Preise im fünfstelligen Bereich verzeichnet werden. In absoluten Luxuslagen wie direkt am Gendarmenmarkt oder mit Blick auf den Tiergarten erreichen repräsentative Objekte in der Spitze sogar vereinzelt Preise jenseits der 20.000-€/m²-Marke.

MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

Neubauprojekte verstärkt im Fokus

• Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern überstieg in Berlin jahrelang das Angebot deutlich, da das Upside-Potenzial der Hauptstadt gleichermaßen institutionelle wie Privatanleger anzog.
• Mit der Implementierung drastischer Markteingriffe wie dem Mietendeckel hat allerdings die Verunsicherung bei den Investoren zugenommen. Aufgrund fehlender Planungssicherheit ist sowohl das Angebot als auch die Nachfrage nach Bestandsobjekten deutlich zurückgegangen, wobei Käufer eine zunehmend differenzierte Objektbetrachtung vornehmen. Milieuschutzgebiete werden gemieden, während insbesondere die Randlagen und das Brandenburger Umland steigende Nachfrage verzeichnen. Auch stehen vermehrt Neubau-Projektentwicklungen im Blickfeld der Anleger.
• ESG-Themen und somit nachhaltiges Bauen rücken bei Investoren zunehmend in den Vordergrund. Für Gebäude mit Nachhaltigkeitssiegel werden durchaus auch Aufschläge beim Kaufpreis (Premium Add On) akzeptiert.
• Obwohl bisher nur die Zahlen bis Ende 2019 vorliegen, bestätigen die Gutachterausschuss-Werte diese Entwicklung. Zwar hat der Angebotsmangel auch in den Vorjahren zu sukzessiven Rückgängen geführt, die 2019 registrierten 887 Transaktionen sind jedoch überproportional stark rückläufig. Bei einem Umsatz von insgesamt 4,8 Mrd. € liegt das durchschnittliche Objektvolumen mit 5,4 Mio. € nur rund 2 % über dem Vorjahreswert. In der jüngsten Vergangenheit lagen die Steigerungen noch deutlich höher, sodass hier temporär eine gewisse Dämpfung eingesetzt hat.
• Wie sich der Markt künftig entwickeln wird, nachdem das Gesetz zum Mietendeckel gekippt wurde, bleibt abzuwarten. Einen Hinweis könnte die Preisentwicklung für Neubauten liefern, da diese nur mittelbar von den Regelungen betroffen waren. So haben die Kaufpreisfaktoren hier in der Spitze 2020 noch einmal deutlich zugelegt und sind mittlerweile beim 33-Fachen angelangt; Tendenz weiter steigend.