ZAHLEN UND FAKTEN ZUM BERLINER WOHNMARKT
Früher nur „arm, aber sexy“, heute sogar auf dem Weg zu wirtschaftlicher Power. 2020 lag die Wirtschaftskraft pro Kopf in Berlin bereits 5 % über dem Bundesdurchschnitt. Im Vergleicht mit anderen europäischen Hauptstädten wird aber klar: Da ist noch viel Luft nach oben.
- Die Marktdynamik in Berlin wurde nicht zuletzt durch die positive Bevölkerungsentwicklung gefördert. Als kreative und hippe Metropole mit großem Entwicklungspotenzial at die Hauptstadt vor allem für junge Menschen eine hohe Anziehungskraft. Die Einwohnerzahl ist demzufolge seit 2014 um 7 % auf gut 3,66 Mio. gestiegen. Im Jahr 2021 wurde diese Entwicklung allerdings unterbrochen. Verantwortlich waren unter anderem die wirtschaftlichen Unsicherheiten aufgrund der Corona-Pandemie, die dazu geführt haben, dass viele Menschen geplante Umzüge verschoben haben. Der traditionell hohe positive Wanderungssaldo kam hierdurch temporär zum Stillstand.
- Trotzdem ist das Wohnungsangebot in der Hauptstadt weiter sehr eng und kann die Nachfrage nicht decken. Ein Indiz hierfür ist die mit 0,9 % niedrige Leerstandsquote, die deutlich unter der üblicherweise anzusetzenden Fluktuationsreserve liegt. Betrachtet man den Zeitraum 2014 bis 2020, nahm die Zahl der Haushalte um gut 109.000 zu, während lediglich knapp 85.000 neue Wohnungen fertiggestellt wurden. Nur in 2019 konnte der rechnerische Zusatzbedarf durch die Neubautätigkeit gedeckt werden.
- Umso wichtiger wird es auch zukünftig sein, umfangreiche Neubauentwicklungen voranzutreiben, um das Angebot in allen Marktsegmenten zu erhöhen. Hierfür wird weiterhin ein ausreichendes Grundstücksangebot benötigt, an dem es in Berlin nach wie vor mangelt. Trotzdem gibt es erfreulicherweise eine Reihe größerer Projektvorhaben, bei denen nicht nur Wohnungen, sondern immer häufiger auch durchmischte, attraktive Quartiere entstehen. Umfangreichere Projektentwicklungen entstehen beispielsweise in Karlshorst, Reinickendorf oder Spandau, wo im Carossa Quartier bis 2025 rund 1.800 neue Wohneinheiten entstehen sollen.
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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
Ausdifferenzierung bei der Mietentwicklung
- Den großen Potenzialen stehen aber auch eine Reihe von Aspekten gegenüber, die einerseits aus der weiter angespannten Marktsituation und starken Preissteigerungen resultieren, andererseits auf neue Entwicklungen und Vorgaben zurückzuführen sind. Ein Stichwort in diesem Zusammenhang sind mögliche Eingriffe in die Mietgestaltbarkeit (z. B. Mietensteuer, Aufteilungsverbot, neue Berechnungsmethoden für den Mietspiegel etc.). Eine besondere Rolle kommt darüber hinaus dem Thema ESG und Taxonomie zu, das vor allem auf den Umgang mit älteren Wohnungsbeständen große Auswirkungen haben wird.
- Über den Gesamtmarkt ist die Bestandsmiete im Median 2021 auf 13,65 €/m² gestiegen. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Zunahme um gut 7 %. Damit verzeichnet Berlin 2021 trotz Corona-Umfeld und stagnierender Bevölkerung den stärksten Zuwachs der deutschen Metropolen und bewegt sich auch bezogen auf das absolute Niveau mittlerweile im Mittelfeld der A-Standorte.
- Bei einer genaueren Analyse der Mietentwicklung zeigt sich aber, dass seit ca. zwei Jahren eine Ausdifferenzierung zwischen den unterschiedlichen Teilmärkten zu beobachten ist. Während in den sehr guten und guten Wohnlagen überproportionale Anstiege zu verzeichnen sind, fallen die Zuwächse in den übrigen Lagen deutlich geringer aus. In den sehr guten und guten Wohnlagen haben die Mieten seit 2019 im Median beispielsweise um gut ein Fünftel zugelegt. Demgegenüber fiel die Entwicklung in den einfachen und durchschnittlichen Lagequalitäten mit plus 9 bzw. 8 % spürbar moderater aus.
- In besonders beliebten Lagen liegen die Angebotsmieten im Median mittlerweile jenseits der 20-€/m²-Marke. Am teuersten ist es im Umfeld des Rosenthaler Platzes, wo im Mittel 22,15 €/m² notiert wurden. Aber auch in Wilmersdorf (zwischen Kurfürstendamm und Preußenpark), am Prenzlauer Berg (Kollwitzplatz / Mauerpark), am Hackeschen Markt oder im Umkreis des Gendarmenmarkts werden im Mittel Mieten zwischen 21 und 22 €/m² aufgerufen.
- Aufgrund der Entwicklung der letzten zwei Jahre weisen mittlerweile überwiegend sehr gute Lagen die stärkste Dynamik bei der Mietentwicklung seit 2014 auf. Zu nennen sind hier u. a. weite Teile von Wilmersdorf oder Friedrichshain, wo jeweils rund eine Verdopplung zu verzeichnen ist. An der Spitze rangiert allerdings Schöneberg (Bayerisches Viertel), wo sich die Zunahme seit dem Jahr 2014 auf 109 % beläuft.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
Verlangsamter Preisanstieg
- Der Berliner Wohnungsmarkt ist nicht nur durch steigende Mieten, sondern auch durch anziehende Wohnungspreise gekennzeichnet. Dies gilt auch für 2021, allerdings verlief die Entwicklung erstmals langsamer als bei den Mieten.
- Betrachtet über den Gesamtmarkt lag der mittlere Angebotspreis für eine Eigentumswohnung 2021 bei rund 4.760 €/m². Gegenüber 2020 entspricht dies einer Zunahme um 4 %. In den Vorjahren bewegte sich die jährliche Steigerung dagegen überwiegend im zweistelligen Prozentbereich. In dieser Entwicklung spiegelt sich einerseits das schwierige gesamtwirtschaftliche Umfeld während der Corona-Pandemie, andererseits die temporär geringeren Wanderungsgewinne wider. Im bundesweiten Vergleich der Großstädte weist Berlin damit gemeinsam mit Frankfurt im Jahr 2021 den geringsten Anstieg auf.
- Am stärksten angezogen haben die Preise mit 12 % in den einfachen Lagen, da hier die aktuellen Niveaus immer noch mit Abstand am niedrigsten liegen. Mit rund 4.030 €/m² haben sie 2021 allerdings auch die 4.000-€/m²-Schwelle übersprungen. Deutlich zugelegt haben sie außerdem auch in den Lagen mit sehr guter Wohnqualität, wo sie im Mittel auf rund 6.610 €/m² (+10 %) gestiegen sind.
- Vor diesem Hintergrund überrascht es auch nicht, dass sich beim Ranking der Stadtteile mit der größten Preisdynamik seit 2014 auch eine Reihe von einfachen Lagen auf den vorderen Plätzen findet. Als Beispiele stehen Reinickendorf, Niederschönweide oder Lichtenrade, wo sich die Preise seit 2014 ungefähr verdreifacht haben. Aber auch sehr hochwertige und beliebte Standorte, wie beispielsweise Wilmersdorf (zwischen Fehrbelliner Platz und Volkspark Wilmersdorf), weisen ähnlich hohe Zuwächse auf.
- In Premiumlagen liegen die Angebotspreise im Mittel weit jenseits der 7.000- und teilweise auch der 8.000-€/m²-Marke. Beispielsweise genannt seien das Umfeld des Gendarmenmarktes, Tiergarten zwischen Potsdamer Platz und Lützowplatz, die Lage Kollwitzplatz / Mauerpark oder auch in Charlottenburg im Bereich Kurfürstendamm und Kantstraße. Für absolute Top-Objekte in diesen Lagen werden häufig auch Preise im fünfstelligen Bereich oder sogar jenseits der 20.000 €/m² aufgerufen.
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
Forward Deals zunehmend im Fokus
- Berlin steht seit vielen Jahren besonders im Blickpunkt von Investoren und erzielt bundesweit die höchsten Umsätze mit Mehrfamilienhäusern. Verantwortlich hierfür ist nicht nur, dass die Hauptstadt über die meisten Einwohner verfügt, sondern auch über die nach wie vor großen Potenziale, die hier schlummern. Auch das nicht gerade investorenfreundliche politische Klima hat die prinzipiell positive Grundstimmung vieler Anleger nur bedingt beeinflusst.
- Allerdings haben sich einige Trends entwickelt, die an Bedeutung gewinnen. Hierzu gehören ein wachsendes Interesse an infrastrukturell gut angebundenen Lagen im Umland sowie ein erkennbarer Fokus auf Neubauobjekte, die nicht mietreguliert sind und neue Energiestandards bereits erfüllen. Deshalb finden sich auch zunehmend Forward Deals im Angebot, bei denen sowohl kompakte Wohnungen als auch durchmischte Quartiere auf großes Kaufinteresse treffen (z. B. Carossa Quartier oder Wohnen am Südkreuz).
- Gleichzeitig ist festzustellen, dass ältere Bestände mit Baujahren zwischen 1950 und 1980 nicht mehr ganz so gefragt sind wie noch vor einigen Jahren. Verantwortlich hierfür sind steigende ESG- und Taxonomie-Anforderungen, die hier in der Regel noch nicht erfüllt werden.
- Die Zahlen des Gutachterausschusses, die bis Ende 2020 vorliegen, bestätigen trotzdem eindrucksvoll die Sonderstellung, die Berlin unter den deutschen A-Standorten einnimmt. Im Jahr 2020 wurden insgesamt 927 Verkaufsfälle von Mehrfamilienhäusern erfasst, die für ein Transaktionsvolumen von rund 5,15 Mrd. € verantwortlich zeichnen. Damit konnte nicht nur das Vorjahresvolumen um knapp 7 % gesteigert, sondern auch der zweitbeste Wert der letzten zehn Jahre erzielt werden.
- Auch die Preisentwicklung dokumentiert, dass die Käufernachfrage immer noch höher ist als das Angebot. Die Kaufpreisfaktoren im Neubausegment haben 2021 noch einmal deutlich angezogen und notieren aktuell in der Spitze beim 36-Fachen.
ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN
Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Berlin aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.