VERHALTENES JAHR
Die deutlich gestiegenen Zinsen, eine sich abschwächende Konjunktur und eine Inflation auf historisch hohem Niveau sorgen dafür, dass sich der deutsche Wohn-Investmentmarkt 2022 spürbar verhaltener als noch in den Vorjahren präsentierte. Bundesweit wurden im vergangenen Jahr gut 13,1 Mrd. € in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Das herausragende Rekordergebnis aus dem Vorjahr wurde damit um rund 74 % verfehlt, wobei berücksichtigt werden muss, dass 2021 unter anderem die mehr als 22 Mrd. € schwere Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia das Ergebnis nach oben verzerrte. Deutlich aussagekräftiger ist daher der Blick auf den langjährigen Durchschnitt, der um rund ein Drittel unterschritten wurde.
EINZELTRANSAKTIONEN MIT REKORDVOLUMEN
Aufgrund der geringen Anzahl an großvolumigen Paketverkäufen zeigt auch die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen ein ungewohntes Bild. Üblicherweise führen Bestandsportfolios das Ranking mit großem Abstand an. Im abgelaufenen Jahr entfielen auf sie hingegen lediglich 26,5 % bzw. 3,47 Mrd. € des Umsatzes, womit sie ihren niedrigsten Wert der vergangenen 10 Jahre erzielen. Eine deutlich erhöhte Aktivität ist bei Einzelobjekten (Bestand) zu verzeichnen, worin sich die aktuelle Kleinteiligkeit des Marktes widerspiegelt. Rund 150 Einzeltransaktionen verhelfen dem Segment zu einem Rekordvolumen von knapp 3,49 Mrd. € (27 % Umsatzanteil). Derweil liegen Projektentwicklungen deutlich an der Spitze. Eine differenzierte Betrachtung nach Quartalen zeigt allerdings, dass hierfür nicht zuletzt der sehr gute Jahresstart verantwortlich ist.
TRANSAKTIONSANZAHL ÄHNLICH HOCH WIE IN VORJAHREN
Für das abgelaufene Jahr stehen rund 310 Transaktionen und damit ein Wert zu Buche, der sich in etwa im langjährigen Schnitt bewegt. Gleichzeitig liegt das durchschnittliche Dealvolumen jedoch nur bei 42 Mio. € und damit deutlich unterhalb der Werte vergangener Jahre. Zurückführen lässt sich dies vor allem auf eine vergleichsweise niedrige Aktivität im großvolumigen Segment. So wurden 2022 nur rund 5,2 Mrd. € in Portfolios mit einem Volumen im dreistelligen Millionenbereich investiert, was den niedrigsten Wert der letzten 10 Jahre entspricht Demgegenüber erzielen die Segmente unterhalb der 100-Mio.-€-Marke zusammengenommen ein Volumen von 7,9 Mrd. €, was gleichbedeutend mit einem Plus von 14 % gegenüber dem langjährigen Schnitt ist.
SPEZIALFONDS AM AKTIVSTEN
Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Käufergruppen hat sich im Vergleich zu den Vorjahren spürbar gewandelt. So zeichnen die üblicherweise sehr stark vertretenen Immobilien AGs/REITs aktuell für lediglich 1,22 Mrd. € verantwortlich, wovon beachtliche Anteile allein auf die Mehrheitsübernahme von S Immo durch CPI Property entfallen. Ihre Eigenkapitalverfügbarkeit liegt deutlich niedriger als noch in den Vorjahren, sodass sie kaum noch als Käufer in Erscheinung getreten sind. Demgegenüber belegt die Tatsache, dass Spezialfonds (30 %) und Investment Manager (20 %) zusammen mehr als 6,5 Mrd. € investierten, die Attraktivität von Wohnimmobilien für institutionelle Investoren trotz aller wirtschaftlicher Unsicherheiten.
RENDITEN STEIGEN AUCH ZUM JAHRESENDE
Durch die weiter gestiegenen Finanzierungskosten haben auch die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte zum Jahresende noch einmal spürbar zugelegt. Der Anstieg gegenüber dem Halbjahr bewegte sich im Bereich von 15 bis 25 Basispunkten. Teuerster Standort ist nach wie vor München (2,80 %), gefolgt von Berlin, Frankfurt und Stuttgart, die jeweils bei 2,85 % liegen. Für Düsseldorf, Hamburg und Köln sind aktuell 2,90 % anzusetzen.
A-STÄDTE NACH WIE VOR INVESTMENT-HOTSPOT
Mit einem Anteil von 47 % am bundesweiten Transaktionsvolumen bilden die A-Städte weiterhin den Investment-Hotspot des deutschen Wohn-Investmentmarktes. Damit wurden 2022 gut 6,18 Mrd. € in den sieben größten deutschen Städten investiert, womit der langjährige Schnitt jedoch um rund ein Drittel unterschritten wurde. Berlin spielt mit einem Volumen von 3 Mrd. € einmal mehr in einer ganz eigenen Liga, verzeichnet allerdings nichtsdestotrotz den niedrigsten Umsatz seit 2014. Ein bemerkenswert gutes Ergebnis verzeichnet derweil Hamburg. Die Hansestadt erzielt mit einem Volumen von 1,42 Mrd. € als einziger Top-Standort ein Ergebnis über dem langjährigen Schnitt (+33 %).
PERSPEKTIVEN
Nicht zuletzt das verhaltene vierte Quartal ist ein deutlicher Beleg dafür, dass die Preisfindungsphase auf dem Wohn-Investmentmarkt noch im vollen Gange ist. Vor dem Hintergrund, dass steigende Leitzinsen und Finanzierungskosten zu Jahresbeginn weiter das dominierende Thema am Markt bleiben dürften, ist es aktuell das wahrscheinlichste Szenario, dass sich die Findungsphase bis zur Jahresmitte fortsetzen wird. Entsprechend ist auch von einem weiteren leichten Anstieg der Spitzenrenditen auszugehen. Aus heutiger Sicht spricht jedoch vieles dafür, dass im Laufe des zweiten Quartals ein Ende der Zinserhöhungen absehbar sein wird und die Planungssicherheit der Akteure damit deutlich steigt. Entsprechend dürfte sich der Markt im zweiten Halbjahr bereits wieder spürbar dynamischer präsentieren.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.12.2022