Residential Report Deutschland H2 2024

STÄRKSTE MIETPREISDYNAMIK SEIT JAHREN

DIE INHALTE IM ÜBERBLICK

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• Wohn-Investmentmarkt Deutschland

• Mietwohnungsmarkt Deutschland

• Marktdaten zu den wichtigen deutschen Städten

• Factsheets zu 109  kreisfreien Städten

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PROLOG

POSITIVES BEVÖLKERUNGSWACHSTUM INSBESONDERE IN DEN BALLUNGSGEBIETEN BIS 2045 ERWARTET

• Die Bevölkerung ist in den letzten zehn Jahren um 5 % (2023: 84,7 Mio.) in Deutschland gewachsen. Für die kommenden zwei Jahrzehnte (2025-2045) rechnet die jüngste Raumordnungsprognose (basierend auf dem Zensus 2022) insgesamt mit einer Stabilisierung der Einwohnerzahl. 

• Die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung stellt sich jedoch  regional recht unterschiedlich dar. So wird für Mittelstädte bis 100.000 Einwohner ein leichter Rückgang (-1 %) der Einwohnerzahl vorhergesagt. Hingegen wird für Großstädte über 250.000 Einwohner ein leichtes Wachstum von 2 % und für die A-Städte ein höheres Wachstum von 5 % erwartet.

HOHES WACHSTUM BESONDERS FÜR BERLIN & MÜNCHEN BIS 2045 PROGNOSTIZIERT

• Die Wachstumsdynamik unterscheidet sich auch innerhalb der Gruppe der Top-7-Standorte. Den Zahlen der Raumordnungsprognose zur Folge dürfte die Bevölkerung insbesondere in München (+8 %) und Berlin (+7 %) stark anwachsen. Auch für Hamburg (+6 %) und Frankfurt (+5 %) wird ein vergleichsweise hohes Wachstum erwartet.

• Werden die prognostizierten Zahlen zu der Bevölkerungsentwicklung der vergangenen zwanzig Jahre in Relation gesetzt, wird deutlich, dass für die kommenden zwei Jahrzehnte mit einer etwas geringeren Wachstumsdynamik gerechnet wird. So betrug z. B. in den beiden Top-Standorten mit dem höchsten Bevölkerungswachstum zwischen 2003 und 2023  (München und Frankfurt) das Plus jeweils 21 %. Die etwas nachlassende Wachstumsdynamik begründet sich durch die voranschreitende Alterung der Gesellschaft und die Erwartung an einen geringeren positiven Wanderungssaldo in der Zukunft im Vergleich zu den vergangenen zwei Jahrzehnten.

• Im Zuge des prognostizierten positiven Bevölkerungswachstums in den A-Städten wird auch die Zahl der Haushalte steigen, die direkt auf dem Wohnungsmarkt nachfragewirksam werden. In Erwartung eines Wohnungsneubaus, der mit der zusätzlichen Nachfrage auch in den kommenden Jahren nicht Schritt halten kann, sollte dies für zusätzlichen Druck auf dem Mietwohnungsmarkt und weiter steigende Mietpreise sorgen. 

   

NICHT NUR NEUVERTRAGSMIETEN, SONDERN AUCH MIETPREISE AUS BESTANDSVERTRÄGEN JÜNGST DEUTLICH ANGEZOGEN

• Der Nachfragedruck hat sich bereits in den vergangenen Jahren sukzessive und spürbar erhöht. Die Angebotsseite konnte jedoch gerade zuletzt die angestiegene Nachfrage nicht entsprechend kompensieren. Dies findet seinen Ausdruck in einer auch in der Breite sehr hohen Mietpreisdynamik.

• Wie hoch die Dynamik aktuell ausfällt wird z. B. anhand des Berliner Mietwohnungsmarkts deutlich. Während die Angebotsmiete zwischen 2019 und 2021 mit +6 % vergleichsweise moderat zulegte, verteuerte diese sich um +25 % zwischen 2021 und 2024. Jedoch auch die Mieten in bestehenden Verträgen (Annäherung durch die Mietspiegelmieten) sind in diesem Zeitraum mit +9 % stark angestiegen.

• In den ohnehin angespannten Mietwohnungsmärkten der Metropolen dürften höhere Mietpreise in den kommenden Jahren neben den inserierten Wohnungsangeboten zunehmend auch in den Bestandsverträgen sichtbar werden.

HOHER NACHFRAGEÜBERHANG BESONDERS BEI 1- UND 2-ZIMMER-WOHNUNGEN IN BERLIN

• Die aktuell hohe Mietpreisdynamik in Berlin ist auch ein gutes Stück weit mit der fehlenden Kongruenz zwischen der Verteilung von Angebot und Nachfrage zu erklären.

• Bedingt durch den demographischen Wandel und eine zunehmende Anzahl an kleinen, insbesondere Einpersonenhaushalten werden in Berlin zunehmend 1- und 2-Zimmer-Wohnungen nachfragt. So steht in Berlin einer Nachfrage nach 1-Zimmer-Wohnungen von schätzungsweise knapp einer halben Million Haushalte nur ein Wohnungsbestand von rund 110.000 Mietwohnungen gegenüber. Jedoch auch für das 2-Zimmer-Wohnungssegment besteht ein deutlicher Nachfrageüberhang. So stehen rein rechnerisch knapp 700.000 Haushalte, die potenziell eine 2-Zimmer-Wohnung nachfragen, nur ein Bestand von knapp 390.000 Wohnungen gegenüber. Hingegen wird im Segment größerer Wohnungen zumindest in der Theorie ein gewisser Angebotsüberhang registriert.

• Gerade das Segment kleiner Mietwohnungen weist somit einen zu geringen Bestand in Berlin auf. Der daraus resultierende Nachfrageüberhang wird verstärkt durch eine weiter zunehmende Nachfrage nach kleinen Wohnungen mit kompakten Grundrissen und einer deutlich rückläufigen Neubautätigkeit. Der Anteil kleiner Mietwohnungen an den Bauprojekten ist häufig zu niedrig bemessen. Auch in den übrigen A-Standorten sind ähnliche Entwicklungen zu beobachten.

BERLINER ANGEBOTSMIETEN IM NEUBAU ENTWICKELTEN SICH ZULETZT DEUTLICH DYNAMISCHER ALS IN DEN A-STÄDTEN

• Die fehlende Passgenauigkeit zwischen Angebot und Nachfrage befeuert zusätzlich den ohnehin schon hohen Druck auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt. Dies spiegelt sich in einer überdurchschnittlich hohen Mietpreisdynamik insbesondere seit 2020 wider. Allein zwischen 2022 und 2023 wurde mit 14 % ein sehr hohes Mietpreiswachstum gemessen, wobei sich dieses 2024 mit 5 % etwas moderater präsentierte.

• Im Vergleich zu Berlin fällt in den übrigen A-Städten das jährliche Mietpreiswachstum seit 2018 weniger dynamisch aus. Während in den übrigen A-Städten 2018 im Mittel noch eine höhere Miete (15,05 €/m²) aufgerufen wurde als in Berlin (13,80 €/m²), wird 2024 in Berlin (20,75 €/m²) im Mittel mehr aufgerufen als in den übrigen Top-Standorten (19,65 €/m²).