Residential Report Deutschland

Trends und Entwicklungen des Wohnmarkts in Deutschland

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PROLOG

FUNDAMENTALDATEN WEITERHIN POSITIV

• In nun mehr als zwei Jahren Corona-Pandemie mit wiederkehrenden Lockdowns und großen Unsicherheiten bzgl. der konjunkturellen Erholung haben die Wohninvestmentmärkte ihre Resilienz eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Fast 51 Mrd. € wurden 2021 in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert; selbstredend ein absoluter Fabelrekord. Das Investoreninteresse ist aktuell (gemessen am Umsatz) damit vielleicht so groß wie nie zuvor. Die entscheidende Frage dürfte aber sein, ob es sich bei der dynamischen Entwicklung der vergangenen beiden Jahre um einen nachhaltigen Trend handelt, der auch mittelfristig Bestand hat.

• Die Fundamentaldaten sprechen weiter für die Wohnungsmärkte. Zwar hat die Zahl der Baufertigstellungen über die Jahre sukzessive zugenommen, allerdings konnte dies bisher im Großen und Ganzen zu keinen nachhaltigen Entlastungseffekten führen. Auf Bundesebene hat der marktaktive Leerstand 2016 erstmals die benötigte Fluktuationsreserve von 3 % unterschritten. Aktuell beläuft er sich auf gut 2,8 %. Zwar ist von 2019 zu 2020 ein leichter Anstieg um rund 8.000 Einheiten zu verzeichnen, jedoch wäre es verfrüht, hier von einer einsetzenden Trendwende zu sprechen. Vielmehr macht sich hier die durch die Corona-Pandemie gebremste Wanderungsdynamik bemerkbar. Der Zuzug aus dem Ausland dürfte künftig wieder an Fahrt gewinnen.

INSTITUTIONELLE KONKURRIEREN ZUNEHMEND MIT PRIVATEN

• Der Nachfrageüberhang bei der Wohnraumversorgung ist damit also weiterhin marktbestimmend. Neben den sehr stabilen Cashflows bestehen damit auch zukünftig Chancen für mittel- und langfristige Wertsteigerungspotenziale. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass sich die Situation in einzelnen Märkten und Regionen aufgrund der Rahmenbedingungen und Marktentwicklung der Vergangenheit differenziert darstellt. So ist die Preis- und Mietentwicklung in A- und Schwarmstädten, die schon stark im Fokus der Investoren stehen, bereits deutlich weiter fortgeschritten als beispielsweise in kleineren Städten und Gemeinden im Umland der Ballungsräume.

• Ein weiterer Trend, der die zukünftige Preisentwicklung wesentlich mitbestimmen wird, ist das steigende Interesse privater Anleger an Wohnimmobilien. Verstärkt wird dies durch die steigende Inflation. Private Investoren suchen zunehmend sichere und trotzdem positiv verzinste Anlagemöglichkeiten. Da der Spread zwischen den Spitzenrenditen im Neubaubereich und 10-jährigen Bundesanleihen rund 250 Basispunkte beträgt, stellen Wohnimmobilien trotz der bereits spürbar gestiegenen Preise immer noch eine attraktive Alternative dar. Dies gilt umso mehr, wenn eine inflationsgesicherte Anlage, wie z. B. Wohninvestments, angestrebt wird. Der Spread zu inflationsgesicherten Bundesanleihen hat sich jüngst sogar wieder vergrößert und beläuft sich auf über 400 Basispunkte.

• Die Nachfrage nach Wohninvestments nimmt tendenziell also weiter zu und erhöht den Wettbewerb; nicht zuletzt auch zwischen privaten und institutionellen Käufern. Vor diesem Hintergrund spricht viel dafür, dass die Preise, gerade in den begehrten Standorten, weiter steigen dürften.

UMLANDGEMEINDEN RÜCKEN ALS ALTERNATIVE IN DEN FOKUS

• Ein mögliches und vor allem auch naheliegendes Ziel, um der weiteren Renditekompression in den A-Städten auszuweichen, könnte für viele Investoren das erweiterte Umland der Metropolen sein. Durch die engen sozioökonomischen Verflechtungen stehen die Umlandstädte unter direktem Einfluss der A-Städte und profitieren ebenfalls von deren positiven Fundamentaldaten. Darüber hinaus führt der Wohnraummangel in den Kernstädten auch dazu, dass Menschen vermehrt in das Umland ausweichen. Der Wohnraumdruck der Metropolen wird somit mit leichter Verzögerung an das Umland weitergegeben. Wie auch in den A-Städten bieten die Wohnungsmärkte des Umlandes den Investoren also Stabilität und Sicherheit.

• Vergleicht man das jeweilige Verhältnis der Entwicklung der Eigentumswohnungskaufpreise und Mieten der A-Städte und deren Umlandgemeinden miteinander, zeigt sich allerdings, dass die Preisentkopplung nicht nur in den Metropolen weit fortgeschritten ist. So haben die Kaufpreise in den Top-7-Städten seit 2014 gut 1,4-mal so stark zugelegt wie die Mieten. In den Gemeinden, die in einem 30-km-Umkreis um die AStädte liegen, hat die Entkopplung erst mit einer Verzögerung von rund zwei Jahren eingesetzt, beträgt nun mittlerweile aber auch schon das 1,3-Fache.

• Auch wenn das Umland in den letzten Jahren also eine deutliche Preissteigerung vollzogen hat, gibt es dennoch einen entscheidenden Unterschied zu den Top-7-Städten, und zwar das Preisniveau und damit indirekt auch das Wertsteigerungspotenzial. Die Analyse der Kostenbelastung (gemessen am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen) für einen durchschnittlichen Privathaushalt bei Anmietung einer 70-m²-Neubauwohnung ergibt für die A-Städte, dass 2021 im Schnitt eine Belastung von 32,5 % vorlag. Natürlich handelt es sich hierbei um Durchschnittswerte, allerdings zeigt die Auswertung, dass das Mietsteigerungspotenzial in der Breite begrenzt ist.

• Bedeutend anders schaut es hier in den Umlandgemeinden aus. Die Kostenbelastung beläuft sich auf gut 23 %, sodass hier ein erheblich größeres Mietsteigerungspotenzial zu erwarten ist.

• Hinzu kommt, dass im Umland der Preisanstieg von Eigentumswohnungen in Relation zu den Mieten zwar ebenfalls erheblich ist, dieser sich dort aber nicht eins zu eins auf Anlageobjekte übertragen lässt. Anders als in den Metropolen richten sich die Kaufinserate im Umland zum Großteil an Eigennutzer, weshalb die Wohnungen zumeist einen hohen Standard aufweisen und nicht zur Vermietung bestimmt sind. Der Vergleich auf Basis von Angebotsdaten überschätzt den relativen Preisanstieg somit leicht. Die Renditekompression für Anlageobjekte lief demzufolge in den Umlandgemeinden vermutlich deutlich langsamer ab.

BAUGRUNDSTÜCKE SIND NICHT NUR IN A-STÄDTEN GEFRAGT

• Dass insbesondere auch Projektentwickler den wachsenden Bedarf auch außerhalb der großen Metropolen erkannt haben, zeigt sich nicht zuletzt an der Entwicklung der Investitionen in Wohnbaugrundstücke.

• So wurden 2021 gut 1,4 Mrd. € in Entwicklungsgrundstücke für größere Bauvorhaben außerhalb der Top-7-Standorte investiert. Bemerkenswert ist dabei, dass sich ein großer Teil der registrierten Transaktionen auch außerhalb der B-Städte verorten lässt, was ein weiteres Indiz dafür ist, dass sich der Fokus bei Neubauentwicklungen nicht nur auf die altbewährten Standorte konzentriert.

• ·Nichtsdestotrotz sind auch die A-Städte mit einem Umsatz von rund 1,3 Mrd. € überproportional stark beteiligt. Hier macht sich vor allem auch der eklatante Produktmangel im Bestandssegment bemerkbar, sodass Neuentwicklungen händeringend gesucht werden.

BAUPREISE MIT SPRUNGHAFTEM ANSTIEG

• Ein weiterer Faktor der sich in den kommenden Monaten spürbar auf die Renditeentwicklung auswirken dürfte, sind die gestiegenen Baukosten. So legten die Kosten im viertel Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahresquartal um satte 11,6 % zu, was dem mit Abstand höchsten Anstieg im Betrachtungszeitraum seit 2014 entspricht. Angesichts der sehr hohen Auslastung von Bauunternehmen, sowie weiter gestiegener Materialkosten, ist davon auszugehen, dass sich dieser Trend auch 2022 ungebremst fortsetzt.

• Um weiterhin kostendeckend bauen zu können, ist also bereits jetzt absehbar, dass die Kaufpreise für Neubauprojekte noch einmal anziehen müssen. Ob diese Preissteigerung allerorts eins zu eins auf die Endnutzer umgelegt werden können, erscheint insbesondere vor dem Hintergrund der Analyse der Kostenbelastung privater Haushalte fraglich. So ist es aktuell sehr wahrscheinlich, dass sich die Baukostensteigerungen auch auf die Renditen auswirken.

REINVESTITIONSBEDARF IST ENORM

• Auch wenn die Preise in den kommenden Monaten und Jahren, insbesondere auch in den Topstandorten, weiter anziehen dürften, wird die Nachfrage nach Wohninvestments mittelfristig auf einem sehr hohen Niveau bleiben.

• Allein ein Blick auf die auslaufenden deutschen Bundeswertpapiere in den nächsten fünf Jahren zeigt, wie groß der Anlagedruck weiter sein wird. Lässt man Schatzanweisungen einmal außen vor, laufen bis einschließlich 2026 jährlich durchschnittlich Bundesanleihen im Wert von rund 110 Mrd. € aus.

• Selbst wenn nur ein geringer Anteil dieser gewaltigen Summe in Wohninvestments fließen wird, dürfte der Markt auf Jahre im Zeichen des Nachfrageüberhanges stehen. Insbesondere vor dem Hintergrund der steigenden Inflation und der wirtschaftlichen Unsicherheiten erscheint es aus heutiger Sicht nicht unwahrscheinlich, dass der Anteil der Wohninvestments als attraktive Reinvestitionsmöglichkeit dabei tendenziell weiter steigen wird.

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WOHN-INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND

WOHN-INVESTMENTS: NEUER REKORD FÜR DIE EWIGKEIT

• Das Jahr 2021 wird in die Geschichte eingehen. Insgesamt wurden bundesweit knapp 51 Mrd. € in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) angelegt, mehr als die Hälfte davon im vierten Quartal. Der mit Abstand größte Deal und Volumentreiber war die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia, die mit über 22 Mrd. € in das Ergebnis eingegangen ist.

• Zum Rekord beigetragen haben auch weitere Großabschlüsse, wie die Akelius-Übernahme durch Heimstaden für ca. 5 Mrd. €. Dass die neue Bestmarke aber nicht nur auf Großfusionen zurückzuführen ist, zeigt sich daran, dass auch im Bereich bis 100 Mio. € ein neues Allzeithoch notiert wird. Mit 9,76 Mrd. € wurde in diesem Marktsegment der bisherige Topwert aus dem Jahr 2017 um 20 % übertroffen.

PROJEKTE: BEGEHRTES GUT MIT ANGEBOTSENGPASS

• Mit einem Investmentvolumen von 6,28 Mrd. € stellen auch Projektentwicklungen und Forward Deals eine neue, beeindruckende Bestmarke auf und übertreffen sowohl das Vorjahresergebnis als auch den zehnjährigen Durchschnitt um rund das Doppelte.

• Anders als in den meisten Vorjahren, als bei den Investoren in erster Linie die großen Metropolen im Blickpunkt standen, wurde 2021 mit 53 % mehr als die Hälfte des Volumens außerhalb der A-Städte investiert.

• Bemerkenswert ist, dass trotz des Rekordumsatzes die Nachfrage das Angebot immer noch bei weitem übertrifft. Ansonsten wäre das Transaktionsvolumen mit Sicherheit noch höher ausgefallen.

LEBHAFTES MARKTGESCHEHEN IN ALLEN GRÖSSENKLASSEN

• Aufgrund der beiden großen Übernahmen der Deutschen Wohnen durch die Vonovia sowie von Akelius durch Heimstaden überrascht es nicht, dass Großdeals im dreistelligen Millionenbereich mit einem Umsatzanteil von knapp 81 % ein neues Allzeithoch aufstellen.

• Interessanter als die relative Verteilung ist vor dem Hintergrund des außergewöhnlichen Ergebnisses aber der absolute Umsatz in den übrigen Marktsegmenten. Auch Verkäufe zwischen 50 und 100 Mio. € können hier einen neuen Rekordwert aufweisen und tragen knapp 4,57 Mrd. € bei.

• Auch in den kleineren Klassen konnten im langfristigen Vergleich sehr hohe Umsätze beobachtet werden. Das hohe Volumen resultiert demzufolge nicht aus einzelnen Sonderentwicklungen, sondern fußt auf einem breiten Fundament.

FEUERWERK IN DEN A-STÄDTEN

• Da die genannten Großübernahmen jeweils starke regionale Schwerpunkte in einigen deutschen Metropolen aufweisen, verzeichnen die A-Städte ein wahres Feuerwerk bei den Investmentumsätzen und können den bisherigen Rekord von 2015 fast vervierfachen.

• Insgesamt beläuft sich das registrierte Transaktionsvolumen in den A-Standorten auf 34,72 Mrd. €. Der Anteil am bundesweiten Gesamtumsatz liegt bei rund 68 %. Von drei angelegten Euro entfallen demzufolge mehr als zwei Euro auf die größten deutschen Städte.

• Absoluter Spitzenreiter ist Berlin mit einem Investmentumsatz von 26,4 Mrd. €. Bei diesem außergewöhnlichen Ergebnis hat die Hauptstadt überproportional von den erwähnten Großdeals profitiert. Damit entfallen gut drei Viertel des Umsatzes der A-Städte auf Berlin. Der ohnehin seit vielen Jahren sehr hohe Anteil der Hauptstadt steigt damit in neue Dimensionen. 

• Auf den Plätzen folgen Hamburg mit fast 2,7 Mrd. €, von denen ein Großteil der Akelius-Übernahme zuzuordnen ist, sowie Frankfurt mit knapp 2,5 Mrd. €. Auch die Main-Metropole profitierte überproportional vom Deutsche Wohnen-Deal. Zum exklusiven Club der Städte mit mehr als einer Milliarde Umsatz gehört auch München, wo fast 1,2 Mrd. € erfasst wurden. 

• Hohe Volumina erzielten auch Köln (791 Mio. €), Düsseldorf (780 Mio. €) und Stuttgart (424 Mio. €). Damit hat das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr an allen Standorten deutlich zugelegt.

• Gut 8 % des Umsatzes werden von Projektentwicklungen beigesteuert. Insgesamt flossen gut 2,92 Mrd. € in Forward Deals, womit der Vorjahreswert um 15 % gesteigert werden konnte. Mit Abstand am meisten beigetragen haben Berlin mit gut 890 Mio. € und Hamburg mit knapp 880 Mio. €.

• Auch wenn das in Projekte angelegte Transaktionsvolumen damit ebenfalls eine neue Rekordmarke erreicht, bleibt festzuhalten, dass es nach wie vor nicht genügend Angebot gibt, um die starke Nachfrage zu bedienen. Das Investoreninteresse würde deutlich höhere Umsätze zulassen.

MULTIPLIER HABEN WEITER SPÜRBAR ZUGELEGT

• In Anbetracht der großen Nachfrage, die das Vertrauen der Anleger in deutsche Wohn-Investments eindrucksvoll unterstreicht, verwundert es nicht, dass die Preise weiter angezogen haben. In den A-Städten liegen die Spitzenmultiplier für Neubauobjekte Ende 2021 im Schnitt beim 35,6-Fachen und damit über zwei Multiplier höher als ein Jahr zuvor.

• Auf Platz 1 liegt unverändert München, wo in der Spitze das 38-Fache gezahlt wird. Auf den nächsten Rängen folgen Stuttgart (37-fach) und Berlin (36-fach). Auch in Hamburg und Frankfurt mit jeweils 35-fach sowie Düsseldorf und Köln (34-fach) haben die Preise weiter zugelegt.

• Aber nicht nur an den A-, sondern auch an den B-Standorten setzt sich der Aufwärtstrend weiter fort. In den hier berücksichtigten B-Städten liegen die Spitzen-Multiplier für Neubauobjekte im Schnitt mittlerweile ebenfalls bereits beim 30,5-Fachen.

NEUE BESTMARKE BEI ANZAHL DER TRANSAKTIONEN

• Zwar wird das außergewöhnlich Rekordergebnis durch die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia wesentlich bestimmt, sodass der Investmentumsatz im langjährigen Vergleich schwerer einzuordnen ist. Ein wichtiges Indiz dafür, dass die Märkte aber auch ohne diesen Deal stark performt haben, ist die Anzahl der registrierten Abschlüsse. Mit insgesamt ca. 380 Verkäufen wird auch hier eine neue Bestmarke aufgestellt, die 13 % höher als im Vorjahr und 23 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. 

• Unterstrichen wird diese Aussage durch die durchschnittliche Zahl der Wohneinheiten pro Verkaufsfall. Hier wäre aufgrund der zwei Großtransaktionen eigentlich ein sehr hoher Wert zu erwarten. Mit gut 780 Wohneinheiten wird zwar die Vorjahreszahl übertroffen, stellt aber trotzdem nur die fünfhöchste Marke der letzten zehn Jahre dar, da auch sehr viele kleinere Abschlüsse stattgefunden haben.

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MIETWOHNUNGSMARKT DEUTSCHLAND

AUCH BESTANDSMIETEN WEITER AUF WACHSTUMSKURS

• Die Kombination aus hohem Nachfragedruck und weiterhin vorherrschender Angebotsknappheit war auch im zweiten Jahr der Corona-Pandemie marktbestimmend: 2021 wurden für alle Städtekategorien steigende mittlere Angebotsmieten im Bestand registriert.

• Das Mietpreisniveau in den A-Städten liegt zwar mit durchschnittlich 13,85 €/m² weit vorn an der Spitze, jedoch wird die größte Wachstumsdynamik jüngst für die Mittelstädte mit einem Plus von 5 % im Jahresverlauf 2021 vermeldet. Damit hat das Wachstumstempo noch einmal im Vergleich zum ersten Pandemiejahr um 2 Prozentpunkte zugelegt. Auch die Großstädte zeigen sich weiter dynamisch und verzeichnen ein Plus von 3 %.

• Leicht stärker als noch 2020 präsentieren sich ebenfalls die Studentenstädte mit +2 %. Im Durchschnitt notieren hier die Angebotsmieten bei 10,65 €/m².

BERLINER MIETENTWICKLUNG BLEIBT BEISPIELLOS

• Die Bundeshauptstadt bleibt die dynamischste Stadt bei der Mietentwicklung. Der beispiellose Anstieg der Medianmiete im Bestand um +66 % ist dabei sowohl der hohen Attraktivität Berlins als Lebens-und Arbeitsmittelpunkt geschuldet als auch dem relativ niedrigen Ausgangsniveau im Jahr 2014.

• Kaufbeuren rangiert erneut auf Rang 2 (+55 %) vor Memmingen (+51 %) und Hof (+47 %). Im Durchschnitt sind die Bestandsmieten in den kreisfreien Städte um 29 % gestiegen.

A-STANDORTE BLEIBEN IM NEUBAU EINE KLASSE FÜR SICH

• Das Mietniveau der A-Städte bleibt im Neubausegment eine Klasse für sich und ist weiter gestiegen, wenn auch mit leicht vermindertem Tempo. Im Durchschnitt der Top-7-Märkte notiert die Medianangebotsmiete aktuell bei 16,90 €/m² und damit rund 30 Cent über dem Wert von 2020.

• München führt weiterhin mit weitem Abstand das Feld der kreisfreien Städte an. Aktuell liegt die mittlere Neubaumiete in der bayerischen Landeshauptstadt bei 21,00 €/m². Den zweiten Platz behauptet Stuttgart mit jetzt 17,40 €/m². Der Abstand zu Berlin hat sich aber deutlich verringert. Hier liegt die Angebotsmiete im Neubau durchschnittlich bei 17,35 €/m². 

• Außerhalb der Top-Städte ist die Studentenstadt Heidelberg der teuerste Markt 2021 mit im Durchschnitt 15,90 €/m². Auf den Plätzen folgen Freiburg (15,40 €/m²) und Tübingen (15,15 €/m²).

• Die jüngst sehr dynamische Mietpreisentwicklung in Heidelberg kann sicherlich nicht als Blaupause für die Studentenstädte generell gelten, allerdings kann im Durchschnitt eine leicht gestiegene Dynamik mit einem Wachstum von 4,0 % verzeichnet werden. Insgesamt bewegen sich die Neubaumieten in den Studentenstädten mit 13,20 €/m² im Durchschnitt und 15,80 €/m² im oberen Segment wesentlich über dem Niveau der Groß– und Mittelstädte. Die überdurchschnittlich hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen, für die in der Regel ein höherer Quadratmeterpreis aufgerufen wird, zeichnet für diese Preisdifferenz unter anderem verantwortlich.

BERLIN ERREICHT FAST TOP-NIVEAU VON STUTTGART

• Die Bundeshauptstadt zeigt auch im Neubausegment mit Abstand die höchste Dynamik. Seit 2014 ist ein Anstieg um 64 % zu verzeichnen. Sicherlich ist Berlin mit 10,55 €/m² von einem extrem niedrigen Niveau gestartet, allerdings spricht der Verweis von Frankfurt auf den vierten Platz der Rangliste und der minimale Abstand zum zweitplatzierten Stuttgart eine deutliche Sprache. Die Angebotsknappheit bleibt ein großes Thema in Berlin, denn das aufgelaufene rechnerische Defizit beim Wohnungsneubedarf summiert sich auf fast 54.000 WE.

• Dass eine konsequent verfolgte Angebotsausweitung durch Neubau Druck aus der Mietpreisentwicklung nehmen kann, zeigt Hamburg. Hier ist die Medianmiete im Neubau um vergleichsweise moderate 20 % seit 2014 auf jüngst 15,55 €/m² gestiegen. Nur in Köln und Düsseldorf notiert die Angebotsmiete im Neubau hinter der der Millionenmetropole Hamburg.

STARKES WACHSTUM BEI BESTANDSMIETEN

• Für die kreisfreien Städte werden seit 2014 spürbar gestiegene Mietpreisniveaus vermeldet. Dies gilt sowohl für den Neubau als auch für den Bestand. Allerdings hat die Entwicklung im Bestand im vergangenen Jahr deutlich an Dynamik gewonnen. Der im Vorjahr zu beobachtende Gleichschritt beim Wachstum ist vorerst ausgesetzt. Mit +29 % gegenüber dem Jahr 2014 ist die durchschnittliche Medianmiete im Bestand stärker gestiegen als im Neubau mit +24 %.

• Das stärkere Mietpreiswachstum im Bestand ist vornehmlich dem niedrigeren Ausgangsniveau im Jahr 2014 geschuldet. Dennoch gilt sicherlich für zahlreiche Standorte, dass die Angebotsknappheit im Neubau und die dort spürbar steigenden Mietniveaus vermehrt Mieter dazu motivieren, auf Bestandswohnungen auszuweichen.

FLÄCHENDECKENDER MIETANSTIEG, ABER UNTERSCHIEDLICH STARKE KOSTENBELASTUNG

• Obwohl über alle hier betrachteten Städtekategorien seit 2014 die Mieten mit einem Plus zwischen 27 % (Mittelstädte) und 36 % (A-Städte) deutlich angezogen haben, ist die Kostenbelastung für die Haushalte in den jeweiligen Städten kaum miteinander vergleichbar.

• Da das Ausgangsniveau der A-Städte bereits 2014 im Vergleich relativ hoch lag und der Preisanstieg das Wachstum des verfügbaren Haushaltseinkommens im Betrachtungszeitraum um 5,3 Prozentpunkte überstieg, rangiert die durchschnittliche Haushaltbelastung für die Anmietung einer 70-m²Neubauwohnung mittlerweile knapp unterhalb der Ein-Drittel-Marke. Es handelt sich hier zwar um Durchschnittswerte. und es gibt weiterhin eine Vielzahl an Interessenten an hochpreisigen Neubauwohnungen mit entsprechendem Standard. Allerdings verdeutlicht die Analyse, dass das Mietniveau einen Wert erreicht hat, bei dem das Mietsteigerungspotenzial in der Breite in den kommenden Jahren vor allem an die Einkommensentwicklung gekoppelt sein dürfte.

• Auch die Studentenstädte haben mittlerweile die Schwelle von 30 % überschritten. Sie haben insbesondere in den vergangenen drei Jahren eine verhältnismäßig starke Teuerung erfahren, sodass seit 2019 ein Anstieg von 4,8 Prozentpunkten zu Buche steht.

• Noch spürbar Luft nach oben haben sowohl die Groß– als auch die Mittelstädte. Zwar haben auch die Großstädte seit 2014 eine relativ starke Teuerung von rund 4,3 Prozentpunkten erfahren, allerdings stabilisiert sich die Kostenbelastung aktuell bei rund 28 %, sodass noch ein deutlicher Puffer zum Überlastungsbereich besteht. Dadurch, dass das verfügbare Haushaltseinkommen in den Mittelstädten in jüngster Zeit eine wesentliche Aufholbewegung vollzieht, ist trotz Corona-Pandemie sogar ein leichter Rückgang bei der Kostenbelastung zu verzeichnen.

WOHNUNSNEBENKOSTEN STEIGEN MIT ERHÖHTEM TEMPO AN

• Ein Faktor, der bei der Kostenbelastung eine wachsende Rolle spielt, sind angesichts stark gestiegener Energiepreise die Wohnungsnebenkosten.

• In den Städtekategorien mit nachhaltigem Puffer zum Überlastungsbereich sollte zumindest rein rechnerisch ausreichend Spielraum für die Haushalte bestehen, den Anstieg der Nebenkosten zu kompensieren. Sollte sich der Anstieg in den kommenden Monaten ungebremst fortsetzen, könnte dies allerdings insbesondere in den A-Städten dazu führen, dass selbst wenn sich die Kaltmieten stabilisieren sollten, sich viele Haushalte bei den Wohnkosten einer Überlastung nähern. Dies wiederum würde bedeuten, dass das Mietsteigerungspotenzial in der Breite des Marktes gedämpft ist.

A-STÄDTE WACHSEN NOCH JAHRE WEITER

• Da in den meisten Städtekategorien bis mindestens 2025 noch weiter steigende Bevölkerungszahlen prognostiziert werden, dürfte zumindest mittelfristig der Nachfragedruck nach Wohnraum sehr groß bleiben. Einzig die Mittelstädte erwarten im Schnitt bereits in den kommenden Jahren einen Bevölkerungsrückgang, da sich hierunter eine ganze Reihe von Städten in den ostdeutschen Schrumpfungsregionen befinden.

• Vor dem Hintergrund der Bevölkerungsprognose für die A-Städte erscheint das Ergebnis der Belastungsanalyse bedenklich. Der Nachfragedruck nach Wohnraum dürfte noch bis mindestens 2040 anhalten und entsprechend muss die Neubauquote oben gehalten werden. Da das Mietsteigerungspotenzial jedoch gedämpft ist, gleichzeitig die Baukosten aber weiter anziehen, ist es fraglich, wie die Wohnraumversorgung kostendeckend gesichert werden kann.

ANGEBOTSKNAPPHEIT TREIBT MIETPREISNIVEAU

• Die Analyse von Leerstandsquoten und Mieten veranschaulicht eindrücklich, dass die Angebotsknappheit der treibende Faktor der Mietpreisentwicklung ist. Die in den letzten Jahren  dynamisch steigenden Angebotsmieten in den großen Metropolen gehen zuvorderst auf das Konto des sehr niedrigen Leerstands. Vor dem Hintergrund, dass sich der Trend zur Urbanisierung aller Voraussicht nach fortsetzt, dürfte nur eine konsequente Ausweitung der Bauaktivität zu Entlastung auf dem Mietwohnungsmarkt führen.

• Im Durchschnitt liegt die Leerstandsrate in Deutschland nur bei 2,8 % und damit weiterhin unterhalb der benötigten Fluktuationsreserve von 3 %. Es sind vor allem die deutlichen regionalen Unterschiede, bei denen zum einen die Herausforderungen für viele Kommunen im Bereich des Mietwohnungsmarktes zutage treten, aber auch statistische Einflüsse nachvollziehbar werden.

• Sehr hohe Leerstandsniveaus werden zum Beispiel weiterhin für die kreisfreien Städte Pirmasens (9,3 %), Frankfurt an der Oder (9,1 %) und Chemnitz (8,1 %) vermeldet. Sie stehen exemplarisch für all die Standorte, an denen die geringe Nachfrage der entscheidende Faktor ist. Es sind die nachfrageschwachen Städte mit sehr hohem Leerstand, welche die Leerstandsquote im Bundesdurchschnitt noch im Bereich der Fluktuationsreserve halten.

• Ein ganz anderes Bild ergibt sich bei der Analyse der A-Städte. Die Leerstandsquote notiert hier durchgehend weit unter der 3 %-Marke. Mit Ausnahme von Düsseldorf (1,4 %) liegt die Leerstansdsquote an sämtlichen Standorten unter der Marke von 1,0 %. Ein Niedrigwert von 0,2 % wird für die traditionell sehr hochpreisigen Standorte Frankfurt und München vermeldet. In diesen beiden Städten werden dann auch mit Abstand die höchsten Bestandsmieten registriert.