Residential Report Deutschland

Trends und Entwicklungen des Wohnmarkts in Deutschland

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WOHN-INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND

WOHN-INVESTMENTS SETZEN HÖHENFLUG FORT

• Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 9,9 Mrd. € (ab 30 Wohneinheiten) wurde im ersten Halbjahr erneut ein außergewöhnlich gutes Ergebnis verzeichnet. Zwar wurde der Vorjahreswert um 16 % verfehlt, da dieser aber überproportional durch die Übernahme der Adler Real Estate AG durch Ado Properties beeinflusst war, ist dies wenig aussagekräftig.
• Wie gut die Wohninvestmentmärkte performed haben, zeigt sich eher im langjährigen Vergleich. Der zehnjährige Durchschnitt wurde um fast 14 % übertroffen, und der Trend ist weiter aufwärts gerichtet. Betrachtet man nur das zweite Quartal, wurde der beste Umsatz der letzten sechs Jahre registriert.

NEUE BESTMARKE BEI PROJEKTEN

• Bereits im ersten Halbjahr wurden fast 3,1 Mrd. € in Projekte investiert. Damit wurde für das erste Halbjahr eine neue Bestmarke aufgestellt, die weit über allen in der Vergangenheit erfassten Umsätzen liegt.
• Da verwundert es nicht, dass der vergleichbare Vorjahreswert um über 90 % getoppt und der zehnjährige Schnitt sogar deutlich mehr als verdoppelt wurde.
• Aber nicht nur absolut betrachtet boomen Projekte, auch ihr Anteil von über 31 % am Gesamtumsatz stellt eine neue Benchmark dar und unterstreicht, dass die Investoren von einer nachhaltig positiven Entwicklung der Märkte ausgehen.

KEINE DOMINANZ DURCH GROSSDEALS

• Anders als im Vorjahreszeitraum, in dem über 70 % des Umsatzes auf Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich entfielen, kommen sie im laufenden Jahr nur auf einen Anteil von knapp 49 %. Auch im langfristigen Vergleich liegt dieser Wert rund 11 Prozentpunkte unter dem Durchschnitt.
• Der trotzdem sehr hohe Umsatz belegt die breite Nachfragebasis. Für eine Vielzahl von Anlegergruppen, die vor allem im klein– und mittelgroßen Marktsegment aktiv sind, stellen Wohninvestments die bevorzugte Assetklasse dar. Dies gilt insbesondere in unsicheren Zeiten.
• Über 28 % des Transaktionsvolumens wurde in Ankäufe bis 50 Mio. € investiert. Portfolios zwischen 50 und 100 Mio. € steuern weitere knapp 23 % zum Ergebnis bei.

A-STÄDTE LEGEN NOCHMAL DEUTLICH ZU

• Die A-Städte stehen traditionell ganz besonders im Fokus der Investoren. Auch im ersten Halbjahr 2021 hat sich dies mit einem Umsatz von gut 4,83 Mrd. € erneut bestätigt. Der Vorjahreswert wurde dabei um stolze 72 % übertroffen. Gleichzeitig ist dies das zweitbeste Ergebnis der letzten acht Jahre . 
• Der Anteil der Metropolen am bundesweiten Gesamtumsatz beläuft sich auf rund 49 % und erreicht damit einen neuen Höchstwert. Anders ausgedrückt wird also nahezu jeder zweite Euro in den deutschen A-Standorten investiert. 
• Am meisten investiert wurde mit gut 1,44 Mrd. € erneut in Berlin, womit das Ergebnis um 11 % gegenüber dem Vorjahreswert zulegte. Trotzdem fällt der Anteil der Hauptstadt am in den Metropolen realisierten Investmentvolumen mit 30 % unterdurchschnittlich aus. Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein nachlassendes Interesse an Berlin, sondern spürbar höhere Umsätze in fast allen anderen A-Städten. 
• Auf den weiteren Plätzen folgen München mit gut 950 Mio. €, Frankfurt mit etwas über 750 Mio. € sowie Hamburg mit knapp 680 Mio. €. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 hat sich der Umsatz in Frankfurt und Hamburg damit in etwa verdoppelt und in München sogar mehr als verdreifacht.
• Hohe Volumina erzielen auch Stuttgart (376 Mio. €), Köln (353 Mio. €) und Düsseldorf (275 Mio. €). Zwar verzeichnet Düsseldorf gegenüber dem Vorjahr einen Rückgang (-31 %), liegt aber immer noch über dem langjährigen Schnitt.
• Über ein Drittel (36 %) der Investments in den A-Städten entfällt auf Projekte; ein deutlich höherer Wert als in den Vorjahren. Aufgrund der weiter anhaltenden Mietpreisdynamik sind Forward-Deals an den großen Standorten für viele Käufer trotz der hohen Einstiegspreise attraktiv, da sie auf zukünftige Mietpreissteigerungen setzen. 
• Auch absolut betrachtet erreicht das Investmentvolumen, das in Projekte angelegt wurde, mit knapp 1,76 Mrd. € eine neue Bestmarke. Die höchsten Anteile bei den Forward-Deals registrierten bislang Hamburg (27 %), Berlin (25 %) sowie München (23 %).

PREISE IM SPITZENSEGMENT WEITER IM AUFWIND

• Die ungebrochene Erfolgsstory von Wohninvestments spiegelt sich auch in der Preisentwicklung wider. Seit Jahresanfang haben die Multiplier an fast allen A-Standorten weiter zugelegt. Im Schnitt liegen sie zur Jahresmitte bei rund 34,2-fach und damit einen Multiplier höher als Ende 2020.
• An der Spitze steht weiterhin München, wo für Neubauobjekte in der Spitze das 37-Fache anzusetzen ist. Auf Platz zwei liegen gleichauf Berlin und Stuttgart mit einem Spitzen-Multiplier von jeweils 35,0. Vervollständigt wird das Führungsquartett von Frankfurt mit 33,5-fach. In Düsseldorf, Köln und Hamburg werden aktuell Werte von 33,0 notiert.
• Von dem nicht ausreichenden Angebot in den Metropolen, um die Nachfrage zu decken, profitieren auch B-Standorte. In den analysierten B-Städten haben die durchschnittlichen Spitzen-Multiplier um das 1,5-Fache auf aktuell 29,6 angezogen.

STEIGENDE ANZAHL KLEINERER TRANSAKTIONEN

• Die sehr breite Nachfragebasis mit einer Vielzahl unterschiedlicher Käufer und das rege Marktgeschehen in allen Größenklassen zeigt sich auch an der Anzahl der registrierten Deals. Im ersten Halbjahr wurden bislang 195 Transaktionen erfasst, so viele wie in keinem anderen ersten Halbjahr der letzten zehn Jahre zuvor. Insgesamt liegt die Zahl der Verkaufsfälle gut ein Drittel höher als im langjährigen Schnitt.
• Ein weiteres Indiz für die im Vergleich zu vielen Vorjahren stärkere Kleinteiligkeit des Marktes ist die durchschnittliche Anzahl an Wohneinheiten pro Transaktion. Im laufenden Jahr lag diese Kennzahl bislang bei 289 Wohneinheiten - deutlich weniger als üblich. Im zehnjährigen Durchschnitt liegt der Vergleichswert bei gut 600, also etwa doppelt so hoch. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass im ersten Halbjahr 2021 noch keine größeren M&A-Transaktionen mit mehreren tausend Wohnungen abgeschlossen wurden. 

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MIETWOHNUNGSMARKT DEUTSCHLAND

AUCH BESTANDSMIETEN TROTZTEN CORONA-PANDEMIE 

• Trotz Corona-Pandemie zeigt sich der deutsche Mietwohnungsmarkt äußerst robust: In allen Städtekategorien haben die mittleren Angebotsmieten im Bestand seit Anfang 2020 eine positive Entwicklung vollzogen.
• Beim Mietpreisniveau spielen die A-Städte mit im Schnitt 13,80 €/m² zwar weiter in einer eigenen Liga, jedoch müssen sie sich bei der Wachstumsdynamik aktuell hinter den Groß– und Mittelstädten einordnen. Im Schnitt kommen diese seit Beginn der Pandemie auf ein Plus von jeweils 6 %, während die Top 7 bei +4 % liegen.
• Etwas weniger dynamisch präsentieren sich derweil die Studentenstädte (+2 %), was u. a. auf die temporär niedrigere Wohnraumnachfrage durch Studierende zurückzuführen ist. 

BERLIN MIT ABSTAND AM DYNAMISCHSTEN

• Der „Run“ auf die Hauptstadt in Kombination mit einem vergleichsweise niedrigen Ausgangsniveau führt dazu, dass Berlin im Ranking der prozentualen Mietpreisentwicklung alle anderen Städte in den Schatten stellt.
• Mit einem Plus von 58 % gegenüber 2014 liegt Berlin mit deutlichem Abstand vor den wesentlich günstigeren Märkten Kaufbeuren (+48 %) und Hof (+47 %). Im Durchschnitt haben die kreisfreien Städte um 28 % zugelegt

STUDENTENSTÄDTE IM NEUBAUSEGMENT WEITER DYNAMISCH

• Nicht nur im Bestand, sondern auch im Neubausegment sind die A-Städte eine Klasse für sich. Im Durchschnitt der Top-7- Märkte liegt die Medianangebotsmiete aktuell bei 16,80 €/m² und damit rund 25 Cent höher als noch zum Jahresende 2020.
• Wenig überraschend weist München mit 20,65 €/m² weiterhin die höchste mittlere Neubaumiete aller kreisfreien Städte auf. Auch die drei folgenden Plätze werden von A-Städten belegt. So werden in Frankfurt 18,10 €/m², in Stuttgart 17,40 €/m² und in Berlin 16,95 €/m² aufgerufen.
• Der aktuell teuerste Markt außerhalb der Top-Standorte ist Konstanz mit im Mittel 16,05 €/m². Dahinter folgen die beiden Studentenstädte Heidelberg (15,65 €/m²) und Darmstadt (15,60 €/m²).
• Das Mietpreisniveau in den Studentenstädten bleibt auch insgesamt weiterhin hoch. Mit 13,00 €/m² liegen sie deutlich vor den untersuchten Groß– und Mittelstädten. Zurückzuführen ist dies darauf, dass auch in den Studentenstädten seit Jahren zum Teil ein massiver Wohnraummangel herrscht. Dies gilt insbesondere im Segment der kleinen Wohnungen, da der Anteil der Single– und Kleinhaushalte in diesen Städten überproportional hoch ist.
• Die Studentenstädte weisen mit einem Plus von durchschnittlich 2,3 % seit dem Jahresende 2020 zudem das höchste Mietwachstum aller Städtekategorien auf. Dicht dahinter liegen die Großstädte mit 2,2 %, gefolgt von den A-Städten, die auf 1,4 % kommen. Die Mittelstädte zeigen mit +1,2 % trotz niedrigstem Ausgangsniveau die geringste Dynamik.

HOHE BAUFERTIGSTELLUNGENSZAHLEN ZEIGEN WIRKUNG

• In der langfristigen Betrachtung weist Berlin mit deutlichem Abstand die höchste Dynamik bei der Mietentwicklung der A-Städte auf. So hat die Hauptstadt mit +61 % seit 2014 eine beeindruckende Aufholjagd hingelegt und belegt aktuell Platz vier im Ranking der höchsten Medianangebotsmieten.
• Am anderen Ende des Spektrums liegt Hamburg. Die Hansestadt wies bereits 2014 mit im Mittel 13 €/m² ein hohes Niveau auf, legte seitdem aber „nur“ um rund ein Fünftel auf 15,50 €/m² zu. Zurückzuführen ist dies unter anderem auf die im Vergleich zu den anderen großen Städten seit Jahren sehr hohen Baufertigstellungszahlen, die für etwas Entlastung auf dem Mietwohnungsmarkt sorgen.

BESTANDS- UND NEUBAUSEGMENT ENTWICKELN SICH PARALLEL ZUEINANDER

• Die Entwicklung der durchschnittlichen Medianangebotsmieten aller kreisfreien Städte verläuft im Bestand und Neubau nahezu im Gleichschritt. Während im Neubausegment die Medianmiete im Durchschnitt bei 11,50 €/m² und somit um 26 % gegenüber 2014 zugelegt hat, beträgt der Zuwachs im Bestand 28 % (8,80 €/m²).
• Auch die Corona-Pandemie hat an diesem Trend nichts verändert. Betrachtet man nur die Entwicklung seit Anfang 2020, kommen beide Kategorien auf ein Wachstum von rund 5 %. Ein deutliches Indiz dafür, dass der Mietwohnungsmarkt insgesamt eine starke Resilienz zeigt. 

ANTEIL DER WOHNKOSTEN AM HAUSHALTSEINKOMMEN SINKT

Der öffentliche Diskurs über steigende Mieten vermittelt zuweilen den Eindruck, dass das Wohnen in Deutschland insgesamt immer teurer wird. Außer Acht gelassen wird aber oft, dass zum einen die Einkommen ebenfalls in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind und zum anderen, dass die Teuerung des Wohnraumes vor allem ein regionsspezifisches Problem ist.

Betrachtet man die Entwicklung der Wohnkosten (sowohl Miete als auch Kosten für Eigennutz) auf Bundesebene, stellt man fest, dass der Anteil der Wohnkosten am Haushaltsnettoeinkommen sogar rückläufig ist. Lag der Anteil 2014 bei 27,3 %, so waren es 2019 noch 25,9 %. Demnach kann ganz allgemein bilanziert werden, dass Wohnen über die letzten Jahre relativ gesehen im Durchschnitt sogar günstiger geworden ist. Diese Aussage sagt allerdings wenig über die Verhältnisse in einzelnen Märkten aus und lässt offen, was eine sozial akzeptable Wohnkostenbelastung ist.

Entsprechend lohnt sich ein Blick auf die Quote der Überbelastung durch Wohnkosten, welche von Eurostat als der Anteil der Bevölkerung definiert ist, der in Haushalten lebt, deren Wohnkosten mehr als 40 % am verfügbaren Haushaltseinkommen ausmachen. Während die Quote in ländlichen Gebieten bei 12,4 % und in Kleinstädten bzw. Vororten bei 12,7 % liegt, ist sie mit 16,2 % in Städten deutlich höher. Bundesweit notiert sie bei 14 %.

Im Vergleich zur gesamten EU (9,4 %) schneidet Deutschland bei der Überbelastung schlecht ab. Zurückzuführen ist dies aber nicht allein auf die gestiegenen Mieten der vergangenen Jahre. Die Quote der Überlastung hat sich nämlich, gegenläufig zur Miet- und Preisentwicklung, insbesondere in den Städten sukzessive verringert. Verantwortlich ist vielmehr die Struktur des Wohnungsmarkts. Mieter unterliegen langfristig einer höheren Wohnkostenbelastung als Eigentümer und Deutschland ist europäischer Spitzenreiter, wenn es um den Anteil an Mieterhaushalten geht.

HETEROGENES BILD BEI DER RELATIVEN TEUERUNG

• Dass sich die breite öffentliche Wahrnehmung der Wohnkostenbelastung nicht mit der offiziellen Statistik deckt, hängt auch damit zusammen, dass ein Großteil der Mieterhaushalte über mehrere Jahre in einer Wohnung lebt und entsprechend günstige Altverträge besitzt. Am Markt sichtbar sind aber vor allem die Neuvertragsmieten, die in den meisten Städten deutlich gestiegen sind.
• Um ein realistisches Bild zu erhalten, wie stark sich die Teuerung der letzten Jahre tatsächlich bei der Wohnraumsuche auswirkt, darf aber auch hier das gestiegene Einkommen nicht außer Acht gelassen werden.
• Vergleicht man die jeweilige mittlere Größe angebotener Wohnungsinserate bei einem Budget von einem Drittel des verfügbaren Haushaltseinkommens der Jahre 2014 und 2019 miteinander, zeigt sich, dass Stuttgart die größte Flächenteuerung aufweist. Lag die hypothetisch anmietbare Wohnungsgröße 2014 noch bei 73 m², so waren es fünf Jahre später noch 60 m².
• In Hamburg zeigt sich hingegen erneut, was hohe Baufertigstellungszahlen bewirken können. Trotz eines Einkommenszuwachses, der im Vergleich der A-Städte nur im Mittelfeld liegt, zeigt sich kaum eine relative Flächenteuerung. Der Rückgang der hypothetisch anmietbaren Fläche beträgt gerade einmal 1 m². Hierbei ist zudem noch nicht berücksichtigt, dass die Qualität der angebotenen Wohnungen sogar noch zugenommen hat, da auch der Neubauanteil bei den Wohnungsinseraten entsprechend den gestiegenen Baufertigstellungen und der gesunkenen Leerstandsquote im Bestand gewachsen ist.

LEERSTAND BESTIMMT MIETNIVEAU

• Setzt man die Leerstandsquote ins Verhältnis zum Mietniveau, wird deutlich, dass der ausschlaggebende Faktor für die stark gestiegenen Angebotsmieten in den großen Agglomerationsräumen der sehr niedrige Leerstand ist. Um nachhaltig für eine Entlastung zu sorgen, ist es entsprechend unumgänglich, die Bauaktivität weiter auszuweiten.
• Über alle kreisfreien Städte lieg der Leerstand im Schnitt bei nur noch 2,7 % und damit etwas unterhalb der benötigten Fluktuationsreserve von 3 %. Auf den ersten Blick scheint es also nur eine leichte Unterversorgung zu geben, jedoch gibt es deutliche regionale Unterschiede.
• In wenig nachgefragten Märkten wie beispielsweise Pirmasens (9,3 %), Chemnitz (8,4 %) oder Frankfurt an der Oder (8,4 %) liegt der Leerstand auf einem sehr hohen Niveau, wodurch der Durchschnittswert deutlich nach oben gezogen wird. In zwei Dritteln aller kreisfreien Städte wird die Fluktuationsreserve allerdings unterschritten.
• Der Zusammenhang zwischen hohen Mieten und niedriger Leerstandsquote wird besonders in den A-Städten deutlich. In München liegen die Mieten seit Jahren bundesweit am höchsten, der marktaktive Leerstand beträgt aber nur 0,2 %. In Düsseldorf ist die Situation mit 1,4 % demgegenüber deutlich weniger angespannt. Zwar ist das Mietniveau hoch, im Ranking der A-Städte liegen aber die Medianangebotsmieten im Bestand und Neubau niedriger als in den anderen Märkten.
• Unter den fünf Städten mit der niedrigsten Leerstandsquote befinden sich mit Freiburg, Münster und Darmstadt auch drei Städte, die nicht zu den Top-Märkten zählen. Auch sie weisen im Verhältnis zu vergleichbaren Städten jedoch ein deutlich überproportional hohes Mietniveau auf.