Residential Report Deutschland H1 2022

Trends und Entwicklungen des Wohnmarkts in Deutschland

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PROLOG

VERÄNDERTE RAHMENBEDINGUNGEN FÜR DIE WOHNUNGSMÄRKTE

• Die Rahmenbedingungen auf den Kapitalmärkten und damit auch auf den deutschen Wohnungsmärkten haben sich im Laufe des ersten Halbjahres 2022 spürbar gewandelt. Der Krieg in der Ukraine, explodierende Energiekosten, eine historisch hohe Inflationsrate und weiterhin vorhandene Lieferengpässe sind Einflussfaktoren, die sich teilweise gegenseitig bedingen und verstärken. In der Konsequenz haben sich die Finanzierungskosten für Immobilieninvestments erheblich erhöht. Aufgrund der starken Inflation, wesentlich beeinflusst durch die hohen Energie- und Lebensmittelkosten, sind die Notenbanken gezwungen, die Leit- und Refinanzierungszinsen anzuziehen, um den Preisauftrieb zu verringern. Demzufolge hat die EZB im Juli 2022 zum ersten Mal seit über einem Jahrzehnt den Leitzins wieder um 50 Basispunkte auf 0,50 % erhöht. Angesichts der Rekordinflation folgte im September dann gar die größte Zinserhöhung seit Einführung des Euros mit +75 Basispunkten auf nun 1,25 %.

GESTIEGENE FINANZIERUNGSKOSTEN

• Nach Ausbruch des Ukraine-Kriegs Ende Februar haben sich innerhalb kürzester Zeit die Finanzierungskonditionen auf den Kapitalmärkten spürbar verändert und die Entwicklung der Swap-Rates spiegelt dabei die Erwartungen der Finanzwelt in eindrucksvoller Weise wider. Mit großer Dynamik sind die 10- Jahres-Mid-Swaps im Frühjahr 2022 gestiegen und haben aktuell einen Höchstwert von 2,7 % erreicht. Für institutionelle Investoren hat sich damit die Finanzierung signifikant verteuert.  

• Die relativ starken und kurzfristigen Schwankungen der Swap-Sätze in den letzten Monaten unterstreichen zwar, dass die aktuellen Entwicklungen auch durch große Unsicherheiten auf den Finanzmärkten geprägt sind, gleichzeitig verfestigt sich aber die Erwartungshaltung langfristig steigender Zinsen. Ein Indiz dafür sind die Euribor Forward Curves, die für den 3-Monats-Euribor einen Anstieg von 220 Basispunkten innerhalb der nächsten 10 Jahre auf gut 3 % antizipieren.

BAUKOSTEN LEGEN WEITER DEUTLICH ZU

• Ein zusätzlicher Faktor, der die Märkte sowohl aktuell als auch insbesondere zukünftig erheblich prägen wird, sind die weiter steigenden Baukosten. Im Mai 2022 sind sie für konventionell gefertigte Wohngebäude im Vergleich zum Vorjahresmonat um 17,6 % gestiegen. Dies ist der höchste Anstieg gegenüber einem Vorjahr seit Mai 1970 (+18,9 % gegenüber Mai 1969). Ausschlaggebend hierfür sind sowohl die hohen Inflationsraten als auch unverändert zu beobachtende Materialengpässe aufgrund von, gerade im internationalen Kontext, gestörten Lieferketten.

• Vor allem Projektentwickler stehen jetzt vor deutlichen Herausforderungen. Um wirtschaftlich arbeiten zu können, werden sie kaum umhin kommen, die umfangreich steigenden Gestehungskosten in der Preisbildung zu berücksichtigen. Das Umfeld für den Abverkauf gestaltet sich vor dem Hintergrund steigender Bau– und Finanzierungskosten entsprechend  schwieriger als noch in den Vorjahren.

RÜCKLÄUFIGE BAUTÄTIGKEIT WAHRSCHEINLICH

• Vor dem Hintergrund der zuvor skizzierten Entwicklungen stellt sich die Frage, wie sich die Bautätigkeit und damit die Angebotsseite zukünftig entwickeln wird. Aus heutiger Sicht besteht eine große Wahrscheinlichkeit, dass das Bauvolumen sich verringern sollte, da viele Projektentwickler aufgrund des nur schwer kalkulierbaren Risikos bezüglich der weiteren Kosten- und Kaufpreisentwicklung zumindest auf begrenzte Zeit eine eher abwartende Haltung einnehmen dürften. In den bislang vorliegenden Daten zu Baugenehmigungen im Jahr 2022 lässt sich dies bereits ansatzweise erkennen. Obwohl ein gewisser zeitlicher Verzögerungseffekt zwischen sich ändernden Rahmenbedingungen und angepassten Projektplanungen zu erwarten ist, waren die erteilten Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland sowohl im Juni (-8 %) als auch im Juli (-3 %) im Vorjahresvergleich rückläufig. Zusätzlich muss berücksichtigt werden, dass eine Reihe von Vorhaben mit vorliegender Baugenehmigung „on hold“ gesetzt oder aufgegeben wurde. Aktuell spricht vieles dafür, dass sich die skizzierten Trends fortsetzen werden.

• Bei der Wohnraumnachfrage deutet zeitgleich vieles darauf hin, dass sich aktuell eine Verschiebung vom Kauf zur Miete vollzieht. Laut dem WohnBarometer von ImmoScout24 ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien im Juli bundesweit um 18 % gesunken, während die Nachfrage nach Mietwohnungen um 4 % gestiegen ist. Für Städte wie Berlin (+31 %) und München (+17 %) werden dabei deutlich höhere Werte bei den Mietgesuchen registriert. Vor allem im Bestand übersteigt aktuell die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot, was indirekt Einfluss auf die Kaufpreisentwicklung im ETW-Segment haben könnte.

• Die Betrachtung der Angebotsentwicklung im ETW-Bereich macht deutlich, dass im Bestandssegment das Angebot jüngst deutlich gestiegen ist. Unsere Analyse zeigt, dass im zweiten Quartal 2022 in allen kreisfreien Städten über 55.000 Bestands-ETW angeboten wurden. Dieser Wert liegt 35 % über dem Quartalsdurchschnitt seit 2017. Eine mögliche Erklärung hierfür ist, dass einige ETW-Besitzer aktuell ihre Wohnungen zu einem noch hohen Preis verkaufen wollen, da sie von zukünftig sinkenden Preisen ausgehen.

• Anders stellt sich die Situation im ETW-Neubausegment dar. Sollten Projektentwickler angesichts weiter steigender Ge-
  stehungskosten (Baukosten, Grundstückspreise, Inflation) nicht mehr in der Lage sein, ausreichend Gewinn bei bestehenden Preisniveaus zu erwirtschaften, ist ein sehr deutlicher Rückgang der Baufertigstellungen zu erwarten. Dies gilt insbesondere in kleinen und mittleren Städten mit entsprechend geringeren Kaufpreisniveaus. Die Konsequenz wäre ein signifikanter Angebotsengpass im Neubausegment bei gleichzeitig hohem Nachfrageüberhang. Eine derartige Marktsituation führt bekanntermaßen mittelfristig erneut zu Preissteigerungen.

NACHFRAGE NACH MIETWOHNUNGEN TENDENZIELL WEITER STEIGEND

• Für den Mietwohnungsmarkt zeichnet sich eine tendenziell weiter steigende Nachfrage ab, sodass der aktuelle Nachfrageüberhang auch mittelfristig bestehen bleiben dürfte bzw. möglicherweise sogar noch zunehmen wird. Verantwortlich für diese Einschätzung ist eine Reihe von unterschiedlichen Einflussfaktoren, die alle nachfrageerhöhend wirken.

• Zu nennen sind hier ein weiteres Bevölkerungswachstum in den besonders begehrten deutschen Groß- und Studentestädten bis 2035 sowie ein erheblicher Nachfrageschub durch Kriegsflüchtlinge. Auch der Trend zu kleineren Haushalten dürfte sich fortsetzen und nachfragesteigernd wirken.

• Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der höheren Finanzierungskosten Teile der Zielgruppe für ETWs wegfallen und als neues Nachfragepotenzial für die Vermietungsmärkte wirksam werden.

MITTELFRISTIG WEITER MIETPREISWACHSTUM

• Der anhaltende Nachfrageüberhang, der bei möglicherweise rückläufigen Neubauvolumina eher noch zunehmen dürfte, wird mit großer Wahrscheinlichkeit zu weiter steigenden Mieten führen. Zwar wirken die hohe Inflation und die stark gestiegenen Energiekosten kurzfristig wachstumsbremsend, gleichzeitig wird aber auch das Einkommen der Mieter aufgrund von erheblichen Lohnzuwächsen ansteigen. Die generelle Mietpreisentwicklung wird sich voraussichtlich zwischen unterschiedlichen Standorten und Marktsegmenten differenzierter gestalten als in den letzten Jahren.

• Vor allem in den präferierten Groß- und Schwarmstädten wird sich der Angebotsengpass vor dem Hintergrund der weiter wachsenden Bevölkerung verfestigen oder sogar verschärfen, sodass auch mittelfristig von steigenden Mieten ausgegangen werden kann. Ob die Entwicklung dabei etwas moderater verläuft als in den vergangenen Jahren bleibt noch abzuwarten. Ein Indiz für diese Einschätzung ist die aktuelle Mietpreisentwicklung in den A-Standorten. Im ersten Halbjahr 2022 haben die Angebotsmieten im Bestand um durchschnittlich 1,7 % angezogen, im Neubausegment sogar um 2,5 %.

WOHNUNGEN BLEIBEN ATTRAKTIVES INVESTMENT

• Die bisherigen Ausführungen zeigen, dass die veränderten Rahmenbedingungen der Wohnungsmärkte durchaus eine Reihe von noch nicht abschließend zu beantwortenden Fragen aufwerfen und die zukünftige Entwicklung voraussichtlich weniger stringent und einheitlich verlaufen wird als in der Vergangenheit. Ungeachtet dessen wird aber auch deutlich, dass Wohnungen sowohl für private als vor allem auch institutionelle Investoren eine attraktive Anlage bleiben.

• Hierfür sprechen u. a. der Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten, der auch weiterhin stabile Cashflows garantieren wird, die nach wie vor erkennbaren Mietsteigerungspotenziale, und nicht zuletzt eine im Vergleich zu anderen Assetklassen, zumindest in gewissem Umfang, vorhandene Inflationsabsicherung.

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