Trends und Entwicklungen des Wohnmarkts in Deutschland
In den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung in Deutschland um 5 % gewachsen (2023: 84,7 Mio.). Der demographische Wandel hat zwar einen negativen Einfluss auf die Einwohnerentwicklung, jedoch führt der positive Wanderungssaldo zu steigenden Einwohnerzahlen. Während sie von 2017 bis 2021 in Deutschland nahezu stagnierten, stiegen sie in den vergangenen beiden Jahren merklich an, insbesondere bedingt durch den hohen Zuzug von Ukraine-Geflüchteten.
In unseren neuen Stadtteile-Dashboards können Sie für Berlin und Hamburg mehr zum aktuellen (Miet-)Preisniveau und dessen Entwicklung auf der kleinräumigen Ebene der Stadtteile erfahren. Ausführliche Miet- und Preiszeitreihen finden Sie hier:
DIE INHALTE IM ÜBERBLICK
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Prolog [»]
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Wohn-Investmentmarkt Deutschland
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Mietwohnungsmarkt Deutschland
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Marktdaten zu den wichtigen deutschen Städten
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Factsheets zu 109 kreisfreien Städten
SEHR POSITIVE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG (2013 BIS 2023) IN DEN A-STÄDTEN UND IN BERLIN
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In den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung in Deutschland um 5 % gewachsen (2023: 84,7 Mio.). Der demographische Wandel hat zwar einen negativen Einfluss auf die Einwohnerentwicklung, jedoch führt der positive Wanderungssaldo zu steigenden Einwohnerzahlen. Während sie von 2017 bis 2021 in Deutschland nahezu stagnierten, stiegen sie in den vergangenen beiden Jahren merklich an, insbesondere bedingt durch den hohen Zuzug von Ukraine-Geflüchteten.
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Die beliebten A-Städte und besonders Berlin (2023: 3,8 Mio.) haben sich in Bezug auf die Einwohnerentwicklung in den letzten zehn Jahren ein Stück weit von der Einwohnerentwicklung auf Bundesebene entkoppelt. So wurde fast in jedem Jahr ein Bevölkerungszuwachs verzeichnet. Auch hier hat die Einwohnerentwicklung ein stark positives Momentum erlebt. Diese positive Entwicklung unterstreicht klar die ungebrochen hohe Attraktivität der Top-Standorte.
BESONDERS AKTUELL SEHR HOHE MIETPREISDYNAMIK
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In Verbindung mit einer schwächelnden Angebotsseite ist die positive Bevölkerungsentwicklung ein Treiber für die aktuell hohe Mietpreisdynamik. So erfahren die Neubauangebotsmieten in Deutschland, in Berlin und in den übrigen A-Städten in den vergangenen Quartalen ein besonders hohes Wachstum.
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In Deutschland verteuerten sich die Neubauangebotsmieten seit Anfang 2022 daher stetig. Seit dem ersten Quartal 2022 steht ein Mietpreiszuwachs von rund +12 % zu Buche.
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Eine erhöhte Marktdynamik ist an den Top-7-Standorten zu beobachten: Von einem bereits erhöhtem Niveau ausgehend verteuerten sich die Neubaumieten in den A-Städten (außer in Berlin) in den letzten zehn Quartalen weiter um +20 %. Gegenüber dem ersten Quartal 2024 sind die Neubaumieten zuletzt ein Stück weit in den Konsolidierungsmodus übergegangen. In Berlin hingegen hält das sehr starke Mietpreiswachstum weiter an. Aktuell ist die Mietpreisdynamik in der Bundeshauptstadt besonders hoch.
MIETPREISENTWICKLUNG DEUTLICH DYNAMISCHER ALS KAUFKRAFTENTWICKLUNG IN BERLIN
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Vor dem Hintergrund der gegenwärtig hohen Marktdynamik auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt stellen wir die Mietenentwicklung in den Kontext der Kaufkraft- und Inflationsentwicklung und beleuchten die Angebots–/Mietenentwicklung im stark nachgefragten Segment kleiner Mietwohnungen.
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Durch die zunehmende Nachfrage nach Mietwohnungen sind die Angebotsmieten in Berlin sowohl im Bestand als auch im Neubau überdurchschnittlich stark angestiegen. Allein in den vergangenen zwei Jahren steht ein Mietpreiszuwachs von +29 % im Bestand bzw. +21 % im Neubau zu Buche. Die Mietpreise haben sich damit in ihrer positiven Dynamik sukzessive und deutlich von der Kaufkraftentwicklung entkoppelt.
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Während die starke Kaufkraftentwicklung in Berlin noch die Inflation in Deutschland mehr als kompensieren konnte, sind die Berliner Mieten deutlich dynamischer gestiegen als die Inflation.
DEUTLICHE ANGEBOTSAUSWEITUNG MÖBLIERTER WOHNUNGEN IM SEGMENT KLEINER WOHNUNGEN BIS 50 M² IN BERLIN
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Durch den demographischen Wandel und eine zunehmende Anzahl an kleinen, insbesondere Einpersonenhaushalten wird in Berlin zunehmend das Segment kleiner Wohnungen bis 50 m² Wohnfläche nachgefragt. Insgesamt ist jedoch die Anzahl an Wohnungsinseraten in diesem Segment in den letzten 10 Jahren deutlich zurückgegangen.
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Zwischen 2014 und 2019 überwog der Anteil unmöblierter Wohnungen an allen kleinen Wohnungen (bis 50 m²) noch deutlich. Spätestens ab 2020 hat sich die Angebotsstruktur deutlich gewandelt: Möblierte Wohnungen machen seitdem den überwiegenden Anteil im Segment kleiner Wohnungen aus. Im ersten Halbjahr 2024 sind mehr als zwei Drittel der angebotenen kleinen Wohnungen möbliert.
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Die fehlende Mietpreisregulierung und die verstärkte Nachfrage nach kurzfristig verfügbarem und zeitlich befristeten Mietwohnungsraum dürften Gründe für den hohen Anteil möblierter Wohnungen im Segment kleiner Wohnungen sein.
BERLINER MIETPREISNIVEAU FÜR KLEINE (UN-)MÖBLIERTE WOHNUNGEN ERREICHHT NIVEAU DER ÜBRIGEN TOP STANDORTE
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Dies spiegelt sich in einem seit Jahren bestehenden Gap zwischen den Mieten für unmöblierten und möblierten Wohnraum wider. Allerdings ist auch im Segment möblierter Wohnungen in Berlin eine höhere Dynamik als in den übrigen A-Städten zu beobachten. So verteuerten sich kleine möblierte Wohnungen in Berlin stärker (+86 %) als in den übrigen
A-Städten (+52 %) seit 2014. -
Sowohl im Segment möblierter Wohnungen als auch im Segment unmöblierter Wohnungen schließen die Berliner Mieten im ersten Halbjahr 2024 zu dem jeweiligen durchschnittlichen Mietniveau der übrigen A-Standorte auf. So werden im Median für möblierte Wohnungen in Berlin 32,00 €/m² bzw. in den übrigen A-Städten 31,80 €/m² aufgerufen. Kleine unmöblierte Wohnungen werden in Berlin zu 16,60 €/m² und in den übrigen A-Städten zu 16,35 €/m² angeboten.
KEY TAKEAWAYS
- Im ersten Halbjahr 2024 haben sich die Rahmenbedingungen auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt ein Stück weit verbessert. Zwar beschreiben weiterhin die hohen Finanzierungs–, Bau– und Grundstückskosten eine für viele Akteure herausfordernde Marktsituation. Jedoch haben die erste Zinssenkung der EZB, gewisse Gewöhnungseffekte auf Käufer–/Verkäuferseite sowie die gesunden Fundamentaldaten auf der Angebots– und Nachfrageseite zu einer klar positiven Tendenz auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt im ersten Halbjahr beigetragen.
- Die ohnehin soliden Fundamentaldaten der Nachfrageseite werden zudem untermauert durch zusätzliche Nachfrage von Geflüchteten aus der Ukraine. Denn es hat sich gezeigt, dass ein hoher Anteil an Geflüchteten in Deutschland verbleibt. Dies artikuliert sich in Zusatzbedarf, der gerade in den Ballungsräumen auf eine schwächelnde Angebotsseite trifft.
- Insbesondere in den Top-7-Städten, allen voran Berlin, ist die Bevölkerung in den letzten zehn Jahren deutlich dynamischer als in Deutschland insgesamt gewachsen. Dies spiegelt sich in einer hohen Mietpreisdynamik in den Metropolen wider.
- Gerade in dem stark nachgefragten Segment kleiner Wohnungen werden vermehrt möblierte Wohnungen angeboten, was mit zusätzlicher Nachfrage nach zeitlich begrenztem Wohnraum und geringeren regulatorischen Anforderungen erklärbar sein dürfte.
- Auch vor dem Hintergrund eines auf Jahre absehbar schwachen Wohnungsneubaus dürften die Mietpreise ihren dynamischen Wachstumskurs fortsetzen. Neben der Stabilität der Cashflows spricht dies klar für ein Investment in deutsche Wohnimmobilien.
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