Wohnungsmarkt Düsseldorf

ZAHLEN UND FAKTEN ZUM DÜSSELDORFER WOHNMARKT

Lebensfreude, exklusives Shopping-Ambiente und modisches Flair sind Markenzeichen der Rheinmetropole und machen sie zu einem der attraktivsten Wirtschaftsstandorte Europas. Da trifft es sich gut, dass man hier auch noch sehr gut wohnen kann.

MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Hohe Mietdynamik in Heerdt und Unterbilk

• Die angespannte Marktlage ist in Düsseldorf überall spürbar. Durch die stetig gestiegene Nachfrage bei nicht ausreichendem Angebot ist die Leerstandsrate, die bereits im Jahr 2014 mit 1,6 % sehr niedrig gewesen ist, bis 2019 auf nur noch 1,3 % gefallen. So verwundert es nicht, dass die Angebotsmieten von der einfachen bis hin zur sehr guten Lage zwischen 2014 und 2020 um über ein Viertel gestiegen sind. Dies belegt den Nachfrage- und Preisdruck auf den gesamten Düsseldorfer Markt, da nicht nur die beliebten Lagen profitieren, sondern auch weniger gefragte Stadtteile deutliche Preisanstiege zu verzeichnen haben.
• Die höchste Steigerungsrate ergibt sich für Lagen mit guter Wohnqualität, die einen Anstieg von 30 % aufweisen. Aktuell werden hier rund 11,70 €/m² gefordert. Auch die sehr guten Lagen kommen mit 29 % auf eine hohe Mietsteigerungsrate und liegen bei einer mittleren Angebotsmiete von rund 12,90 €/m².

• Differenziert nach Stadtteilen sind es vor allem die zentrumsnahen Wohngebiete, in denen die höchsten Angebotsmieten notiert werden. So ist die höchste Medianmiete in der Altstadt bzw. in der Carlstadt mit 14,85 €/m² zu verzeichnen. Aber auch rechtsrheinisch werden im beliebten und durch viele Altbauten geprägten Oberkassel im Mittel immer noch mehr als 14 €/m² Miete fällig.
• Etwas günstiger unter den hochpreisigeren Stadtteilen wird es in Pempelfort. In diesem von einer starken Nutzungsdurchmischung geprägten Stadtteil mit seinem hohen Anteil an historischer Bebauung sowie einer Prägung durch Kulturbetriebe und Kreativwirtschaft ergibt sich eine Medianmiete von 13,35 €/m². Diese liegt allerdings immer noch fast 20 % über dem gesamtstädtischen Wert.
• Dass trotz der dynamischen Entwicklung auch in den sehr guten Wohnlagen noch Luft nach oben ist, zeigt sich daran, dass zu den Stadtteilen mit den stärksten Preissteigerungen auch Lagen mit guter und sehr guter Wohnqualität gehören. So fiel etwa in Unterbilk der Mietpreisanstieg zwischen 2014 und 2020 mit +47 % deutlich überproportional aus. Auf den ersten Blick etwas überraschend legte auch im eher bodenständigen Heerdt die Angebotsmiete um knapp 50 % zu, sodass im Mittel hier aktuell 14,00 €/m² zu Buche stehen. Dies hängt insbesondere mit den vielen Neuentwicklungen der vergangenen Jahre zusammen, die bei Anschlussvermietung mittlerweile im Bestandssegment als Wohnungen mit qualitativ sehr hochwertigem Standard auftauchen.

MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

Kaufpreisanstieg höher als Mietanstieg

• Nicht nur im Bereich der Mietentwicklung zeigt sich die Attraktivität der Rheinmetropole Düsseldorf. Auch der Markt für Eigentumswohnungen ist von erheblichen Preissteigerungen geprägt, welche die lebhafte Nachfrage belegen. Er wird unterstützt von den immer noch äußerst günstigen Finanzierungsbedingungen. Zusätzlich zählt Düsseldorf zu den mit am höchsten verdichteten Großstädten in Deutschland. Dies erhöht den Preisdruck auf die Wohnungsbaugrundstücke und damit in Folge auch auf die Neubaupreise im Eigentumswohnungsmarkt.
• Insgesamt über alle 4 Wohnlagen stiegen die Angebotspreise in Düsseldorf zwischen 2014 und 2020 um fast 60 % an. Anders als der Mietwohnungsmarkt zeigt sich dabei eine klare Differenzierung zwischen einfacher und sehr guter Lage. Da die einfachen Lagen absolut betrachtet von einem niedrigeren Preisniveau aus gestartet sind, ergibt sich hier mit 84 % eine deutlich höhere Wachstumsrate als in den sehr guten Lagen mit +57 %. Passend dazu hat sich auch der preisliche Abstand der beiden Qualitätskategorien zwischen 2014 (Differenz 60 %) und 2020 (37 %) nahezu halbiert.

• Das durchschnittliche jährliche Angebotspreiswachstum der vergangenen 6 Jahre lag in Düsseldorf insgesamt bei rund 8 %. Auch im Jahr 2020 wurde dieser Wert mit 6 % trotz Corona-Pandemie nur knapp unterschritten.
• Nach wie vor weist die Altstadt / Carlstadt die höchsten Angebotspreise auf. Im Jahr 2020 näherten sich diese mit rund 9.600 €/m² sogar dem fünfstelligen Bereich an. Auch der Medienhafen ist nicht nur als Bürostandort beliebt, sondern kommt als zweitteuerster Stadtteil auf Wohnungspreise von knapp 7.500 €/m².

• In 3 Stadtteilen haben sich die Preise zwischen 2014 und 2020 sogar mehr als verdoppelt. Dazu gehören: Pempelfort, Garath und Holthausen. Auch ehemalige Arbeiterquartiere wie Flingern konnten in ihrer Preisdynamik erheblich von Neubauvorhaben profitieren. In Flingern Süd betrug der Preisanstieg in den letzten 6 Jahren rund 90 % – eine Entwicklung, die sicherlich auch auf die knapp 1.000 Neubauwohnungen im nördlich angrenzenden Entwicklungsgebiet Grafental zurückzuführen ist.

MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

Geringes Angebot trifft auf hohe Nachfrage

• Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten für Düsseldorf sehen gut aus, und dies spiegelt sich auch im Anlagemarkt für Zinshäuser und Mehrfamilienhäuser wider. Nach wie vor kann von einem starken Verkäufermarkt gesprochen werden. Auch wenn die Corona-Pandemie kurzfristig zu einer Art Orientierungspause führte, ist die Nachfrage nach Wohninvestments mittlerweile wieder gewohnt hoch und konzentriert sich sowohl auf Bestandsimmobilien als auch auf kleinere Gewerbebauten mit Umnutzungspotenzial in Richtung Wohnen.
• Im Fokus der Nachfrage stehen vor allem die Top-Lagen in den beliebten Stadtteilen wie z. B. Oberkassel, Golzheim oder Düsseltal. Aber auch die Peripherie bzw. der Speckgürtel der Stadt rücken vermehrt ins Interesse der Investoren. Nach wie vor trifft die hohe Nachfrage jedoch auf ein zu geringes Angebot.
• Der Nachfrageüberhang zeigt sich auch im registrierten Geldumsatz: Bis auf die zwei Ausnahmejahre 2012 und 2016 schwankt dieser relativ stabil zwischen rund 300 und 400 Mio. € jährlich. Im Jahr 2019 stieg der Umsatz zwar wieder auf 465 Mio. € an; das sich hier ein nachhaltiger Trend abzeichnet, erscheint vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots aber eher unwahrscheinlich. Ähnlich verhält es sich mit dem durchschnittlich erzielten Betrag je Transaktion: Dieser schwankt zwischen 1,2 und 1,5 Mio. €.
• Die angespannte Marktsituation kommt auch in der Preisentwicklung zum Ausdruck. Für Neubauobjekte wird aktuell in der Spitze etwa das 32,5-Fache der Jahresnettokaltmiete erzielt. Im Jahr 2014 lag dieser Kaufpreisfaktor noch beim 24,5-Fachen. Dies entspricht einem Wachstum um rund ein Drittel. Dass sich der Geldumsatz in den letzten Jahren trotz kontinuierlich gestiegener Preise nicht ebenfalls spürbar erhöht hat, kann als weiteres Indiz für das nicht ausreichende Angebot gewertet werden. Die käuferseitige Nachfrage würde auch deutlich höhere Investmentvolumina zulassen.