ZAHLEN UND FAKTEN ZUM DÜSSELDORFER WOHNMARKT
Savoir-vivre am Rhein! Düsseldorf ist mehr als eine starke Wirtschaftsmetropole. Die Stadt strahlt mit Kunst und Kultur und als Top-Shoppingdestination weit über die Landesgrenzen hinaus. Ihre Lebensqualität ist hoch und der Wohnungsmarkt entwickelt sich entsprechend!
- Düsseldorf konnte sich in den vergangenen Jahren auch in internationalen Rankings beim Thema Lebensqualität sehen lassen. So haben z. B. die Financial Times wie auch Mercer die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt in ihren zuletzt veröffentlichten City Rankings unter den Top 10 geführt. Es ist daher kaum überraschend, dass die Einwohnerzahl seit 2014 um rund 4 % gestiegen ist. Sie beläuft sich aktuell auf etwa 621.000 Personen.
- Dennoch: Wie in vielen anderen deutschen Großstädten hat das Bevölkerungswachstum in Düsseldorf seit Beginn der Corona-Pandemie eine Pause eingelegt. Ausschlaggebend für die jüngste Stagnation ist der Rückgang von Zuzügen, ganz besonders deutlich wurde dies im Jahr 2020. Erfreulich ist, dass sie im Jahr 2021 wieder leicht angezogen haben, sodass sich eine Rückkehr auf den generellen Wachstumspfad in naher Zukunft abzeichnet.
- Im Windschatten der langjährig positiven Bevölkerungsentwicklung und der damit verbundenen dynamischen Nachfrage nach Wohnraum hat die Angebotsseite reagiert. Der Wohnungsbestand ist seit 2014 entsprechend ebenfalls um 4 % gestiegen. Dennoch: Der Angebotsmangel bleibt. Die Zahl der Haushalte steigt rechnerisch jährlich seit 2014 im Durchschnitt um rund 3.000, entsprechend summiert sich das Plus zwischen 2014 und 2020 auf 21.000 zusätzliche Haushalte. Dem stehen nur 13.000 fertiggestellte Wohneinheiten im gleichen Zeitraum gegenüber.
- Eine Entlastung zeichnet sich kurzfristig nicht ab, denn die Zahl der Baugenehmigungen ist jüngst wieder gesunken. Sie belief sich 2020 nur noch auf 2.560. Parallel wird für die Baufertigstellungen ein Rückgang auf 1.800 Einheiten vermeldet, was der zweitniedrigste Wert der vergangenen sieben Jahre ist. Angebot und Nachfrage klaffen somit weiterhin auseinander und die Nachfrage kann nur in Ansätzen bedient werden.
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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
Altstadt/Carlstadt am dynamischsten
- Das zwischen 2014 und 2020 im Gesamtmarkt registrierte starke Mietpreiswachstum hat jüngst an Momentum verloren. Im Jahr 2021 betrug der Rückgang im Mittel knapp 2 % auf 11,05 €/m². Zurückzuführen ist dies unter anderem auf die wirtschaftlichen Unsicherheiten der Corona-Pandemie, durch die viele Haushalte temporär Umzüge verschoben haben. Dass die Wanderungsdynamik mittlerweile allerdings bereits wieder an Fahrt gewonnen hat, verdeutlicht die Entwicklung im ersten Quartal 2022. Aktuell ist bereits wieder ein Anziehen der Mieten erkennbar.
- Auch hinsichtlich der Lagequalitäten muss etwas differenziert werden. Während das Niveau in den einfachen, durchschnittlichen und guten Lagen im Vergleich zu 2020 nur um wenige Cent gesunken ist und sich somit weitestgehend stabil zeigt, ist der Rückgang in den sehr guten Lagen (-2 %) am größten. Hier wurden jüngst 12,60 €/m² aufgerufen (+26 % seit 2014), in den guten Lagen 11,60 €/m² (+29 %) und in den einfachen Lagen notieren die Angebotsmieten bei 10,00 €/m² (+25 %).
- Die relativ geringe Mietpreisspanne zwischen einfachen und sehr guten Lagen unterstreicht die im gesamten Marktgebiet registrierte starke Nachfrage nach Wohnraum. Es sind nicht nur die Top-Lagen Oberkassel, Golzheim und Düsseltal, die hoch im Kurs stehen, vielmehr sind es auch die Randlagen inklusive Peripherie und Speckgürtel, die bei Wohnungssuchenden zunehmend gefragt sind.
- Im Mittel werden aktuell die höchsten Mieten in der Düsseldorfer Altstadt/Carlstadt mit 16,05 €/m² aufgerufen. Aber auch linksrheinische Stadtteile wie Oberkassel (14,90 €/m²) und Niederkassel (12,75 €/m²) erreichen ein hohes Niveau.
- Während in den zentralsten Lagen neue Projektentwicklungen Mangelware sind, befinden sich im ehemals industriellen Heerdt gleich drei umfangreiche Vorhaben in konkreter Planung. Darunter das Vierig 549 (ca. 230 Einheiten), ein Projekt am Albertussee (ca. 750 Einheiten) wie auch eines am Niederkasseler Lohweg (ca. 220 Einheiten).
- Weitere Entwicklungsschwerpunkte befinden sich in Düsseldorfs südlichen Cityrandlagen Unterbilk und Friedrichstadt, wo aktuell vier Projekte mit insgesamt rund 305 Einheiten vorangetrieben werden, darunter die größte Entwicklung DU! Unterbilk mit gut 130 Einheiten.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
Kaufpreisanstieg höher als Mietanstieg
- Auch für Düsseldorf gilt in diesen bewegten Zeiten: Eigentumswohnungen sind für viele Privatanleger:innen wertvolles Betongold. Das Interesse, Wohnungen zur Eigennutzung oder als Anlageprodukt zu erwerben, ist im Jahr 2021 noch einmal gestiegen und die Kaufpreisentwicklung hat erneut an Dynamik gewonnen.
- Im Mittel wird für die Angebotspreise im Marktgebiet im Bestand gegenüber 2020 ein Plus von gut 15 % auf aktuell rund 4.490 €/m² registriert. Düsseldorf reiht sich damit in punkto Preisanstieg hinter Hamburg und Köln (jeweils +16 %) an der Spitze des bundesweiten Feldes ein.
- Während in den sehr guten Düsseldorfer Lagen ein Plus von mehr als 7 % erstmals zum Überschreiten der 5.000-€/m²-Marke im Mittel geführt hat, ist es besonders das Wachstum in den durchschnittlichen (+17 % ggü. 2020) und guten Lagen (knapp +16 %), das für den Markt 2021 charakteristisch war. Getrieben durch den Angebotsmangel macht sich hier eine gewisse Aufholbewegung bemerkbar, die wie bei der Mietentwicklung dazu führt, dass die Kaufpreisspanne zwischen den einzelnen Lagequalitäten immer kleiner wird.
- Die anhaltend hohe Nachfrage ist auch in den einfachen Lagen spürbar. Mit einem weiteren Plus von 8,5 % nehmen hier die Angebotspreise mit jetzt 3.850 €/m² Kurs auf die 4.000-€/m²-Schwelle.
- Es kann niemanden überraschen: Die Premiumlage Oberkassel ist auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen spitze. Aktuell notiert der mittlere Angebotspreis hier bei 7.960 €/m², was einer Verdoppelung gegenüber 2014 entspricht. Bemerkenswert ist, dass die Preise 2021 nochmal um gut 16 % gestiegen sind, sodass nicht nur erstmals ein Wert jenseits der 7.000 €/m² vermeldet werden kann, sondern auch gleich Kurs auf die nächste Marke genommen wurde.
- Im Düsseldorfer Süden bzw. Südosten ist die Kaufpreisentwicklung bei den Eigentumswohnungen besonders dynamisch. Im Fokus stehen dabei die Stadtteile Holthausen, Lierenfeld, Eller und Hassels, in denen die Angebotspreise im Jahr 2014 noch zwischen ca. 1.700 €/m² und 1.900 €/m² notierten. Mittlerweile bewegt sich das Preisniveau um die 4.000 €/m², was bedeutet, dass sich die Preise hier in den vergangenen Jahren mehr als verdoppelt haben.
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
Geringes Angebot trifft auf hohe Nachfrage
- Düsseldorfer Mehrfamilienhäuser stehen weiterhin hoch im Kurs der Investoren. Ein Blick auf die Verkaufszahlen des Jahres 2020 kann dabei leicht trügerisch sein, denn die Anzahl der Verkäufe ist laut Gutachterausschuss gegenüber dem starken Jahr 2019 mit 250 Verkäufen auf zuletzt 190 gesunken. Treiber dieser Entwicklung war jedoch nicht ein spürbares Schwächeln auf Nachfrageseite, sondern vielmehr der zu beobachtende Angebotsmangel.
- Die Entwicklung der Verkaufsfaktoren im Neubausegment spricht dann auch eine deutliche Sprache: Der Spitzenmultiplier ist gegenüber 2020 von 32,5 auf aktuell 34,0 gestiegen und bewegt sich damit auf einem bisher noch nicht registrierten Niveau.
- Besonders im Neubausegment ist ein limitiertes Produktvolumen zu registrieren. Entsprechend steigt die Zahl der Investoren, die ihren Fokus auf Bestandsimmobilien legen. Doch auch hier haben die Kaufpreisfaktoren in der jüngsten Vergangenheit deutlich angezogen. In der Konsequenz suchen immer mehr Anleger Chancen auch abseits des sogenannten Plain-Vanilla-Segments. Die Nachfrage nach Immobilien mit Umnutzungspotenzial (z. B. kleine Hotels und Gewerbeprojekte) und Value-add-Charakter ist in den vergangenen Monaten spürbar gestiegen. In diesem Bereich dürfte der Markt in den kommenden Monaten weiter an Dynamik zulegen.
- Obwohl die Stadt Düsseldorf mit ihrem Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt und der im April 2022 aktualisierten Quotierungsregel den Spielraum von Investoren stärker flankiert und Anleger darüber hinaus mit Unsicherheitsfaktoren wie der weiteren Entwicklung von Zinsen und Baupreisen sowie der ESG-Taxonomie umgehen müssen, wird die Nachfrage nach Zinshäusern im Marktgebiet hoch bleiben. Düsseldorf ist und bleibt ein starker Wirtschaftsstandort mit einer hervorragenden Lebensqualität.
ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN
Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Düsseldorf aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.